对房产行业的维稳是否会越维越乱？-李波

房价与国际接轨说法是胡言

金岩石大侠称，京城的豪宅价格应超过30万/平米，四环内房产项目未来五年再翻一番，而且列举了一系列的论据；而大炮任总，则直接举牌喊出，明年三月两会前后，全国房价暴涨！

目前，全球的城市化率为51.3%，其中发达国家城市化率一般在80%左右。非常巧合的是，2012年2月22日国家统计局发布的《中国2011年国民经济和社会发展统计公报》指出，中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.27%，城镇人口达到6.9亿。也就是说，中国官方公布的中国城市化率刚好也是51.3%。

不妨算一下帐：北京三环房价均价3万，一个120平米的房子，工薪阶层每月三四千元收入的人，要干接近75年才能付清房价。国内中产阶级只占到人口的20%，80%的人口是工薪阶层，恰恰这八成人口有住房的刚性需求，房子如此的贵，这样的社会，何谈稳定？

记得2000年，二环内的120平米的高层公寓，价格不到100万一套，每年租金不超过10万元，十到十五年年租金便可买一套公寓。2002年，朝阳公园附近的几个高端住宅，单平米价格8000-9000元，这样的价格无论是买还是租，对于当时国内的普通百姓来说，也算是“天文数字”。谁能想到，2004年国家对房地产调控以来，到2012年的8年时间，国内的房价犹如神州火箭升空，当年朝阳公园附近的豪宅，到了2011年，房价涨到六七百万元，两百平米的豪宅价格甚至上千万。

那么，一套三房两厅两卫的豪宅，家具电器齐全，如果按十五年前的行情，租金也该同步增长，上百万一年也是合理的。可这样的豪宅，周边市场的行情是月租金不过万元，长期租住还可以打折，你不吃惊吗？　掰开手指头简单一算，千万级的豪宅，租金一年12万元计算，需要出租近100年才能收回投资。这时候再投资1000万买下来，已经不足70年产权，买的人岂不是傻子？

有一次看到《参考消息》上写了莫斯科房价均价8000美金；一直在北京做地产投资的朋友也说，未来十年房子只能涨价，政府也调控不了。也有人说，美国纽约房价如何如何高，东京、首尔房价如何如何高，中国房价在与国际接轨，高房价是必然的。

目前，全球的城市化率为51.3%。其中，发达国家城市化率一般在80%左右，中国官方公布的45.68%。即便是中国的几个超大型城市，北上广等城市化率和美国华盛顿、俄罗斯莫斯科的城市化率相近，请想想，其它城市的城市化率，跟美国、俄罗斯相比是多少？中国的人均GDP是多少?纽约呢，东京呢，首尔呢？数据基础不一样，怎么接轨，接什么轨？

按照过去8年的经验来判断，对未来楼市充满信心的人也大有人在。房地产的大腕不断放炮，也是正常的，他绝对不是傻子；但如果我们的老百姓不知舟已行矣，而剑不行，求剑若此，不亦惑乎！

出于维稳需要不会再出台调控政策

人们总是埋怨，对中国经济看不懂。政府总是在管理和干预经济的游戏中，不停的改变游戏规则和手法。其实不然。国家机器运行，对经济进行干预是必须的。要看清未来房地产政策如何延伸，恐怕要研究房地产调控的历程，眼光无需太远，回过头来看看2004年以来8年的调控文件带来的影响----药力足够，今后政策就会相对宽松，药力不足，未来还会有猛药。

那么，调控政策的疗效如何呢？

综合2004年以来的一系列政策，可以描绘出简单的曲线图：房地产市场价格上扬时，中央就会下泻药，房地产刚开始虚脱时，中央又会下补药。也就是说，对于房地产行业，中央也拿捏不准脉搏，头疼捏头，脚疼捏脚，房地产闹了打一顿，房地产哭了再哄一下----现在，全国上下，对调控谈虎色变，一批房地产企业面临生死危机，命悬一线，呼声四起，甚嚣尘上。从社会稳定、经济稳定和政治稳定的角度，中央不会把调控的弦拉断的。

