美法等多国房地产发展稳定：无计划市场 有计划保障房

新加坡的组屋政策世界闻名，法国以廉租房为代表的保障性住房成为社会的稳定器，美国从上世纪30年代到90年后代再到新世纪逐步推进住房保障计划。住房保障成为这三个国家社会稳定发展的基石。以上三国是高度发达的市场经济国家，经济发展主要交给市场去调节，政府很少主动干预，但住房保障则是政府必须承担的责任，为此各国政府均制定了详细周密的计划并严格落实。尽管他们的住房保障制度还在不断修正和完善，但其几十年的经验，对正在摸索住房保障道路的我国来说堪称宝贵。《经济参考报》驻外记者今天发来的三篇报道，把新、法、美三国在这方面的发展历程为我们做了更直观、更详细的介绍。

新加坡

为八成人口提供公共住房

记者 陈济朋 新加坡报道

新加坡的组屋政策世界闻名，享受公共住房的人口达到八成以上。这一制度的出发点是，通过“建造民众负担得起的住房”，将新加坡发展成有产的民主社会，从而奠定国家稳定发展的基石。

房地产分为公共和私有两种住房

新加坡房地产市场分为两大部分，即公共住房和私有住宅市场。目前新加坡常住人口的82%(约310万人)居住在近100万套公共往房里，其中绝大部分是可出售的组屋。至于出租型的公共住房，建屋发展局主席许慈祥说，预计到明年底约有5万套。

组屋是新加坡常见的公共住房形式，它的首要特点是让一般民众负担得起。也正因为如此，组屋的设计整齐划一，可以节省设计和建造成本。

新加坡大规模建造组屋的政策始于1960年，当时是为了应对住房危机。1965年新加坡独立之后，组屋政策一直延续至今。

最初，建屋发展局建造的房子主要是廉租房，后来逐渐转变为以出售代替出租，由政府帮助人们置业。李光耀在其回忆录中说，新加坡的立国思想是希望通过建造公众负担得起的住房，建立一个有产的政体，因为地产价值与国家和社会稳定密切相关，绝大多数人有房产，也就意味着他们的福祉与国家的命运绑在了一起，从而奠定国家稳定和发展的基石。

许慈祥表示“建造民众负担得起的住房”一直是建屋发展局的使命。据统计，公共住房的常住人口比例从1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直维持在80%以上。

从产权上来看，新加坡的私宅多是拥有永久地契的房产，组屋大多是99年的地契，地契到期之后需要补交一定的费用。

组屋兼顾实用性和舒适性

新加坡的组屋根据面积大小分为“一房”至“五房”等房型。这里的“房”指的是房间数量。最小的“一房式”是单身公寓，最大的“五房式”是三室两厅两卫外加书房。

建屋发展局的调查显示，约有41%的组屋居民选择“四房式”，即三室两厅两卫(没有书房)，套内面积在90至100平方米。27%选择“五房式”，套内面积在100平方米至120平方米。选择两室两厅两卫、套内面积80平方米的“三房式”的约占20%。

虽然是公共住房，组屋的设计精良，一般为明厨明卫，由于政府有较多储备地，市区以及一些私宅集中的地段都有大量的组屋供应。近年新加坡政府推出更多优化社区环境的措施，令大多数居民感到满意。

与私人公寓相比，组屋的最大区别在于其开放性，没有围墙，也没有专门服务于小区的物业管理处。另一个特点是组屋一层大多是作为开放空间，只有廊柱和承重墙，由此方便居民活动，同时也避免底层组屋不安全和房屋潮湿。

在公共配套方面，新加坡几乎每个社区都有小贩中心、餐厅和停车场，将流动摊贩集中在有顶盖的公共设施中，方便市政管理和保持卫生。

据建屋发展局统计，该局在过去50年里建造了1.66万个商业和餐饮设施，223个市场和餐饮中心，其他设施还包括30多座体育馆和72个市政公园和花园，基本上每个社区的购物和餐饮都在几分钟路程内，非常方便。

新组屋的申请流程

新加坡的组屋市场是一个由政府严格规管的市场。申购新房的必须是一户居民，而且是新加坡公民或永久居民。购房申请人的年龄必须满21岁。申请人可以与其未婚妻或未婚夫共同申请组屋，但必须在拿到房子三个月之内向建屋局提交结婚登记书。申请人也可与父母一起，或在父母不在的情况下与单身的兄弟姐妹一起申请。

新组屋的购买也有严格的家庭收入限制。最基本的原则是家庭月收入不能超过8000新元。不过，对于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭购房者，这一上限可以提高至1.2万新元。购买共管公寓的申请人家庭月收入不能超过1万新元。政府也会根据经济和物价调整收入上限。

建屋局在其网站上对于规定条件有详细说明，并附有多个实例加以解释。市民通过上网查询，基本能够明白自己符合申请什么房型。

除了一般的组屋之外，建屋局也推出少量主要面向单身人士的单身公寓，但条件是申请人需满55周岁。还有一种由私人发展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1万新元以下的夹心层。建屋局近年来还在一些新市镇推出了类似共管公寓的“设计、建造和出售”公屋。

新购房屋者可以享受政府的补贴和使用强积金，鼓励人们置业。一般而言，两个中等收入的人共同买房，扣除强积金，所需首付资金有限。

政府在决定建造组屋的类别和套型时的主要依据是市场反馈，以及每5年进行一次的建屋局调查，包括对组屋设施、社区管理及满意度等。

由于组屋是政府以低于市场的价格卖给符合资格的首次购房者，组屋的转售购买方也必须是符合资格的公民或永久居民，基本原则是每户居民只能拥有一套组屋。因此，土地供应、开发商，以及炒房者所在的二手市场三个环节均在政府严格控制下，可以杜绝暴利的产生。