房地产反暴利的必要与局限

房地产反暴利？是的。其必要性无可置疑，因为房地产及其暴利已经成为中国经济的毒瘤和最大风险所在。对这种山雨欲来的局面，中国高层决策者们已经表现出了高度的关注。国务院副总理李克强撰文指出“住房价格如果持续过快上涨，容易形成房地产"泡沫"，带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。”

现行全国性反暴利法规是1995年颁布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》(下文简称《规定》)。其中第二条规定：“本规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务(以下简称商品和服务)”，房地产确实符合这一条件，可以纳入该《规定》管辖范围。但要应用这条思路，还存在一系列问题。

首先，我们不能指望反暴利法规成为抑制房地产暴利的主力工具，只有以下经济社会基本面因素才能从根本上消除房地产市场的过大压力：在长期内是工业化和城市化进程大体完成、人口年龄构成变迁等；在中短期内影响更大的是货币供给、保障性住房供给等因素，以及区域发展失衡、经济资源过度集中于某些地区，导致局部地区房地产市场泡沫超级膨胀。而在开放经济环境下，上述因素中的货币供给等因素又不是完全取决于我们自己，而是在很大程度上受外界影响。所以，在运用限制房地产融资、反暴利等手段调控房地产市场时，不宜对其订立过高的期望目标值，能够将房地产泡沫抑制在一定程度之内，熬到全球货币政策变调，那就是成功。

具体到反暴利工具本身而言，要应用反暴利法规抑制房地产泡沫，也需要解决一系列问题。首先要解决的是法规不完善问题。现行《规定》区区十八条，实在难以有效约束复杂的房地产市场。尽管各地方已经相继就商品市场反暴利制定了一些实施细则，但这些条文有着明显的局限性和地方色彩，各个地方法规在对暴利行为的认定标准、表现分类、责任构成、处罚上难以达成统一，难以适应我国经济和社会发展的客观需要，不能满足公众用法律武器保护自己合法权利的愿望，更难以直接扩大用到房地产市场。

其次，就具体条款而言，《规定》的许多条款需要进一步细化，还需要大量的基础准备工作，才能具有操作性。如《规定》第五条中提出的“市场平均价格”、“合理幅度”如何确定？即使在明确了原则之后，也需要大量的基础工作积累数据，才能真正投入使用。

第三，鉴于目前房地产市场的暴利已经从一手房市场蔓延到二手房市场、从房屋买卖市场蔓延到房屋租赁市场、从卖方蔓延到中介市场，所以，反暴利的约束范围需要扩大，不能仅仅局限于一手房买卖市场，还需要包括二手房、房屋租赁和中介等领域，否则对一手房市场的单方面约束只不过是给二手房市场扩大暴利幅度，且无助于租房族。同时，目前房地产市场许多欺诈性牟利行为在二手房市场和中介、租赁环节更为猖獗，而租房市场的买方收入比房屋买卖市场的买方收入更低，更需要保护。

作者系商务部国际贸易经济合作研究院研究员