巴黎的住房短缺？怪外国人！ - 彭博社

亚历克斯·E·普罗莫斯/Flickr“美国最好的东西，”F·斯科特·菲茨杰拉德写道，拍着自己的背，“漂流到巴黎。”今天，我们可能会修正对巴黎魅力的赞美，称美国的富人漂流到巴黎。世界其他地方的富人也是如此。而巴黎人对此并不高兴。

在过去十五年中，巴黎公寓的平均价格大幅上涨，从1999年的150,000欧元增至2008年的375,000欧元 [PDF]. 住房部长称公寓短缺为“重大危机。”在一个著名的国际化城市中，便宜的房间越来越少，反复出现的说法是：“如果巴黎的价格上涨，怪外国人！”

彭博社城市实验室对美国地方选举官员的威胁正在上升，更多的工作人员选择辞职伦敦的超级富豪逃离税收上升的威胁贝尔法斯特的中央车站为北爱尔兰的公共交通创造了新时代普利茨克表示，芝加哥应该考虑所有预算危机的解决方案巴黎人认为外国买家推高了房价，浪费了宝贵的空间，并削弱了城市的活力。根据立法记录，法国政府似乎也同意这一点。去年，巴黎经济学院的一名学生就此主题写了她的 mémoire ，并阐明了罪魁祸首。“是那些居住在国外的买家——无论是外国人还是法国人——推高了价格，”奥雷莉·索图拉写道，“而不是居住在巴黎的外国人” [PDF].

这些“隐形的绅士化者”并非巴黎特有。正如费尔古斯·奥沙利文 所观察到的，他们在柏林也引发了争议。但巴黎的住房市场就像是柏林的超级版本：市区的面积是柏林的十分之一，但人口却占到德国首都的三分之二。巴黎是欧盟第二大都市区，仅次于大伦敦。其建筑法规是有史以来最严格的之一。其 密度在发达国家中无与伦比。而且它对外国投资者的吸引力似乎是无穷无尽的。

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这是一种比巴黎人想象的更复杂的趋势：在2011年第一季度，仅有5.9 百分之五点九的交易（19笔中有1笔）涉及外国人。但对于超过400万欧元的公寓，50%的买家来自国外。对于价值超过1000万欧元的公寓，这一比例上升到85%。甚至还有一批“第二代”外国业主，他们已经买过、卖过，并再次购买。

奥朗德的政策会让巴黎的住房市场缩小到合理规模吗？要确定这一点需要几年时间。这些高价格通常与巴黎内核地区那些珍贵的古老公寓相关联，这些地区是大多数外国买家最受欢迎的地方。那里的外国投资比例远高于19分之一。在2010年的第一区，几乎六分之一的公寓是由外国人购买的。

就像那些来到巴黎寻求财富的人一样，因财富而来的新买家往往按国籍聚集。美国人喜欢时尚的玛黑区和他们昔日文学同胞所青睐的左岸核心。比利时人、英国人和瑞士人也倾向于在这些中心地区购房。俄罗斯人则更多出现在香榭丽舍大街附近，而在塞纳河的另一边，来自海湾的资金涌入了16区那些沉闷的林荫大道。

与之前涌入巴黎的外国艺术家、流亡者和移民不同，这些新买家并没有搬进来。根据Sotura的数据，只有6.9%的外国买家将他们的公寓作为主要居所，他们对向法国人提供长期租赁并不特别感兴趣，这已成为政府的一大难题。

从城市规划的角度来看，长期租户为何受欢迎是显而易见的。他们对公共空间和地方事务有归属感，加入组织，并在选举中投票。在巴黎市中心增加长期租赁住房将缓解住房短缺，并降低城市其他地方的租金。

那些拥有房产的外国人和法国人有其他动机。按周出租公寓比按年出租更有利可图，尤其是在世界上最受欢迎的城市之一。“基于公寓每年出租约70%的时间的年收入，”纽约时报在2010年报道，“将带来三倍于长期租赁的收入。”长期租赁也存在风险——从顽固的租户那里收回公寓可能非常困难。巴黎在Air BNB上有超过10,000个房源，是柏林的两倍，超过伦敦，几乎与曼哈顿相当。

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出于显而易见的原因，法国政府一直不愿停止蓬勃发展的房地产业务。但巴黎长期任职的社会主义市长贝特朗·德拉诺埃曾表现出愿意限制市场，以保护城市精心维护的城市结构。（在他任期之前的极其严格的分区法是其中的一部分，但还有更多不寻常的法律，例如允许城市购买昂贵的商铺并以低价租给书店的法律。）

在2005年，法国通过了一项旨在规范巴黎租赁行业并填补外资公寓长期居民的法律。该法律规定，在人口超过200,000的城市（法国大约有十几个这样的城市）中，任何住宅公寓的租赁期限不得少于一年。任何希望发放短期租约的房东需要将物业重新划分为商业用途，如酒店，这一程序带来了许多其他复杂性。（学生住房有例外。）

该法律通常被认为是一个空洞的威胁，因为成千上万的短期租赁列表证明了这一点。检察机构“住宅保护局”人手严重不足，只有五名员工。随后是2008年金融市场的崩溃，这并未鼓励对投资者进行打击——在西班牙和爱尔兰发生的事情之后，活跃的房地产市场是受欢迎的。人们担心买家会将注意力转向伦敦或许更稳定的德国，这也可能抑制了对法律执行的热情。

但现在法国有了一位社会主义总统弗朗索瓦·奥朗德，他凭借对富人征收高税的承诺走上了总统之位。奥朗德希望将租金收入税从20%提高到35.5%，这可能是承认2005年鼓励长期租赁的法律失败——新计划只是让所有类型的缺席房东在经济上变得不可行。奥朗德还希望将资本利得税从19%提高到34.5%，这将影响公寓销售。在大城市对空置公寓征收高额税收的计划也正在进行中。专家们认为这些措施可能会伤害法国房地产市场，激励外国投资者在其他地方购买房产。奥朗德还对年收入超过一百万欧元的人实施了75%的税率，这引发了富人向比利时、英国和瑞士大规模迁移的传闻。

奥朗德的政策会将巴黎的住房市场缩小到合理规模吗？要确定这一点需要数年时间。富人是否会因为奥朗德提议的增税而离开，成为了审查和丑闻的主题。但即使一些人已经在巴黎出售了房产，根据巴黎房地产集团的说法，“逃离增税的富裕法国人被在巴黎购买豪华房产的外国投资者所抵消。”法国人刚刚卸下房产，外国亿万富翁就将其收入囊中。

顶部图片：Flickr 用户 亚历克斯·E·普罗莫斯。