可能改变一切未来的房地产交易 - 彭博社

Fundrise丹和本·米勒两年前开始思考一个他们认为是美国房地产行业失败的核心问题。

这对兄弟是华盛顿特区一位知名开发商的儿子，他们开始在城市新兴社区自行收购物业，这些地方传统资本很少涉足。房地产开发通常由居住在郊区的富裕投资者或更远的华尔街基金融资。在像华盛顿的H街东北走廊这样的社区，这意味着当地项目往往无法找到支持，或者远道而来的投资者提供安全、公式化的产品来替代：比如，“那栋糟糕的玻璃闪亮的办公/公寓大楼，”丹·米勒说，面露苦涩。

彭博社城市实验室伦敦的超级富豪逃离税收上升的威胁贝尔法斯特的中央车站为北爱尔兰公共交通创造了新时代普利兹克表示，芝加哥应该考虑所有解决预算危机的方案消除美国道路死亡的月球计划这种模式——社区的愿望与投资者的底线之间的断裂联系——在兄弟看来是没有逻辑的。为什么社区的人不能投资于隔壁的房地产？为什么米勒兄弟不能从住在H街的居民那里筹集资金购买一处物业？这个社区是理发店和时尚啤酒花园的奇特混合。这里不是来自富裕的马里兰州切维查斯的投资者所能理解的地方。

互联网已经在商业、媒体和通信方面取得的成就，即将对金融产生同样的影响。“我记得走在回家的路上，心里想，为什么我们不能这样做？”36岁的本，两个兄弟中年长的那位说道。25岁的丹，留着更蓬松的胡子，坐在他们的 WestMill Capital 办公室的会议室里，这里位于城市剩余的独立书店之一的楼上，地处杜邦圈的黄金地段。“为什么你不能成为我们某个交易的投资者？你住得很近，你年轻，你懂这个。为什么你没有这个选择？这不自然，几乎。”

事实上，他所描述的几乎是不可能的。你可以投资购买自己的房子。但除非政府监管机构认为你足够富有，能够处理自己的钱，否则你无法参与真正的房地产交易。直到现在，米勒兄弟自己也只能从他们个人认识的合格投资者那里筹集资金。这就是系统的运作方式：如果你想参与，你必须认识对的人，并且有足够的钱——六位数或七位数的财富。

我们今天所知的大多数美国城市并不是这样建造的。从历史上看，酒店、餐馆和商店是由当地人投资于他们自己的社区而建造的。“而现在，人们对本地的投资几乎为零！”本感叹道。“一切都是远程的，一切都在华尔街，一切都在共同基金中。”

当他谈论这个话题时，他的指控从H街蔓延到房地产行业，再到金融系统，甚至到经济衰退的根源。这些事物之间的联系在你的社区中是重要的，因为谁有权投资房地产最终决定了什么会被建造。

米勒一家在过去两年里投资了近一百万美元，试图回答这个问题：为什么小型投资者不能把他们的钱投入自己的社区？然后，终于在八月份，他们成功地 将H街上的一处物业公开。在一个名为 Fundrise的新公司下，米勒一家邀请该地区的任何人——无论是否合格——在线投资这栋建筑及其未来业务，投资额最低仅为100美元，这是由证券交易委员会批准的公开发行。在交易上周结束时，175人共同投资了325,000美元，约占整个项目的三分之一。如果这个实验的其余部分如米勒一家所希望的那样成功，这个看似不起眼的店面中蕴含的理念可能会对各地社区产生影响。

“这真的可能是城市规划、开发、投资和地方政府的根本性转变，”本说。他警告说，互联网已经在商业、媒体和通信方面取得了颠覆性的成就，现在即将对金融领域产生同样的影响，重塑我们生活的地方。

• • • • •

位于H街NE的1351号看起来像华盛顿特区这一地区任何其他长期被忽视的商业物业，唯一表明其即将复兴的迹象是一个超大的酒类许可证申请，现在贴在一个金属安全栅栏卷起的前窗上。

