如果房地产崩盘不是一个游戏规则改变者？ - 彭博社

对于乐观主义者来说，过去五年的房地产崩溃带来了一个好消息。我们受到了教训，我们学到了经验，我们不会再回到那种 耗尽市政预算、 对环境造成税负 的旧方式来规划和建设社区，也不会再让自己被锁定在汽车里。根据这种思维，或许房地产崩溃是我们最终摆脱50年不可持续扩张的灾难。

大量数据强化了这一叙述。现在更多的人表示他们想要 生活在步行友好的社区。如今对公共交通周围住房的需求 超过了供应。尤其是缩小规模的婴儿潮一代，已经表示他们准备将单户住宅换成 城市中更小、更方便的公寓。

彭博社城市实验室埃里克·亚当斯对修复纽约市“不公平”财产税的消失承诺《黑神话：悟空》吸引了大量游客前往偏远的中国省份解锁区域规划的隐藏力量，无论好坏对当地美国选举官员的威胁正在上升，更多的工作人员选择辞职现在又有一组数据出现，这次是在 国家住房状况 的年度报告中，来自 哈佛大学联合住房研究中心。这份40页的报告涵盖了许多内容，从住房拥有偏好到可负担性再到住房政策。但在所有这些乐观情绪中，有一个发现特别突出，体现在一则 华尔街日报 的标题中，这让城市主义者在推特上感到不安： “住房的未来是什么？更多的城市蔓延”

哈佛报告预测，当我们最终重新开始建设时，新常态将与旧常态相同。美国人在经济衰退之前喜欢住在郊区。之后他们也会想住在那里。

“有很多未知因素，可能现在比过去更多，”该中心的研究主任克里斯·赫伯特谈到预测我们住房未来的棘手工作时说。我们仍然不知道经济会发生什么，例如，或者联邦抵押贷款提供商房利美和房地美会怎样。“这次有很多方式可能会不同。但我关注的是是否似乎有强烈的支持，表明人们的偏好发生了真正根本的革命性变化。而我没有看到这一点。”

赫伯特指出了过去十年的几个趋势，以及美国在已经增长的地方仍有最大的增长空间的明显现实：城市之外。在2000年至2010年间，美国只有21%的家庭增长发生在100个最大都市的城市核心。相比之下，在此期间，38%的增长发生在郊区，41%发生在外郊。在这段时间内，只有五个都市在城市核心相对于其郊区和外郊的增长上看到了相对增加：波士顿、圣地亚哥、圣荷西，以及佛罗里达州的开普科勒尔和棕榈湾。

这张来自报告的地图描绘了100个最大都市的这些趋势：

当然，这张图捕捉了2000年代整个十年的一个快照，而2008年美国发生的事情与2002年大相径庭。赫伯特认为，在十年末期，我们几乎没有在任何地方建设。如果这是一场音乐椅游戏，他说，当房地产市场崩溃时，音乐停止了播放，从那时起每个人都被困在原地。当音乐再次响起时，他认为没有理由认为这个画面会有所不同。

“人们有多方面的偏好，因此如果你在抽象层面上问他们，人们确实喜欢步行便利和更以社区为中心的生活安排，”他说。“但是如果你接着说，‘好吧，你必须放弃拥有独栋住宅’——那么，人们喜欢他们的汽车，他们喜欢便利，价格是一个重要因素。步行便利通常代价高昂。”

这项评估挑战了经济衰退将长期证明是某种根本性游戏改变者的前提，关于美国人如何以及在哪里生活。如果它根本不是这样呢？

“我们并不是说这是一个理想的结果，”赫伯特说。“为了看到变化，你真的需要改变土地使用法规，你必须改变定价结构。”

如果为了看到变化，我们必须经历比深度住房引发的经济衰退更戏剧性的事情呢？比如每加仑15美元的汽油。

现在更多的人 确实 想住在城市、靠近交通和步行友好的社区，但对这些地方的需求仍然不足以根本改变美国的生活模式。也有可能这些模式会因为其他原因随着时间的推移而演变：因为年轻人 不喜欢像他们的父母那样开车，因为30多岁人群的财务状况越来越受到学生贷款债务的影响，因为年轻一代比他们的父母更关心环境。但是当我们回顾时，这过去五年——以及我们希望从中学到的教训——与此有多少关系呢？

顶部图片：蒂姆·罗伯茨摄影/Shutterstock.com