什么决定了2011年楼市走向？

逐渐地推进利率市场化既是“十二五”规划金融体制改革的主要任务，也是金融市场成熟的基本标志。而一个以银行融资占绝对比重的金融体系中，利率市场化的主要任务就是要让利率成为金融市场资源基础性配置方式，就是要形成有效的价格运作机制(利率是金融市场资金的价格)，就是要让国内商业银行敢于承担风险定价的责任。这也是最近央行货币政策报告所指出的进一步推进利率市场化的基本条件。

一般来说，现代金融的核心就是给信用的风险定价。不同的金融市场、不同金融组织、不同的金融产品或工具就是给不同的融资方式及不同的融资主体进行风险定价。现代商业银行制度出现也是如此。那么商业银行为何要敢于承担风险定价的责任？当前，国内商业银行为何不能承担风险定价责任？其原因何在？如何来改进？

十分简单，在一个成熟的市场体系中，商业银行的风险定价应该包括两个方面的内容。一方面，就是商业银行能够对其贷款客户的信用、资产、经营状况等相关情况有清楚地了解，以此来评估借款给该客户的风险，然后根据这种风险确定价格或贷款利率水平；另一方面，存款人能够对商业银行的信用、资产、经营状况、利率水平、服务等相关情况有一定了解，然后根据这些情况来确定其存款该存入哪家银行。而要做到这一点，有几个基本条件。一是每一个当事人都是理性的独立的行为主体(无论是商业银行，还是企业及居民都是如此)；二是当事人的信用是由市场逐渐演进而来，而不是由政府或其他方式担保获得；三是当事人有一定的金融知识，这样当事人面临金融行为时能够作出合适的判断。这些也是国内商业银行能够敢于承担信用风险定价责任的基础条件。如果这些条件不成立，那么要求商业银行敢于承担信用风险定价责任是不现实的。

就目前中国商业银行的情况来看，与上述所列举的几个条件仍然差距较大。从2003年开始，不少国内商业银行经过股份制重组改造及上市，逐渐成为一家家的股份制公众公司，其组织结构及动作方式发生了翻天覆地地变化，其经营效率也快速上升。不过，就目前的情况来看，不少国内商业银行表面上是一个个独立的法人组织，它们有独立的意志，但实际上国内商业银行的治理结构与成熟市场体系下商业银行的治理结构完全不是一个概念。这些商业银行不仅股权结构政府占有绝大多数的股份(这里所指的终极所有权)，而且其组织内部的权力结构运行基本上也是政府政治权力结构运行的一个映射。在这种情况下，商业银行要成为一个真正的独立法人，并对各种信用风险作出独立判断是不可能的。

其次，当前中国金融市场的信用基础，无论是股市还是银行体系，基本上是政府的信用担保为基础。这种信用基础与市场逐渐形成的信用基础相差较远。在政府的信用担保下，银行市场运作的当事人无不会如何千方百计地过度使用这种政府担保的信用。无论是政府、商业银行，还是企业及个人都是如此。银行体系的过度扩张往往会成为这种金融体系的基本特征。因为，在这样的制度激励下，谁过度使用这种信用体系谁就获利，谁少使用这种信用体系谁就要承担这种过度使用信用体系的成本。也就是说，当事人在使用这个金融体系时，其运作收益可归为自己，其运作成本可以转移给整个社会来承担。在这种情况下，近几年的银行信贷过度就不可避免。

同时，政府不仅对这个金融体系进行信用担保，而且也以价格管制及规模管制的方式向这个体系注入大量的实质性资源及政策性资源，以便达成政府所设定的经济目标及社会目标。在这种情况下，国内商业银行的赢利模式及运作行为也与成熟市场有根本性不同。在这里，商业银行的核心竞争力不在于有效的信用风险定价，不在于给客户提供差异化、多样性的金融产品与服务，不在于形成商业银行的品牌，而是在于信贷规模化的扩张大小、信用无限扩张的程度来决定商业银行的核心竞争力。

就目前国内商业银行的经营情况来看，存贷款利差是其主要赢利来源，哪家银行的贷款规模大，哪家银行的利润就高，管理水平就好。比如说，早些时候国内不少商业银行不惜代价在抢占个人住房按揭贷款，即使是在存贷款利率倒挂的情况下也不惜血本地抢占这个贷款(就当前的存贷款利率的情况来看，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率4.62%，而现在银行5年期存款为5.00%，存贷利率倒挂，但是早些时候一些商业银行，为了扩张其信贷规模宁可亏损，也要做这种贷款)。还有，对于当前个人住房按揭存量贷款，按照合同的约定，本来年初各商业银行可以对此重新定价的，但不同商业银行就是为了不影响其信贷规模的扩张而不这样做。也就是说，当前的制度环境下，国内商业银行没有自主风险定价的动力。

不过，在央行货币政策转向，信贷规模逐渐收紧的情况下，国内商业银行不得不再改变年初的行为，纷纷地取消住房按揭贷款优惠利率。而商业银行这些行为的变化，将决定了2011年国内房地产市场到底会走向哪里？因为，就目前国内各地方出台的“新国八条”的实施细则来看，真正能够对房地产投机炒作起到遏制作用只有住房按揭贷款全面收紧为主要工具了(税收工具只要恢复作用，税收工具不使用要想到遏制住房投资炒作是不可能的)。

可以说，2011年国内房地产市场是否能到真正调整，可以得看国内商业银行是否敢于承担风险定价的责任？当前央行通过巧妙的利率机制及信贷规模管制迫使来改变商业的银行，迫使国内商业银行承担起信贷风险定价的责任，起到一定的效果，但是还是不够。在现行的商业银行的运作机制下，只要央行对信贷规模管制有所放松，国内商业银行的行为不会回到老路上去，国内信贷规模无限扩张又可能出现。

因此，要真正让商业银行承担起对信贷风险定价，不仅要通过制度保证让商业银行成为独立的、可自主判断与决策的法人主体，而且要重新中国金融市场的信用制度、要减少政府对金融市场及金融机构的干预、要加快利率市场化的进程、要改变当前商业银行的赢利模式、要加快金融知识的普及、要加强金融信息透明化管理等。如果不给商业银行创造这样市场环境及制度条件，国内商业银行是不会生发出风险定价的动力的。商业银行的运作机制不改变，信贷规模无限扩张不约束，国内房地产市场泡沫也就无法挤出。可见，商业银行的风险定价行为决定了2011年或未来中国楼市的基本走向。