北京开拆天价小产权房 曾售5000万

12月3日，市国土资源局公布了于今年6月21日挂牌督办的两起重大土地违法案件查处结果。

这两起重大土地违法案件都曾引起社会关注。其中，昌平“水城御墅”小产权房因价格极高，被称为“天价”小产权房。目前，该项目已拆除一栋，正逐步推进后续拆除工作。

另外，密云非法占地案项目已停建停售，没收的建筑物已移交密云县政府处理，39863元罚款已交纳，需拆除的建筑物一事，因违法当事人未自行履行，市国土局密云分局已向法院申请强制执行。

昌平“水城御墅”

今年3月，有媒体报道称，昌平区郑各庄村有个叫“水城御墅”的大院，内有数十栋四合院。这些四合院最小的面积也约有800平方米以上，晚清格局，有廊有院，气派非凡。经调查得知，“水城御墅”四合院是郑各庄村里最新打造的高端产品，正对外销售，单套四合院起价2000万元，最高为5000万元，共有69套。

报道称，“水城御墅”的房屋没有土地证，由郑各庄村的企业宏福集团建设。售楼人员称，可以通过实行70年的会员制保证业主享有70年的使用权。因价格高，“水城御墅”被称为“天价”小产权房。

昌平水城御墅

2012小产权房最新政策

相关统计显示，小产房的总量已经接近我国城镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前十年。

针对小产权房问题，国务院在今年3月份已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

河南省国土资源厅厅长张启生坦言，如何解决小产权房问题，是国土资源系统乃至地方政府面临的一道难题，“但不解决肯定是不行，我们在小组讨论的时候，就有地方国土局局长提出，是不是可以在符合规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，禁止上市交易的办法来进行处理小产权房”。

今年9月，北京市国土局发布了已初步清理出的79个在建、在售小产权房名单。其中，昌平区查处的违规项目最多，达28个；其次为房山区，有22个。市国土局表示，这些项目正在进行查处，市国土局提醒广大公众不要购买。

这些“小产权房”项目接下来将如何处理，是社会关注的热点。市国土局在公布名单之后也表态，“小产权房”项目的成因不同，规划、土地等具体情况也不同，因此处理不会一刀切，将结合每个项目具体情况，提出具体的处理措施。

三大推力使“小产权房”禁而不绝

首先，中国楼市近十年的“野蛮生长”脱离了普通公众的承受范围，高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市常与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。

其次，小产权房这个名称指向的是我国目前的土地制度安排。现有农地制度安排最大的问题是农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成“同地不同价”。

逐利性决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿，建小产权房不需要缴纳出让金、基础设施配套费等市政建设费用，成本低廉，而销售可以借高房价“东风”，巨大的利益使得小产权房在农村雨后春笋般生长。

调查发现，小产权房所占的土地没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。开发商为了利益、村镇干部为了好处，双方合意行为导致小产权房绕过监管上马开工。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，也被开发商和村镇干部获得，农民所得甚少。

再次，监管不到位执法不严格形成负面示范效应，终致小产权房越积越多。一方面，监管不严让村庄之间互相攀比，比如浙江的一些村庄因开发小产权房获益，临近的村庄也会跟进;另一方面，执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。

有关专家认为，虽然国家有关部门三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，有的甚至采取默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手山芋”，“九龙治水”最终导致没有人真正去管。

怎么治理小产权房？

清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，治理小产权房，要遵循严控增量、整治存量的总原则，确保今后没有增量，逐步分类处置存量，解决小产权房禁而不绝、变异蔓延的难题。

对一切规划、在建的小产权房项目要叫停，建好未销售的，坚决不允许进入市场销售。要加大执法力度，严厉查处隐蔽在“休闲农庄”“旅游地产”、“养老中心”等名目下的小产权房建设项目，做到不再有增量小产权房出现，为整治存量减轻压力。

对存量处理要做到从严、分类、稳步推进。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的小产权房不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。而对最终纳入土地利用总体规划的小产权房，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自主首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。

在现行土地制度无法变更的前提下，有专家表示，主管部门应出台政策，将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分小产权房，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。真正完善我国住房保障体系，做到商品房、限价房、经济适用房以及廉租房各归其位，各司其职，形成梯度消费，满足不同购房人群的需求，遏制小产权房蔓延。

有专家直言，农村的集体建设用地应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城乡土地权利的不对等与城市扩张带动农民入城之间的矛盾已经十分突出，现有的城乡土地制度安排违反了同地、同权、同价的原则，限制了居民迁徙定居自由。应加快改革，实行国有建设用地和集体建设用地统一市场，达到同地、同权、同价，以制度改革从根本上解决小产权房变异蔓延问题。

当然，从目前来看，小产权房整治要治本，还需做好两件事：一是坚持楼市调控不动摇，促进房价持续合理回归;二是尽快启动土地制度改革，建立统一完备的土地交易市场，堵住小产权房生长的制度漏洞，将其化约到统一的房地产市场之中。