这是一栋棕褐色的两层砖房，曾经在一楼是一个美元商店，楼上住着拥有它的家庭。前面的招牌已经被拆除，曾承诺提供一系列真正随机的商品：美容用品、工具、派对礼品、香水、汽车零件、食品、电气用品。当米勒一家在2011年夏天首次关注这处房产时，许多尘封的产品仍然摆放在货架上。商店多年来没有定期营业，当米勒一家查看房产的文件时，发现1351 H街NE自1950年代以来就没有有效的居住证。拥有它的家庭仍然住在楼上。

整个社区在1968年骚乱后经历了数十年的投资撤退。仅在过去几年，随着一系列餐厅和酒吧的开业重新引起了人们对该地区的兴趣，市政府才推出计划，将社区与华盛顿特区的核心连接起来，建设城市的第一条电车线路。即便是这个项目也带来了失望与希望的双重体验。今天已经嵌入道路中的电车轨道正好经过1351，但H街线路，因多年的延误而困扰，可能要到2014年才能开始运行。

如今的H街小心翼翼地悬挂在其衰败的过去和即将到来的财富之间。仅在过去一年，该社区的中位住宅销售价格上涨了超过50%，但H街商业区每三栋建筑中就有一栋看起来仍然被遗弃。1300街区包含了各个阶段的复兴物业。上帝联合教会坐落在一端，另一端则有许多酒吧。对面有一家两岁的“危险美味”派店，正对着历史悠久的斯莫基理发店和老歌店。翻新的阿特拉斯表演艺术中心是这个街区的中心，但就在它的旁边，还有一个重新开发项目，窗户上贴着“2012年夏季即将到来”的标志，显然还有很长的路要走。

东北H街上的许多物业仍然由那些持有它们数十年的家庭或投资者拥有。然而，这些人中的大多数现在没有资金进行翻新，因为这个社区正在复苏。“有很多人想开餐馆，还有很多人乐意租出他们的物业，”WestMill的产品开发负责人布兰登·詹金斯说。“但中间有一个百万美元的缺口，谁来出这笔钱真的很困难。”

米勒兄弟在2011年10月以82.5万美元购买了1351号建筑，资金来自经过认证的家人和朋友以及兄弟们个人担保的银行贷款。当时，他们距离弄清楚这栋建筑将变成什么以及社区是否也能投资于此还有几个月。“人们想做我们所谈论的这种事情，”本说，指的是为特定社区量身定制的地方项目。“但现有的系统并不存在。它并不是为城市填充而设计的，而是为郊区增长而设计的。”

• • • • •

现代金融投资的历史是人们和他们的钱越来越远，变得抽象，以至于我们大多数人不知道我们的投资（如果我们有的话）去了哪里。但缩短这两点之间的距离，事情就开始改变。把你的钱投入到你能在社区中看到的建筑中，突然你可能会更关心租户的质量、设计的能源效率或建筑的美学。这种提议就像“破窗理论的加强版，”本说。

“但是中介过程剥离了除了纯粹的财务回报之外的每一件事，”沃顿商学院毕业生丹说。

“而且这就是纯粹的财务回报，”本插话道，“对于谁？”

“这真是一次非常糟糕的会议。可能是我参加过的最糟糕的会议之一。”主要关注快速回报的投资者给我们带来了房地产开发商克里斯·莱因伯格所称的可丢弃的建筑环境。他说，我们把一个40年的房地产资产类别变成了一个五到七年的资产类别。这是一个奇怪现实的副产品，即不住在你社区的人更容易投资于此，融资新的郊区购物中心比重新开发一个空置的店面要容易。

监管机构长期以来一直试图保护缺乏经验的投资者免受欺诈。但我们建立的金融系统无论如何都实施了大量的欺诈——而且规模庞大。此外，互联网已经改变了这些期望。政治家和监管者不希望小投资者失去所有的钱，但每天都有很多人自愿在Kickstarter上捐赠。为什么不让他们有可能获得比纪念海报更好的回报呢？

当米勒夫妇第一次开始考虑这个问题时，他们不知道他们想做的事情在物流上是否可行。他们去了一家华盛顿的律师事务所，然后又去了一家，试图找出房地产证券是否可以在线出售给非认证投资者。似乎没有人知道答案，这需要在证券法、房地产和技术的模糊交叉点上显然不存在的专业知识。

“然后我们说，‘高盛的律师是谁？我们去找高盛的律师，’”本回忆道。兄弟俩设法在纽约与该银行的一个法律团队（他们不会透露是哪一个）进行了会面。本记得与一位房地产律师坐在会议室里，解释他和丹想从小投资者那里为小型本地项目筹集资金。

