张茉楠：房地产市场从来没有所谓的“刚需”

为刺激陷入停滞的房地产市场，近来美国政府救市政策频出。先是美国国会提出议案称“外国人购房超50万美元可获美国居民签证”，后是联邦住房金融局放松住房再融资计划条件，以此化解存量压力。面对着已经坍塌的内部住房需求，美国政府已经意识到了人口结构才是影响房地产市场的“铁律”。

当前，房地产市场的持续衰退是美国经济最大的风险之一。自美国次贷危机以来，房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。

一般来讲，美国房地产市场的供求关系通过住房空置率来体现。今年3月以来，美国居民实际购买能力下降。美国住房空置率持续上升，房地产市场价格持续下降反映了房地产市场供求失衡压力依然较大。美国自有住房空置率从2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均为2.7%，不仅远高于过去房地产市场深度下跌后反弹过程中的自有住房空置率的平均水平，也高于最近十年的平均水平。租房空置率从2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降为9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地产市场的供求失衡导致房价进一步下跌，7月标准普尔的Case-Shiller20个大城市住宅价格指数仍比去年同期下跌4.1%。

美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化。人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。美国房地产周期大约为20年左右，而这背后与美国的人口统计规律的变化息息相关。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求会产生重要影响。美国生育率从上世纪90年代初开始进入持续的下降通道。

从增量上看，美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变，进一步降低了海外移民的速度。美国盖瑞·安德森经济研究中心的一项研究表明，本世纪初，海外移民的到来促使首都华盛顿及周边的房地产集中地区的房地产价格上升13.8%；在弗吉尼亚州北部和马里兰州，在外来移民数量增加113%的同时，房地产价格上扬了37.5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则出现了下滑。该研究报告显示，在外来移民数量下降最多的10个居民区，外来移民人口平均下降39%，房地产价格则平均下降7.6%。

另一方面，人口结构的变化也决定着住房需求。次贷危机之前，正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。所谓“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，大约有7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最旺盛的25-30岁时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价每年上扬20%-30%。

美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位。到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的影响，那些曾经促进美国住宅市场的巨大繁荣的“大户型”将出现滞销。

由于美国社会老龄化加速，人们更愿意选择环境污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的过程很可能放缓，因此大户型、城市中心的房价也面临长期下行的压力，并进而拖累美国房地产市场的长期走向。在国内购买力相对住房需求极度饱和的困境下，这也是为何美国寄希望于外部输血，借助外来移民的力量消化过剩的房屋存量，来刺激房地产市场复苏的真正原因。

房地产市场从来没有所谓的“刚需”，“人口红利”更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”。数据显示，全球人口的年龄结构将发生巨大变化——青年人口的增长率放缓，老年人口的增长速度惊人。到2050年全球老龄人口将达到现在的3倍，为15亿人。中国人口结构改变的时间节点也正在加速到来。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

作者系国家信息中心预测部副研究员