楼市新政能抑制香港房价吗？-王泽基
近日，香港政府为了抑制房价，再推出一系列的措施，其中的关键政策是“港人港地”和“买家印花税”（BSD）。所谓买家印花税，就是非香港永久性居民，也包括在香港注册的有限公司，购入住宅物业时要缴纳15%的印花税。这可算是民粹主义政治秀的最佳代表，不过这种政治秀不但没有功效，更开了很坏的先例。在不想解决问题，或没有能力解决的时候，很多政府都会以排外来转移视线，掩盖问题真相。但即使只从经济上看，排外也只会给香港带来更大的损害，扭曲市场运作，对住房市场毫无改善，损人损己，后患无穷。
要了解新政策为什么没有效用，先要了解市场价格是怎样形成的。市场价格主要决定于三个因素，即需求、供应、交易费用。交易费用是交易过程中必定发生的，但对双方都没好处的损失和成本，譬如运输、法律、税收等费用。任何交易要成功，卖家的价格必须比买方愿意付出的更低。所以要交易发生，以下的公式必须成立——卖家价格+交易费用=买家价格。
当交易费用上升，卖家或买家就要承担增加的费用。“皇帝的女儿不愁嫁”，额外费用自然会由需求殷切的一方承担。如果买家的需求较强烈，大部分费用就由买家承担，反之亦然。用经济学的术语来说，就是由需求弹性决定谁来负担额外费用。如果买家的需求弹性很低，就是无论多贵都要买，那交易费用的增加对买家来说就是很坏的消息。
在目前香港房市供应短缺的情况下，那些所谓打击炒家的“港人港地”、“买家印花税”等政策不单没有用，还会伤害市民。在供应短缺时，买家的需求弹性一般很低，额外印花税只会造成更大的市场扭曲。价格只跟供应和需求有关，所有不改变供求的行为都不影响最终价格。因为炒家只是转手，不增加供应，也不提高需求，所以不影响最后价格。
调控减少供应扭曲价格
事实上，过去两年已经证明额外印花税（SSD）并无法抑制房价，房价继续上升正是因为供应太少。额外印花税从2010年11月开始实施，如果买家在购买住房6个月内转手卖出要付15%的额外印花税；在6个月到12个月内卖出，要付10%；在12个月到三年内卖出，则要付5%。这是在原来5%印花税之外的额外税项。两年前，香港政府采取措施时，把房价上升的理由推给炒家。但是实施印花税以来，从2010年11月到2012年9月，反映香港房价水平的中原城市指数从87上升到108.4。
香港房价上升的真正原因是供需失衡。从2003年开始，香港每年结婚的人数远远超过住房供应。香港每年的公屋和私人住房需求约为5万至6万，但过往5年供应只有2万至3万，不升才怪。当然政策失当，把责任推到炒家或地产商，是最容易蒙混过关的做法。未来3至4年的供应将持续短缺，而印花税减少二手房的供应，供应不足，交易与投资不活跃，很容易扭曲价格，令房价大幅波动，导致更大的问题。
更重要的是，使用简单的金融工具就可以避开这些印花税，譬如订立印花税失效后才可履行的远期合约，再复杂点的，可以同时购买认沽认购期权。金融界难道会想不出办法吗？但这除了浪费买家更多费用以外，实在看不出有什么好处。
限制购房伤害香港经济
“港人港地”更是不知所谓，只是在煽动部分港人的排外情绪来代替思考。非“港人港地”的住房多的是，如果“港人港地”的住房比较便宜，拥有其它住房的港人可以把持有的住房卖给外地人，然后再买进住房。这种简单的套利交易（Arbitrage）保证了“港人港地”的住房和别的住房在价格上不可能有太大差别。此外，住房供款利息减税是非常错误的措施，与降低房价的目标背道而驰。更重要的，这补贴了有钱有能力购买住房的阶级，但是没有惠及比较贫穷的租房阶层，结果既不公平，也刺激了房价。
限制非本港居民和所有注册公司买房的买家印花税又有没有效呢？这对抑制房价可能有效，但是代价很大。限制公司购买，侵犯了公司作为法人的权力，严重影响市场活动。香港的公司法人应与居民有同样的法律地位。公司能作为法人，和个人没有区别是金融市场的重要原则。此外，在香港买房的不仅有大陆居民，还有世界各地来港工作的外派雇员，这一措施非常有损香港的国际声誉。
禁止外地人置业对香港经济不利。外地居民既然在香港工作，就应该有权买房。全球都想吸引人才，香港反而逐客，真是不可思议。外地人购买，等于增加本港出口，创造就业，是利好。不在港工作的外地人买了房子可以出租，提高了出租单位的供应。如果不出租，也给其它住户交管理费，给政府交税，建造住房时也给香港提供了就业机会。这有什么不好？
伦敦吸引全世界的富人去置业，带来了很多的消费，也发展出很好的服务性行业，如国际学校、珠宝业、财富管理等。香港一直说要发展财富管理和教育出口，如果没有顾客怎么发展呢？外地居民来投资是好事，各国都在吸引投资移民。房地产和别的资产没有分别。笔者认为，香港在有大量空置土地的地区发展房地产，让大陆居民来买，可以为香港建造业提供大量职位，也可提高服务、零售、装修等行业的职位需求，连带减少自由行衰退和边际效应降低所带来的经济问题。
（作者系香港中文大学财务系教授）