“他看着我，”本说，“他说，‘你为什么要去关心小人物？’”

本感到震惊。然后他说了一些他可能不该说的话。

“因为他们被华尔街坑了！”

华尔街的律师回应道：“那是你的观点。”

“这次会议 非常 尴尬，”本现在说。“这真的是一次非常糟糕的会议。可能是我参加过的最糟糕的会议之一。”

• • • • •

在2011年，通过“D类法规”筹集了1.3万亿美元，这是一项允许个人和公司从合格投资者那里筹集资金而无需通过SEC注册公开销售的豁免。这些资金为许多小公司和其他房地产交易提供了资金。这些发行因被假定合格投资者知道自己在做什么（并且有自己的律师随时待命）而免于严格监管。

然而，SEC确实有一个鲜为人知的机制——A类法规——允许小额发行给非合格投资者，但需要联邦和州监管机构进行耗时且财务成本高昂的审查。在2011年，向SEC提交了19个此类发行。最终只有一个获得资格：一部 百老汇音乐剧 神恩 的复兴。这是米勒兄弟所关注的晦涩法规。他们的提案似乎与百老汇毫无关系，但实际上将 神恩 的投资者——大多数是音乐爱好者——联系在一起的是对一个本地、具体项目的个人利益。

城市重塑的故事 查看完整报道 “一些最可行的证券众筹项目可能就是那些本地的：小商店、餐馆、食品车，人们可以实际看到、了解、信任并几乎触摸到，”丹尼尔·戈芬，华盛顿米尔肯研究所的特别项目主任，他一直在关注他希望称之为“金融民主化。” “本与Fundrise所做的正好与此一致，”他说。

总的来说，米勒一家经历了六家律师事务所，花费了数十万美元，最终在2011年夏天落脚于O’Melveny & Myers，这是一家在华盛顿有几位前SEC工作人员的事务所。在那里，第一次有人告诉他们，他们的计划是完全可能的。虽然艰难，但可能。

在他们遇到的所有监管机构中，没有人见过这个工具用于房地产。米勒一家、他们的律师以及SEC和弗吉尼亚州的监管者花了七个月来来回回处理这份庞大的监管文件。当米勒一家在2011年12月初提交他们的初始文件时，他们被要求向SEC邮寄七份打印副本，堆积重量达到11磅。他们在杜邦办公室角落的打印机花了六个小时才打印出来。

米勒一家并没有寻求对他们广泛商业计划的批准，这个可复制的概念是邀请未认证的小型投资者投资于一处实体物业。整个申请——以及所有这些时间和金钱——仅涉及这栋建筑，1351 H Street NE。

• • • • •

Toki Underground 于2011年3月在H Street NE开业。这是一家27个座位的拉面店，挤在625平方英尺的二楼，正上方是一个社区酒吧。这个地方的一切都令人惊讶地不寻常：空间被楼梯主导，进门就得经过。墙壁上装饰着在亚洲收集的微笑塑料小摆件。招牌鸡尾酒——波本威士忌、胡椒蜂蜜酒、苏格兰威士忌——配有一根猪肉肚串在杯缘上。

Toki是传统资本无法想象的地方。如果外部资金建立的是公式化的连锁餐厅和千篇一律的公寓/办公楼，那么当地资金——至少在像H Street NE这样的社区——希望支持小众拉面店，拉面的价格和鸡尾酒的价格一样便宜。Toki已经成为一个崇拜的目的地。在一个星期六的下午，门口的队伍在下午5点的第一次就座时已经排到了50人。

在米勒一家知道他们的SEC申请是否成功之前，他们 询问了社区人们希望在距离Toki Underground一个街区的1351建筑中看到什么。人们在在线门户上反复请求白天的零售、当地市场或其他餐饮选择。Toki的厨师Erik Bruner-Yang和当地男装品牌 DURKL的创始人Will Sharp，最终 concocting 一个涵盖所有三者的计划。他们的混合概念：一个名为Maketto的亚洲风格市场，前面包括DURKL的零售，楼上白天是咖啡店，Bruner-Yang的新餐厅则向外延伸，带有外部摊位，进入建筑后面的庭院和巨大的车库。

