中原地产卷入上海最牛商铺案 被拖佣金2000万元

每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

俗话说，好事不出门，坏事传千里。近期，有最牛商铺案之称的四兄集团中华商城项目负债一事，在质疑声中持续发酵。

仅仅以4亿多元购入，在一年半时间里却设定了超过7亿元的抵押值，并向社会投资者出售商铺租赁权的中华商城昨日（5月9日）又被曝存在新的负债。有市场人士称，中原地产的2000万元佣金也被拖欠。昨日，中原地产方面向 《每日经济新闻》记者证实了这一消息。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，如果中华商城资不抵债，在破产清偿时，对各债权方的偿债将按相关各方的司法判决书，排定先后偿付顺序。因此，中原地产很难获得优先赔偿，这也意味着中原地产的上述被拖欠佣金可能很难全款收回。

而中原地产的麻烦，还不仅限于此。昨日，上海滩商厦的一位购房者表示，他将以中原地产没有尽到产权调查义务为理由，向该公司发起诉讼。有知情人士进一步爆料，中原地产因为销售上述项目拖欠公司经纪人的佣金也未支付，相关经纪人可能会和小业主一同向中原地产方面发起维权。对此，中原地产方面予以否认。

巨额佣金难收回

上述被拖欠的2000万元佣金，对中原地产来说是个不小的数字。该公司内部人士介绍道，公司去年营业收入为7亿多元，中介行业的平均净利润水平仅为10%，这一数据在世联地产2011年年报中也有所体现。根据上述年报，营业总收入达16.56亿元的世联地产，归属上市公司股东的净利润仅为1.57亿元。

根据《每日经济新闻》记者此前的报道，上述最牛商铺此前被银行认同的估值为7亿元，而该商铺的抵押值却超过7亿元，且向普通投资者出售的房屋租赁权金额无法计算。

对此，一份据称是来自项目运营商四兄集团的总经理于波录音显示，总的或有负债总额不超过25亿元，资产价值有65亿元。

上述资产价值的估计值，来自一份难以被认证的估价报告。根据上述报告，仅中华商城的价值就达到14亿元。然而，一位有着多年估价经验且持有建设部颁发的房地产估价资质的估价师对这一估价持质疑观点。

中原地产被拖欠2000万元佣金一事的曝光，使得业内更加怀疑这一项目的真实负债金额。根据目前的中介业代理行规，一般项目代理的佣金比例为总销售额的1%。由此计算，中原地产代理销售的中华商城、上海滩商厦两个项目的总金额已超过20亿元。

与此同时，如果再加上各家银行以及自然人借款，四兄集团方面通过借贷及销售中华商城、兴宇大酒店、上海滩商厦以及金山义乌小商品市场获取的总融资额或不止25亿元。据悉，仅中华商城一个项目的抵押值就超过了7亿元。

对此，中原地产方面回复称，不太清楚中华商城和上海滩商厦的具体佣金比例。但可以肯定的是金山义乌小商品市场和兴宇大酒店两个项目不是中原地产所代理的。而这一项目除中原地产代理分销外，还有其他中介公司参与代理销售，整个中介行业被拖欠的佣金金额不止上述2000万元。

对于中原地产来说，四兄集团上述难以算清的负债，将是该公司追回被拖欠佣金的最大障碍。杜跃平说，如果四兄集团最终破产，员工工资等肯定将是首先偿付的。其他款项的清偿顺序，则由法院判决文书确定。

或被投资者起诉

对中原地产来说，巨额佣金被拖欠还不是最大的麻烦。部分购买了上海滩商厦的产权业主昨日向《每日经济新闻》记者表示，由于中原地产没有履行产权调查义务，他们将起诉中原地产。根据这些业主的介绍，中原地产在接手这一项目时，上海滩商厦就已经设定被抵押，但中原地产方面没有告知购房者上述信息。在购房者购买之后，也没有协助购房者作预告登记，因此导致购房者最后无法办理交易登记手续。

对业主的上述表述，中原地产方面曾回应称，上海滩商厦是代理项目，仅向开发商收取佣金，并不涉及到为购房者提供中介服务事宜。

但杜跃平表示，即使中原地产并未向购房者提供中介服务，该公司仍然需要履行相应的义务，因此要对此事负次要责任。

事实上，在中原地产接手代理上述项目前，其他中介公司也曾接到了中华商城等项目发出的代理邀请，但有些中介公司回绝了这一邀请。上海一家中介公司的相关人士透露，此前该公司法务人士在审核过中华商城的相关法律合同时，发现其中存在不少问题，最后建议代理部门不接手这一项目。而比起这家中介公司，中原地产无论在经验和资历上都要更胜一筹。

为什么中原地产会接手存在明显风险的项目？在严厉的楼市调控下，上述问题的答案不言而喻。由于二手房业务的萎缩，上海的地产中介不得不靠卖一手房“谋生”。然而，这其中也蕴藏着大量的风险。此前就有上海一家中介公司的经纪人通过微博透露，所代理的某楼盘一直拖欠该机构佣金。

（杨羚强）