余丰慧：敢于直面挤干投资投机后的房价

北京市住建委5月6日公布，自2011年2月17日以来，北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核，投资投机性购房需求基本被挤出；首次购房家庭比重持续保持在90%左右。（5月7日新华网）

类似信息北京在去年底已经公开向社会说明过。根据国家统计局公布数据，全国70个城市房价出现滞涨越来越多，持平在增加，加入下降行列城市在上升，这充分说明楼市调控效果在不断显现。虽然当前个别城市成交量回暖，但楼市调控大局不会变，房价总体回落之势亦不会变。

我们必须反复强调楼市调控的目的是什么？楼市调控的主要目的就是要挤干投资投机性需求，消除房地产泡沫，防止房地产行业引发金融风险，保持整个房地产行业乃至整个经济的健康发展。经济中的各种危机一般由被炒作起来的泡沫引发，泡沫破灭后，危机就爆发。这其中，投资性需求起了推波助澜的作用。抑制投机性炒作需求是各国宏观政策调控的主要任务之一。股市、期市、楼市以及其他各类市场概莫能外。

我国房地产行业这几年畸形发展带来的畸高房价，一个主要因素还是投机加上投资两种需求将泡沫风险吹大的。抑制投机性住房需求毋庸置疑，有广泛共识，但似乎抑制投资性需求存在一些不同看法。我们或许应该这样理解，中国正处于城市化、城镇化阶段，人多地少的现实告诫我们不能在住房上过度投资，否则将导致资源分配严重不公，房价非理性上涨，使得许多城市居民住无所居。因此，我们不但要抑制住房投机，而且要抑制投资性需求。

现在的一个问题是，挤干了投资投机性需求后，房价如果仍然上涨怎么办？通过两年多楼市调控实践告诉我们，只要彻底挤干投机投资性需求，房价就不会暴涨。特别是在本轮调控的杀手锏——限购政策推出后，房价暴涨局面立马改变，再次证明过去房价上涨确实是投机投资性需求拉动的，也说明瞄准投资投机性需求的调控政策是完全对路和有效的。然而，楼市下降的幅度、速度似乎没有市场以及民众预期的那样大、那样快，甚至个别城市房价还出现了小幅反弹。笔者以为有两个原因：一是投资投机性需求没有完全挤干，二是挤干投资投机性需求后刚性需求使然。但根据各地反映的情况看，投资投机性需求基本淡出，目前基本都是刚性需求。因此笔者认为，如果是挤干了投资投机性后的刚性需求拉动房价继续上涨，我们应该敢于直面，敢于承认和承受。

房地产调控不是一棍子把楼市打死，更不是把所有需求都打压下去。目的在于房地产的健康发展，在于保护和鼓励刚性需求。在楼市里只要没有投机投资性需求甚至投资投机性需求低于20%以下，这样的楼市就是健康的，这样的房价就是合理的，这样的市场百利而无一害。基于中国国情的房地产就是要最大限度的满足刚性需求，市场里90%都是刚性需求，这是一个可喜局面，这是解决百姓住有所居的市场和正途。如果刚性需求大于市场住房供给，拉动房价适度上涨，那么，这种上涨是无泡沫风险的上涨，是实实在在的上涨，是没有任何副作用的上涨。这种市场价格价值规律将能够充分发挥作用，房价走高必将带动存量房入市或者开发商加速开发进度，市场供给增大后又会平抑房价，使得房价降低到均衡价格附近。绝不会出现单边上涨甚至暴涨的可能性。刚性需求对价格非常敏感。就拿目前来说，已经形成“降价有可能卖好，涨价一定卖不好”的基调，购房者以刚性需求为主，一涨价销量立即下滑。

我们更应该认识到，以刚需为主的市场对经济拉动是实实在在的。在目前我国经济下行压力增大情况下，由房地产刚需引发的拉动力是弥足珍贵的，应该保护好，应该鼓励这种刚性需求。总之，我们一定要敢于直面挤干投资投机性需求后，由刚需形成的房价。哪怕是上涨的，我们也应理解。（余丰慧）