这个计划对传统投资者来说是一个艰巨的销售。“寻求投资者通常是一个非常困难的过程，”Bruner-Yang在一封电子邮件中说，“而寻求餐厅投资者则更为困难，因为从概念到菜单再到人才，业务的每个方面都受到审查并被货币化。”

米勒夫妇在这个春天与Maketto签署了租约，尚不清楚他们是否会完全独立支持该项目，还是依靠社区的帮助。与此同时，Bruner-Yang和Sharp则签署了一项开放式实验，可能会彻底改变他们与客户兼投资者的关系。“一旦我能够看到这个空间，”Bruner-Yang写道，“我对这个项目的信心大增。”

当他看到这栋建筑时，1351已经被拆除，毫无衰败的美元商店的痕迹。建筑如今天一样矗立，地板上的油毡被撕起，干墙被刮掉，露出了巨大的红砖墙。

• • • • •

美国证券交易委员会在今年六月最终批准了该项目，米勒夫妇在最后一轮问题后被允许在八月在线开放交易。只剩下一个关键问题：谁会真正想要投资这个？

Fundrise提供了这个基本提议：拥有这栋建筑的一部分，同时分享Maketto潜在利润的30%的股份。Maketto在10年租约上的租金预计将带来8.4%的年化投资回报。但这并未考虑建筑的增值或可能发生的不可言喻的事情。米勒夫妇被禁止做任何“前瞻性声明”或对整个项目的成功可能性进行预测。

附带法律文件中的模板语言实际上让这个想法听起来相当糟糕。“投资小企业的基本原则是：绝不要进行你无法承受完全损失的小企业投资，”消费者指南对小企业投资（包括大写字母）大声宣告，米勒夫妇必须在网站上发布。在他们的发行说明中，他们不得不反复声明他们从未成功执行过类似的事情。

那么，谁想参与呢？

朱莉亚·罗比·克里斯蒂安，H街剧院的常务董事，之前就对这栋建筑有所了解，因为早期曾努力征求社区对其租户的意见。“我一直理解众包概念来提出一个想法。但在我心中，我一直在思考如何闭合这个循环？如何让这个众包在投资部分发挥作用？”她说。“我简直不敢相信他们已经想到了这一点。”

她投资了200美元。 H街社区发展公司的负责人也投资了。詹金斯的一个邻居也投资了。一天午后，Fundrise的传播总监莫莉·菲茨杰拉德在打开物业的前门时遇到了麻烦，邻近的摇滚酒店的一个男孩出来帮忙——他原来是一个投资者。本月早些时候，本在 DCWEEK的众筹小组上发言——观众中也有两位投资者。米勒夫妇提供的3250股全部在上周三之前被认购，平均每位投资者投入近2000美元。

这个想法的一部分是，接近性可以代替金融的复杂性。也许这些小投资者不太擅长解析所有相关的法律文件。但他们认识正在搬进来的企业主。而且他们实际上可以看到这栋建筑。“这完全不同，”丹说，“与有人从尼日利亚给你发邮件的想法相比。”

大多数众筹项目是从小企业主的角度出发的：他们应该从哪里获得资金？米勒夫妇主要对这个方程式的另一面感兴趣：如果你有钱，你该把它放在哪里？一般来说，商业房地产一直是一个有利可图的投资领域。直到现在，几乎没有这些人能够在自己的社区中参与其中。

阿里·佩尔曼（Ari Perlman）是一位来自北弗吉尼亚的企业战略顾问，他也进行了投资，他说：“我把传统房地产投资和开发视为一个非常封闭的环境。”他对房地产一直很感兴趣。“但我没有机会，”他说，“这就是我认为[Fundrise]真的很有趣的原因。”

罗贝说她不在乎她的回报是否能看到一分钱。另一方面，佩尔曼在乎。24岁的传播顾问和美食博主娜塔莉亚·莫雷诺（Natalia Moreno）说，她以购买亚马逊书籍的简单方式买了她的一股（佩尔曼让一位律师朋友查看了文件）。莫雷诺对自己所在城市不断变化的社区感到困惑，她希望在H街的那些决策中，尽管微小，也能参与其中。她一直关注着一家星巴克上方的一个空置的二楼空间，面朝杜邦圈的喷泉。“我记得坐在公园里仰望，”她说，“并说‘那会是最酷的小酒吧吗？’”

