北京CBD租户加速换血 产业变迁加速

作为北京最大的黄金商圈，包括财富500强的大部分驻京公司乐于在CBD扎堆，然而，近年来北京CBD写字楼暴涨的租金，让英特尔、甲骨文等不少全球知名企业都纷纷“撤退”，不过，IT企业撤离留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者取代，业内专家表示，目前CBD区域租户的变化，是北京产业变迁的一个缩影，租金暴涨只是加速CBD租户换血。

IT行业撤离

CBD区域内聚集了近500家跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构以及中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构近200家。2012年，随着入住企业持续增加，市场容纳率不断降低。

据报道，去年底，英特尔中国公司的办公区域还是CBD核心区域嘉里中心的5、6、7三层楼，但半年前英特尔从北京嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心。甲骨文和路透社都已经把部分办公面积搬迁到上地，奥林巴斯(微博)和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向着上地、通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普(微博)、尼桑等知名企业都在此列。

DTZ戴德梁行发布的今年第二季度北京写字楼报告显示，由于鲜有新项目入市，加之租金增幅较大，北京核心商圈吸引力已不比从前，原有租户为了寻求充足租赁空间以及较低廉的租金价格，开始向周边区域突围，非核心商业圈空置率较上季度降低了5.71个百分点至2.67%，平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而东长安街/建国门商圈商户由于部分业主租约到期迁出该区域，空置率环比上涨2.09个百分点，租金达到286.16元(45.42美元)每月每平方米，环比增长3.02%。

甲级写字楼整体租金及空置率

租金上涨是主因

租金上涨，是众多跨国企业撤出CBD的一个重要诱因。高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》上，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价，跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

需求与供给高度不平衡的状态将加速写字楼和配套设施市场的繁荣。DTZ戴德梁行研究部最新的报告显示，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246400平方米，导致其于今年上半年末期在所有城市中，总体空置率最低，仅为2.45%。

报告预计，从现在起到2014年，北京的新增供应量仅为988348平方米，这相当于其现有总库存量的19%。在租金需求强劲、供应量有限的情况下，北京的优质写字楼租金增幅居全国首位，至2012年上半年末按年增长46.8%，租金水平紧逼上海。

此外，一位业内人士表示，在CBD、东二环、金融街等核心商业圈，由于新增供应有限，加上国企、央企通常更倾向于整体持有甲级写字楼而不公开租赁，使得这个市场长期供需紧张，租金上涨势头强劲。

周边区域成为新热点

记者调查发现，在撤离CBD等传统核心商圈后，原有租户为了寻求充足的租赁空间及相对较低的租金价格，开始向周边区域突围，望京、酒仙桥、上地等新的商圈成为这些企业新的归宿。

近日，望京某高端写字楼销售总监向记者表示：“今年6月推出的两栋写字楼中，刚推出市场就被一家公司整栋买下。”IBM(微博)、微软等大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向着中关村西区等非核心商圈区域扩散。

据北京理想产业发展(集团)有限公司总裁江因介绍，总占地51.44公顷的中关村西区，是北京市重点发展的几个龙头区域之一。处于中关村地标位置的理想国际大厦更是通过自身优质的品质成为区域内高端写字楼的标杆项目。自2004年运营至今，理想国际大厦赢得良好的社会反响与市场口碑，成为中关村最具影响力的品牌企业总部基地，吸引了新浪、爱国者等实力企业长期入驻。而微软的进驻，又将反过来加快区域产业的发展步伐，促进西区商务氛围和生活配套的进一步完善。

除了北京新的热点区域外，二、三线城市也成为写字楼新的热点。近日，由绿地集团和中国房地产报共同举办的“绿地国际金融城闪耀北京新闻发布会暨推介会”上，绿地集团武汉事业部营销总监吕振星对于北京客户的浓厚兴趣感到惊讶。

吕振星表示：“我们近期与北京、上海客户在接洽中发现，有不少客户对于我们项目很感兴趣，除了看好武汉城市发展，进行业务拓展外，武汉写字楼价格与一线城市存在的价格差也是吸引企业与投资者的原因。有些客户打算将一些业务搬到武汉，在北京、上海留一个办公室。”

产业变迁的一个缩影

然而，在CBD区域，高涨的租金一方面让一些英特尔、惠普等老牌外企纷纷“出走”，另一方面不断涌入的接盘者让CBD楼盘依旧是一房难求。

“用‘逃离’等字眼形容一些企业搬离CBD不准确，任何一个企业都是寻找更优化的成本结构，房地产占用成本是企业固定成本中重要一个成本，所以企业肯定会节省房地产成本。”高纬环球中国区董事总经理张良军表示，目前CBD区域租户的变化，与产业变迁有关。

张良军表示：“在纽约、伦敦、香港、东京CBD区域主要是金融服务业、专业服务、现代服务业机构，IT公司在这些传统的CBD区域是找不到的，北京CBD出现IT公司，与其发展历史有关与产业构成有关，这些公司现在离开CBD是一种规律性趋势，这种趋势不是今天才出现的，早在十年前就已经开始发生了，最近的租金上涨促进这样的进程发生。”

据悉，在CBD区域，一些行业在搬出的同时，律师事务所、金融机构、医药、生命科学，互联网、电子商务需求不断增长，张良军表示：“嘉里中心早期租户构成中有许多高科技产业，现在主要是律师事务所。这就是北京CBD变迁的一个缩影，目前CBD空置率依旧很低。”

在经历了去年租金火箭式的攀升后，从今年上半年的市场表现来看，北京租金趋于理性回归，高纬环球预测，在未来的半年中，北京写字楼市场租金将保持稳定，另外，租赁交易保持活跃，预计在未来一年中专业服务业、高科技、网络信息技术业和金融业仍是北京市场需求的主力行业，而文化创意产业、能源产业和医药业需求开始强劲增长。