李克杰：取消预售，还会有“房闹”吗

据《现代金报》报道，5月3日至5日，杭州接连发生3起“房闹”事件。这都是因为房价下跌，老业主认为自己蒙受了巨大损失，而开发商拒绝补偿差价。今年以来，此类事件在杭州已发生近20起。

对此，一些专家和舆论多提醒业主“尊重契约”、“理性维权”，在我看来，催生“房闹”的根源不在于开发商与业主之间签订的契约，而在于我国实施已久的商品房预售制度。

我国的商品房交易方式主要是期房交易。开发商与业主签订的契约（即售房合同），表面上看可能结构严谨、内容公平合理，双方权利与义务也基本对等。但在商品房预售过程中，购房者不仅要承担房屋建设过程中出现的面积缩水、质量下降等重大风险，还要承担从支付预售款到交房期间的房款利息损失，其中还包括更为沉重的贷款利息损失。

开发商则处于明显强势：一些开发商仅凭图纸就可以向购房者收款，更有甚者一拿到地甚至还没拿到地，就想方设法向外收取认购款——按目前法律要求，大楼封顶即可预售，即可收取全部房款。这对于开发商来说，简直就是“空手套白狼”，与“集资建房”无异，不用成本即可获取暴利。从实质上讲，商品房预售合同是不公平的契约，尽管它在目前有充分的法律依据，但法律的强制性根本无法掩盖其不公平和潜藏风险。

当前，越来越多“房闹”恰恰是商品房预售制度潜藏风险的集中暴露。在房价处于上升通道时，购房者尽管也付出了巨大成本，却能在快速的价格上升通道中多少获一些利。此时，开发商与预购房业主，都是获益者，其利益总体一致，即使开发商吃肉业主喝汤，也能和平相处。

而当房价进入下降通道后，开发商依然能从中获利，业主则一方面继续为开发商承担贷款利息，甚至预付全部建房成本，另一方面对自己在预售中买到的“房屋”，却还要承担瞬间贬值的巨大损失，特别是半年前甚至数日前买到的“房号”与现在的“房号”不能等价，让自己半辈子的财富泡汤时，这无论如何都是难以接受和理解的。于是，越来越多业主激烈反弹。此时，他们不认为自己的维权行为不妥，甚至理直气壮。这归根结底是因为业主们在付款之后没有“拿”到房屋，他们拿到的只是一个“符号”即图纸上显示的房号。

要从根本上防止房闹，最有效的途径就是果断取消商品房预售制，实行现房销售制度，让业主交完房款后就拿到房门钥匙，钱房两讫，从根本上实现开发商与业主在售房和购房合同中的权利义务一致，让“房闹”真正失去土壤。（李克杰）