相反，它成为了那家星巴克的二楼。

• • • • •

十三五十一号H街东北实际上是一个概念验证。米勒一家在这里对他们的想法进行了更多的测试投资，甚至超过了他们最初购买该物业的花费。最终目标是展示人们可以在H街的其他地方，或在华盛顿特区的其他地方，或在任何城市中投资于他们的社区。而且其他开发商已经开始联系他们。

在他们一些奇怪的机缘巧合中，前洛杉矶市议会主席埃里克·加塞蒂通过一位参与民主市政官员的共同朋友了解到Fundrise。他在华盛顿访问时与本会面，现在在竞选市长时将这一概念融入他的竞选演讲中。

“房地产中的资本流动与资金和机会去向的社区之间存在真正的脱节，”加塞蒂在洛杉矶说。他起初对普通公民是否愿意弥合这一鸿沟持怀疑态度。投资听起来太冒险了。但他表示，文化正在改变，特别是在技术早期采用者和千禧一代中，他们在社区中要求各种新型的参与角色。“在像我这样的社区，”加塞蒂说，“人们对特定咖啡馆中特定咖啡的特定磨制过程非常了解，我认为他们会成为相当有见识的房地产投资者。”

然而，扩大这一理念不仅仅需要找到这些投资者。还需要更多的米勒，感兴趣于城市填充的开发商，他们将承担项目并负责管理它们。预测其他人可能如何扭曲这一理念并不困难。在1351号物业中，米勒一家承担了大部分风险，他们将补贴管理建筑和投资的成本。然而，另一位开发商可能会用狡猾的数学设计一个项目：收取筹款费用、施工管理费用、网站维护费用、每天早上开门的费用——所有这些都会削减公众的投资回报。

显然，一个真正实现金融民主化的经济需要某种形式的更多监管。当米勒一家在处理他们的A类注册时，国会意外地开始讨论众筹并将新的监管豁免纳入JOBS法案，允许大多数人每年进行高达$2,000的非认证投资。不过，可能要到明年夏天，SEC才会制定如何使用新立法的规则。与此同时，米勒一家已经提交了另一个A类注册，针对他们在H街拥有的另一处物业（复杂的SEC规则禁止他们承认他们正在进行另一场公开销售，但我们刚刚在公共数据库中查找了它）。他们打算尝试一切。也许他们可以完善这条繁琐的百老汇音乐剧路线。也许他们会开始使用JOBS法案。一些最大的疑问——比如投资者如何提取他们的钱——米勒一家还没有解决。他们计划下个月将所有投资者聚在一起，讨论接下来会发生什么。

不可避免地，人们必须通过实践来解决这个问题。

“这才是我们真正学习的唯一方式，”戈芬说。“我认为有趣的是，每个人都有这种感觉。甚至SEC也处于不得不在真空中制定规则的尴尬境地。在你真正看到这一切运作之前，很难知道：如何最好地监管这一点，以既保护投资者，又不在它开始之前就扼杀其潜力？”

米勒一家认为他们将对模仿他们想法的人有一定的控制，因为没有其他人会自愿经历他们自愿承担的昂贵法律麻烦。如果你是开发者，为什么要重新学习他们的教训，而不直接在已经存在的平台Fundrise上列出你的投资呢？然而，米勒一家表示，他们不会与任何他们认为不共享价值观的人合作。

这就是他们业务最终的方向：米勒一家正在创建一家科技公司，而不是房地产公司。这甚至让他们感到惊讶。在某种程度上，他们与互联网文化并不相符，在那里初创公司快速行动，先行一步，然后再弄清楚法律问题。私人汽车服务优步就是一个经典的例子。

“我们的观点是这是证券法，”本说。“你是在拿人们的钱。你不是在带他们去打车。你要按规矩来。”

科技企业家们不断告诉他我们不理解你们，他把这当作一种赞美。他们总是想知道，困惑地问：“你们有什么好处？”这是个好问题。“对我们来说，上帝，”本说，靠在椅子上，仿佛要吸收面前的巨大事物，“想象一下，如果我们成为人们参与、建设和投资他们环境的平台。”