每平米86万 香港楼市还能牛多久？

美国消费者新闻与商业频道网站11月21日报道**：亚洲最贵房地产市场的“清算日”即将来临**

新华网消息，野村证券分析师警告说，经过数年的强劲增长之后，经济增长疲弱、供过于求和抑制房价的措施意味着亚洲最贵的房地产市场——香港正面临“清算日”的到来。

野村证券分析师保罗•路易和齐塔•秦（音）在21日发表的另一份报告中说，在香港，住房能否负担得起可能成为一个严重问题。受抵押贷款利率保持在创纪录低位和外资流入的影响，香港房价今年以来已经上涨20%。

今年房价暴涨之前，香港房价在过去十年也经历了一个上涨60%的过程。

尽管其他分析师预计2013年房价还会进—步上涨，但保罗•路易和齐塔•秦表示不大可能，因为随着经济增长放缓，收入增长似乎也在放缓。

第三季度香港经济同比增长1.3%。尽管情况好于预期，但政府已将2012年全年经济增长预测从1%-2%修改为1.2%。这个数字大大低于2011年4.9%的增幅。

第二季度香港庭收入中位数同比增长7.1%，但这与去年同期12%的增幅相比已大幅放缓。

保罗•路易和齐塔•秦说：“家庭收入增长率在2011年12月达到14.8%的峰值后已经连续两个季度放缓。房价还能继续上涨吗？这种可能性存在，但不大。预计未来—年房价最多只能上涨5%。”

香港房价属全球最贵之列，这在一定程度上是受到中国内地买家推动所致——中国内地买家占市场交易总量的20%。为了让民众更加能够负担得起住房，从2010年起香港政府着手实施了一系列政策。

尽管存在风险，一些分析师仍预计未来一年香港的房价将持续上涨。

摩根大通警告香港楼市现泡沫

摩根大通昨发表蛇年亚洲区投资预测报告，并推荐31只留意港股及12只宜避开的股份。该行亚洲及新兴市场首席股票策略师莫爱德表示，内地经济今年消费依然强劲，但固定投资疲弱，企业减少资本开支，部分行业也出现产能过剩现象，企业盈利能力将打折扣。长远而言，内地劳动人口增长下降，经济增长动力将减弱，故建议减持内地股市。板块方面，则建议增持回报较稳定的本港公用股，原材料板块则应减持。

对于美国推出第三轮量宽措施(QE3)，令固定收入回报率下跌，他预计，明年底10年期国债收益率只为1.6%，但MSCI亚太区(日本除外)的明年底回报率料达15%，在资金出路缺乏下，有投资者倾向投资股票市场。故该行看好印度、泰国、菲律宾、墨西哥及土耳其市场。

莫爱德表示，由于QE3令资金流入楼市，香港及新加坡楼市均呈泡沫，当地政府已推出遏抑楼市措施，例如征收税项，促使资金逐渐流入股市。他又表示，目前投资者关注货币政策的成效，以及企业盈利能力，建议投资者寻找盈利能力持续及具有透明度的股份，金融股、电讯、能源等板块只维持中性评级。

此外，施罗德投资管理高级顾问Alan Brown在另一场合表示，美国的「财政悬崖」问题迫在眉睫，为环球市场最大风险，故股市的后续走势仍存隐忧。他指出，无论未来数周的股市表现如何，今年整体股市仍录得很可观的反弹，但该行对此情况持审慎看法，因环球经济基本因素仍脆弱，未来仍有负面消息出现。

该行认为，现时已发展国家股票及政府债券的估值差距，是历史上最大的水平，认为投资者应仔细考虑如何配置资产，他建议投资者应将资产分散，降低风险，同样推荐长远回报、高息及可产生现金流的股票。

外资助推香港楼价创15年新高

香港实行的低利率政策、大量港人从国外返回，以及内地居民近年来纷纷赴港购置物业等因素，均对推高香港楼价起到不小作用。美联物业独家提供给和讯房产的数据显示，2012年5月香港楼价达6288港元/平方尺，创15年来新高。

中原地产最新研究数据亦显示：统计过去十五年，最近五年是特区政府成立以来整体楼市最为畅旺的五年。2007年下半年至2012年上半年期间，预计整体楼宇录得655,830宗及28,280亿元登记，较特区政府成立后第二个五年的535,203宗及15,466.5亿元高出22.5%及82.8%，较特区政府成立后第一个五年的521,475宗及15,016.2亿元高出25.8%及88.3%。

香港财政司司长曾俊华本月以来已多次呼吁市民谨慎对待楼市：“我一直密切留意和监察楼市情况。我认为，在世界经济疲软、不稳定因素正在累积的背景下，近期楼市的急速反弹完全是由泛滥的流动资金和低利率所推动，这个情况并不健康。” 5月曾俊华曾撰文表示：如有需要，特区政府会毫不犹疑推出进一步措施，以确保楼市健康平稳发展。

高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基估计，未来12个月豪宅售价会下跌13%，下调压力来自多项内外因素，例如新政府上任后对房屋政策的方向、暑假的传统淡季、外围因素如欧元区所持续的危机等。预料豪宅租金在未来12个月亦会随着售价下跌而相应下调6%，原因是来自金融服务行业对租务需求减少所致。但未来一段时间内地赴港置业投资有望保持平稳发展。

亚洲最贵顶级豪宅——香港普乐道10号别墅：86万每平米

据了解，香港菱电公司以8亿港元(合6.66亿元)出售旗下普乐道10号别墅，该豪宅总面积8302平方英尺(合771平方米)，每平方英尺售价9.64万港元(合86万元/平方米)，创香港及亚洲豪宅新纪录。

此前，香港最贵楼盘为浅水湾赫兰道11号别墅。

普乐道10号别墅是原“天比高”项目上重建后的4幢别墅之一，周星驰及菱电公司各占一半权益。

香港普乐道10号别墅

上海半岛酒店公寓：月租金最高达45万元

《东方早报》报道，11月22日，上海半岛酒店董事总经理白祖乐（David Batchelor）称，上海半岛酒店公寓是半岛在全球的第一家酒店公寓，下一家半岛公寓还没有敲定，但只会在新开业的半岛酒店中选择。

据了解，上海半岛酒店公寓共有39套，分为一房、两房、三房和四房四种房型，月租金10万至45万元。目前，有10套已经出租，租客多为明星、国内富豪以及跨国公司CEO。

有知情人士透露，上海半岛酒店公寓也可能会考虑出售，但卖价会高于同类型的产品。

据悉，2004年5月7日，嘉道理家族正式宣布投资上海半岛酒店。这是它在阔别上海五十多年后，第一次重返申城，续写与上海“百年情缘”。

香港上海大酒店有限公司成立于1866年，当时在香港和上海同时启动营业，至1924年它已拥有当时上海最豪华的三家饭店。二战之后，香港上海大酒店有限公司出让在内地的所有股权离开上海，转而以香港半岛作为酒店公司的旗舰标志。

注：本文综合自新华网及《东方早报》