房地产调控是松是紧，还取决于房地产企业资金链、地方财政资金链以及中小企业资金链是否稳固的较量。调控最终走向，应视三条资金链的紧绷程度，相应地作动态调整。调控力度的拿捏，要以任何一条资金链不断裂为底线。中央政府绝对不会眼睁睁看着国内的经济受到重创。

如果站在政治与经济的微妙关系的角度上分析，我个人觉得，十八大即将召开，房地产行业仍然是争议最大的行业之一，出于稳定的考虑，中央既不可能突然加热，也不可能骤然冰冻，近期再次出台的调控文件，会温柔一些。十八大之后，中央领导班子换届，政策还会按照原有的惯性持续一段时间，房地产行业的调控惯性估计大约还要持续两三年时间。

目前的中央调控之于房地产行业，犹如鹬啄蚌肉，“今日不雨，明日不雨，即有死蚌”；房地长行业又不肯就范，犹如蚌夹鹬嘴，“今日不出，明日不出，即有死鹬”。老百姓在观望，希望能得渔翁之利却不知道该不该伸手、不知道何时伸手。如果开征房产税，舒缓却又给力的政策，会使得一些房地产企业的资金链面临拉断的危险，蚌松鹬嘴的可能性比较大。

一旦这个情景形成，就要抢先降价，迅速回笼资金。等同行反应过来，在某个区域里，我们消化了大量的持币观望的消费者，等于抢的了先机，获得了生存的空气和空间。

当然，每一个手里持有房产、尤其是多套房产的人，都不希望降价。但是，确实必要时，扔掉金子，走出沙漠，生存下来，才是最精明的选择。

经济下滑对房价来说是双刃剑

关于房价在十八大之后暴涨的言辞，甚嚣尘上。地产大鳄放炮者有之，无良学者跟风者有之，平民百姓追风者有之。地产界持同一观点的大腕纷纷表示，市场强压造成的反弹和土地财政的饥渴，将引发房价规律性上涨。政府口径则是，对抵偿行业的调控将坚持到底，决不放松！那么，换届之后，中国地产将走向哪里，房价是升是降，是寒冬料峭，还是春暖花开？

世相纷乱，我们不禁感喟：借我借我一双慧眼吧，让我把这纷纷扰扰看得清清楚楚明明白白真真切切！

那么，判断房价会不会暴涨，就要弄清涨价的根源：房价谁炒的？是山西煤老板，还是温州炒房客？他们不过是经济舞台的生旦净末丑，不是整台戏。他们推动过房价，当不是决定因素。

2012年的经济情形，是不是很容易联想起1997年。 国际上，欧洲发达国家接连爆发主权债务危机，没有实质进展，看来还有的折腾。主要发展中经济体，包括印度、巴西等，经济增长速度也迅速下行；全球经济二次探底，甚至进入萧条的担忧，再次浮出水面。国内，自2010年开始的本轮经济下行，已经持续两年多，经济增速从超过10%一路下行破8，二季度跌落到7.6%的低位。通货膨胀率从2011年6月6.5%的高位下滑到现在的2.2%。更严重的是，经济已经出现了自主收缩迹象。

中国煤炭、钢铁价格比去年下跌20%，下半年可能会进一步下跌。发电量也停留在去年的水平，而且去年增长率保持在6%的铁路运输也陷入低谷。中国经济正在直线下滑。这种经济下滑带给民众的心理恐慌，远远大于经济下滑带来的负面问题。正是因为民众的心理脆弱，才造成了国内，尤其是超大型城市的房价，比中型城市的房价更脆弱。一旦遭遇持续的经济下滑、或者自然灾害，如持续大旱、缺水；或者突发的重大疫情，如2003年的非典，甚至局部的国际地区冲突，无论哪一个因素出现，房价空高的城市房价都会下挫，拦腰折断，甚至跌破2008年的房价。

马云说过：今天的市场很残酷，明天的市场更残酷，后天的前景很美好。可是，很多人，熬过了今天，熬过了明天，却死在了迎接后天黎明的夜里。成功的人，是那些比在后天到来的前夜死掉的人多看了一步的人。不要迷信房价，房价也是一个传说。

作者：李博，香港合逸集团有限公司大中华区执行董事，首席执行官。从事房地产数年，目前正在与联合国工业发展组织合作在河北唐山地区运作国际安养示范园区。