江南：“四限”调控，后果想好没有

江南 本刊主笔

从国庆节前一天的中央台新闻联播突击播发“房地产调控最新最高指示”，到国庆节后各地方出台“加强版”的楼市调控细则，国内楼市调控掀起了新高潮。最近北京、上海、深圳、厦门、宁波、福州、杭州等城市的政策指向可以综合概括为“四限”：“限购、限外、限贷、限价”。一时间，舆论风暴四起，有人认为依然“空调”，有人认为房价要跌，有人甚至觉得利空出尽天高云淡。笔者认为，这种包含“四限令”以及未来可期的“房产税”为主基调的新一轮房产调控，且不论其后果如何，也暂不纠结于法律程序，单以其背后隐含的利益让渡格局来看，可能是史上“最损害社会正义”的调控路径。

一些天真的媒体从业人员和长期习惯于单相思思维方式的网络声音，想当然地将一部分人买不起房的现实归结为房价泡沫，然后揪出房价高的“背后黑手”如房地产开发商和地方政府，认为消灭了两大利益群体就可以买得起房了。却从没有拍拍脑袋想想，世界上如果没有这么爱开发房地产的商人和地方政府，人们从哪里去买房呢？最好的结果，无非是大家都没房住，实现了社会财富平均化——不过是最低水平的平均化。

实际上，我们分析房地产的问题，一定要从整个社会的分层体系和总的政策导向出发，才能避免盲人摸象的困境。房地产业在中国长期是一个资金推动型市场，这才是统构整个地产发展轨迹的主要矛盾。它从2003年起被定义为国民经济的支柱型产业，最主要的原因是1块钱房地产行业投资可以带动40个行业共计1.416元的产值，而且可以吸纳最大量的信贷资金以及劳动力。房地产行业对中国经济格局的另一个重大影响是提供给普通老百姓一个融资杠杆，据统计，2004年以后，国内居民的“个人贷款/个人存款”比例直线上升，这其中的最大原因就是房地产，它一方面要求居民大量拿出储蓄做首付款，一方面给了居民以贷款机会和规模。而这种规模的增长和房地产的价格水平是直接相关的，也就是俗称的“买涨不买跌”。

这种资金使用的变化给中国经济带来了两个显著的变化。第一是安全性有所提高。中国经济从走出亚洲金融风暴后便长期处于热钱流入状态，尤其以2004、2007、2009年的增速最为惊人，也与这几个年度的房价涨速齐平，正是房地产吸纳和沉淀了天量资金并拉动了周边产业，同时也阻止了恶性通胀和储蓄增长过快。很多人天天担心房价高了形成泡沫和堰塞湖，好像房地产要毁了中国经济，殊不知没有这个蓄水池，中国经济早就被流动性冲垮了。第二是实现了财富分配效率化。在房地产行业引导下的财富再分配模式中，城市化速度最快、基础设施建设最好、产业优势越明显的地方政府得益最大，各地开发商次之，善于使用杠杆的个人投资者居三。

以上两点的交集在于，房地产行业的大发展根植于10年来的资金大迁徙，它从较低效率的居民储蓄，转移到了效率最高的给城市和相关产业带来最大提升的企业，以及部分居民内部。这个过程也给了效率低下的国内商业银行以源源不断的现金流入，给了很多内地城市承接因高地价倒逼产业转移的机会。总之，在不断流动中，中国经济的活力和安全性都得到了充分保障。综上所述，从2003年至今年4月份的历次房地产调控逻辑都是“提高首付 交易税费”，虽然干扰市场经济，但尚属“数量型工具”。而从“四限令”开始，逻辑上全面荒腔走板，人为掐断了经济流通血管，属于自废武功自找中风。让资金停留在没有效率的部门不断堆积是至为可怕的事情！短期造成的明显恶果是大户型豪宅旺销超过普通住宅（因为只能买一套），中期的明显恶果是其他资产价格甚至消费品价格不合理上涨（类似人体局部血管爆裂），长期的最坏结果是社会夹心层生活质量恶化，既没有保障房住，连租房也极端困难（一家只有一套房）！这岂不是最后损及“社会正义”吗？