香港房市的治本之策在哪里？-王泽基

一般人买房主要有两个目的，居住和投资。若把目标混淆了，考虑问题就变得不清晰。市民的基本衣食住行，是政府责无旁贷该处理的，但紧记只是“基本”的层面。政府有责任保障没有人挨饿，但是没有理由津贴市民去米芝莲三星餐厅。要提供救危救难的公立医院，但没有理由让所有人都住个人独立病房。政府要解决市民的居住问题，而非补贴投资致富的欲望。所以要缓解香港市民居住的困难，理应实施的方法，是多建公屋和居屋。

增加住房供应才能稳定预期

笔者反对实施排外的印花税，但赞成必须有措施来降低房价。公屋相当于大陆的保障房，主要以很低的租金租给最贫穷的家庭。目前香港大概有三分之一的家庭住在公屋。居屋是港英时代解决中低收入家庭买房需求的政策，2002年后停止，但是最近恢复。居屋一般以市价的七成左右卖给符合资格的人士。香港目前大概有五分之一的家庭住在居屋。

按房屋署资料预测，未来5年，香港平均每年只有1.5万个公屋单位供应，而居屋供应基本可忽略不计。不增加公营房屋供应，很多人就只能继续居住在板间房（一间房间以木板再分为两间小房）等恶劣环境。支持自由经济的人，也必须认清什么是福利政策，什么是市场问题。只需知道几个简单数字，就应该明白仅靠市场不可能解决香港市民的居住问题。

香港的公屋，2007年，九龙，齐嘉杰摄影。

香港只有不到三成的家庭能达到每月3万元的收入水平，即使这些家庭，也要用将近40年才买得起偏远地区的小型单位。笔者认为房价必须下跌最少25%，供房时间缩短20至30年才较正常。比较稳妥的做法，是保持房价基本不动5年，让每年的通胀侵蚀实际价格20%左右，免于对经济造成大冲击。然而即使如此，仍只能满足收入最高的三成家庭的需要而已，还是解决不了大部分人的居住问题，像很多年轻的新婚家庭还是负担不起私房。

香港目前每年大概有6万新婚夫妇，也有不少换房、单身人士、或者单亲家庭的住房需求，政府应从公屋、居屋、私房三方面同时着手响应。平均每年供应2万的公屋单位足以满足三分之一的新增需求，因此政府只需在现时1.5万的公屋供应计划外再增加5000个公屋单位便可。居屋是福利政策，价格不应与市场相应，而应与家庭收入中位数挂钩。每年的居屋供应量应满足三分之一的住房需求，也就是大概2万单位左右。当然，无论是公屋还是居屋，只有香港成年公民才能申请。通过这些措施，基本可以解决三分之二的家庭居住问题。余下的需求则由私人住房市场提供。

政府按上述方针制定、实施政策，乃至政策生效需要时间，而目前的问题是市民对政府缺乏信心，预期不明朗。政府可以向符合资格的市民出售若干年后在指定地区以指定价格购买居屋的认购期权，以此稳定市民的预期，减轻房价的上升压力。如果届时政府没有建好居屋，就必须给这些期权持有者提供每月租金补贴。有了损失的风险，政府才会尽力推动其事。

售卖认购权利可以稳定市民对将来住房的需求，从而减轻私人房价的上升压力。政府明确表态决心增加供应，而不是空口无凭或拖拖拉拉，远比增加印花税措施有用。而这种预先销售的权利在金融界是相当普遍的，也不难制定相关合约。

私人住房市场的大原则是政府必须保持土地供应量。在有足够的供应量的情况下，房地产市场活跃能促进香港经济发展。但政府必先解决香港绝大部分人的居住问题，让中下阶层都有合理的居住环境，缓解民众的不满。否则，尽管大陆的投资、购买房地产事实上有利于香港，后者民间的抱怨却很多。

建立“住房央行”稳定市场

有人或会担心供应过多，会导致香港重演1998至2003年的房价大跌的情况。要保持房价稳定下降两成而非大跌，笔者于2010年提出的“住房央行”可以起到稳定控制房价的目的。事实上，香港政府自2010年以来推出连串打击摸货（没有完全交易前转手卖掉）、额外印花税，收紧按揭、增加土地供应来稳定房市的措施。其中包括规定，获批预售的一手盘，于入伙前不得转让或办理转名手续、增加取消交易成本、把没收定金额由房价的5%增至10%、收紧1200万元以上豪宅及非自住物业按揭成数至六成、按揭证券公司暂停接受逾九成按揭贷款申请。可是这些调控措施并未触及根本，效果甚微，地产物业指数有升无跌。

