拥有房产对经济增长意义不大 - 彭博社

路透社拥有房屋长期以来一直是美国梦的重要支柱。在过去的一个世纪里，我们一直相信，建造和购买房屋不仅与“美好生活”同义，而且与一个富有成效和繁荣的经济密切相关。房屋销售和开工数量是经济健康的常用晴雨表。总统、他的经济顾问以及无数经济学家和商业分析师继续相信，经济复苏依赖于房地产市场的复苏。

但随着房地产泡沫的崩溃与持续的经济危机紧密相连，一种不同的观点出现了。

彭博社城市实验室埃里克·亚当斯对修复纽约市“不公平”财产税的消失承诺《黑色神话：悟空》将大量游客带到偏远的中国省份解锁区域规划的隐藏力量，无论好坏对美国地方选举官员的威胁正在上升，更多的工作人员选择辞职罗伯特·希勒来自耶鲁大学记录从“1890年到1990年，住宅房地产的回报率在扣除通货膨胀后几乎为零。”其他研究显示，美国历史上对住房的过度投资扭曲了其经济，导致对技术和技能的投资不足。或者正如诺贝尔奖得主、哥伦比亚大学经济学家埃德蒙·菲尔普斯直言不讳地表示：“为了恢复和再次增长，美国需要克服其‘房屋热情’。”

所有这些引发了一个简单的经验性问题：房屋拥有权与美国城市和大都市的经济增长之间有多大关系？如果房屋拥有权确实对经济发展很重要，那么拥有更高房屋拥有率的大都市也应该拥有更高的收入、生产力、创新和其他良好的经济指标。

为此，我请来了我的 马丁繁荣研究所 同事查洛塔·梅兰德。我们研究了美国大约350个大都市地区的房屋拥有率与收入、工资、生产力、创新和人力资本等关键经济发展指标之间的统计关联。像往常一样，我指出，相关性并不等于因果关系；我们未考虑的其他因素可能会使情况复杂化。

尽管如此，我们的发现似乎削弱了房屋拥有权与经济发展相辅相成的传统智慧。

城市和地区的经济增长与发展通常被认为是由三个关键因素驱动的：创新、人力资本和生产力。事实证明，房屋拥有权与这三者都没有关系。

以创新和高科技产业为例。房屋拥有权与这两者几乎没有关系，与高科技产业的集中度呈弱负相关（-0.20），与创新（以专利申请率衡量）完全没有关联。

或者考虑一下大学毕业生的比例或高技能知识/创意工作的份额。同样，没有任何关系。事实上，箭头指向错误的方向。房屋拥有权与大学毕业生的比例呈弱负相关（-0.27），与劳动市场中创意阶层的比例呈弱负相关（-0.30）。

生产力怎么样？再一次，与房屋拥有权没有关系。房屋拥有权与人均经济产出之间存在弱负相关（-0.19）。

(点击图表查看更大图像)

上面的图表由 马丁繁荣研究所 的米歇尔·霍普古德制作，帮助我们从整体上看待这个问题，绘制了美国所有大都市地区房屋拥有权与人均经济产出之间的关系。这个模式实际上是五花八门的。

确实，一些大都市如康涅狄格州的布里奇波特和哈特福德、明尼阿波利斯-圣保罗和夏洛特，结合了相对较高的房屋拥有率和高生产力。但这些都是典型的例外。

大多数房屋拥有率较高的大都市生产力相对较低。实际上，像纽约、洛杉矶和旧金山这样的大都市，结合了相对较高的产出和相对较低的房屋拥有率。在硅谷也是如此：尽管许多人仍然认为它是一个“书呆子之地”，圣荷西大都市又提供了一个高生产力与低房屋拥有率并存的例子。

第二张图表绘制了房屋拥有权与工资之间的关系，同样是在所有美国大都市中。这个模式更加显著。较高的房屋拥有率大多与较低的工资相关。

这个模式只有少数例外：康涅狄格州的哈特福德和布里奇波特；新泽西州的特伦顿-尤因；以及华盛顿特区及周边地区，在这些地方，相对较高的房屋拥有率与高于平均水平的工资相吻合。美国工资最高的城市是圣荷西，连同其他高工资城市，如旧金山、波士顿和纽约，房屋拥有率却很低。

过去，房屋拥有权意味着并促进经济增长。但这种关系与工业时代有关，那时建造和购买更多房屋为美国伟大的流水线提供了动力，增加了对汽车、电器、电视和各种消费耐用品的需求。那些日子已经过去。美国现在是一个知识和服务经济；不到10%的美国人从事某种形式的制造业，只有6.5%的人实际参与生产。美国人购买的商品大多是在海外制造的。

如今，房屋拥有率较高并没有促进经济发展，反而与较低的经济发展水平相关。房屋拥有权与经济发展的主要驱动因素要么没有相关性，要么呈负相关。

最近在 华尔街日报 上撰文的丹·格罗斯指出，这个国家正朝着“租赁社会”转变。但这并不是说美国注定要成为一个“租户国家。”问题在于平衡。美国的房屋拥有率在危机前达到了近70%的历史最高点，此后 回落 到今天的约65%。城市土地研究所 预测 在未来十年左右将回落到60%以下。在许多高生产力和创新的城市，如圣荷西、旧金山、纽约和洛杉矶，房屋拥有率在中50%到低60%之间。当然，一些地区，如华盛顿特区及周边地区，可以支持更高的房屋拥有率。

55%到60%的住房拥有率似乎提供了快速变化的知识经济所需的租赁和拥有选项的灵活性。广泛的住房拥有权不再是繁荣经济的关键。

顶部图片：路透社/杰夫·海恩斯