香港与美元的联系汇率令息口偏低，由于资金充裕，资产价格自然上升，因此政府的着眼点应该是控制市场的流动资金。控制热钱由房市入手，当市场对货币的需求增加，中央银行可以透过公开市场购买金融资产，如政府债券、外汇或黄金，把货币转给卖方银行，使市场货币数量增加，令短期利率得以维持；相反，当央行在公开市场出售这些资产时，买方银行及市场持有的货币量便减少。

由于港元与美元汇率挂钩，香港政府无法实施货币政策，要控制热钱，必须从其它资产出发。1998年亚洲金融危机中，香港政府为了打击国际炒家入市，分别在外汇、股票和期货市场投入近1200亿港元的外汇储备，就是为市场注资的例子。然而操控股市并非最好的选择，因为让香港政府成为某些公司的大股东，可能会产生利益冲突。

要应对热钱冲击房市，香港政府应直接介入住房买卖。拍卖地皮本来可以产生效果，可是由卖地到实质有住房供应的时间太久，难以有效调整市场资产价格。政府不能直接兴建住房，因为要开发房地产，政府肯定不如开发商。在短时间内，政府很难在港九新界各区多处开建新房，假如住房供应不足，这措施就无法应对市场上过量的流动资金。要有效平衡供求，政府可以规定所有开发商必须把兴建住房的一定比例转给政府，比如20%。政府在正常情况下出售其中一半，当市场流动资金过剩，房价高企，政府出售更多单位。如市场短期大幅下跌，政府则扣起单位，以稳定市场。住房单位售价可能因为楼层、坐向不同而有差异，政府官员或难以确定所拿到的单位是否合理。要解决这问题，可以让开发商先定出价单，然后从价单上每个价目类别随机拿出20%转给政府。这就避免了定价等复杂问题，对双方都公平。

这可不是变相抽税，由于要转给政府20%落成单位，开发商会在投地时把这作为成本考虑进去。政府只是以部分土地来换取落成单位而已，所以投地的资金需求会下降，融资成本和售房前所需的资本也相应降低，而且因为房价稳定，开发土地的风险也下调，增加了开发商的利润风险比率。这可鼓励中小地产公司参与拍卖，提高市场竞争度；政府可享受到土地发展后的成果；市民避免了房价大幅波动和资产泡沫的恶果，实在是难得的三赢方案。

对开发商来说，营商之道，最重要是货如轮转，资金回收快。囤积居奇，只有一时的利润，并非长期发展业务的办法，更重要的是活跃市场，令更多人可以买房。顾客增多，对开发商也是利好。开发商就像工厂一样，只是把原材料、土地造成房子。原材料价格下调，成品售价也可下降，刺激需求，对商家和买家都有好处。

土地稀少难成卸责借口

经常可以听到香港土地稀少，政府不能也不应大量供应土地，以保护有限的资源，所以调控计划不可实行。这跟事实完全不相符，参照下表便可知道实情：

资料来源：http://www.pland.gov.hk/pland_tc/info_serv/statistic/landu.html

香港目前所有的私人住宅和公屋只占41平方公里，但农地则有51平方公里，而香港并没有必要发展农业。除此之外，还有36平方公里的乡郊居所（包括村屋和临时搭建物），15平方公里的贮物用地（包括露天贮物用地），和16平方公里的空置发展/正在进行建筑工程土地。若全部发展起来，可以容纳目前3倍的住房，还留下超过800平方公里的林地灌丛草地和湿地。可见，土地稀少一说，纯属子虚乌有。

当然，如果采取上述措施，通过炒卖地产获利的人一定会指摘政府干预自由市场。然而众所周知，政府是香港唯一的地产供货商，土地根本就由政府垄断操控。既然这本来就不是自由市场，指望由市场决定房地产价格是完全没有意义的。香港政府甚至应制定地价，然后由独立管理委员会（例如金管局）负责协调售卖，像实施货币政策的中央银行，这执行机构必须独立于政治体系以外。香港的住房政策应该因应市民的收入水平以不同手法处理，政府要调节私房价格让有能力置业者购买；为收入最低的一群提供廉租屋，建设足够的公屋、居屋让中层收入的市民居住。公屋、居屋的售价不能受市场价格影响，而是与市民收入挂钩，以改善贫富差距。香港房市本不是自由市场，政府官员以不干预市场为由，拒绝制定有效政策，只能是推卸责任之辞。

（作者系香港中文大学财务系教授）