市中心的复兴是否被过分炒作？ - 彭博社

路透社/丽贝卡·库克当政府或公司解雇员工时，他们减少了对办公空间的需求；没有人愿意为未使用的空间付费。因此，伴随而来的经济衰退和就业大幅下降导致全国范围内出现了显著的办公空置率，这并不令人惊讶。

许多市中心在面对这些问题时的相对韧性，促使一些国家媒体宣布了一种前所未有的 回归到中央商务区，这是在经历了数十年的就业郊区化之后。失去大量市场份额给郊区办公园区后，市中心是否终于迎来了它的春天？

彭博社城市实验室地震，无论大小，都在九月的紧张气氛中震撼墨西哥城范德比尔特大学租赁挣扎中的纽约市神学院以扩展校园纽约市市长埃里克·亚当斯因联邦腐败调查被起诉新泽西交通局和阿姆特拉克列车在纽约市附近出轨后延误个别公司的迁移被一些城市主义者视为更大变化的指标；不知何故，经济衰退让我们集体意识到，过去几年对偏远地区的奢侈扩张是错误的。像联合航空公司和其他几家大型公司在过去五年中将数千个工作岗位从郊区迁移到芝加哥的环路，被《芝加哥论坛报》称为“一个早已酝酿的趋势”；瑞银与离开斯坦福搬到曼哈顿市中心的接触，融入了“城市复兴与郊区衰退的叙事”，《纽约时报》解释道（瑞银最终决定留在康涅狄格州）。

但事实是，至少在全国范围内，并不一定支持这种所谓的趋势。“我们没有看到需求方面的变化证据，”房地产服务公司CB Richard Ellis的高级管理经济学家亚瑟·琼斯说。

对2011年第二季度27个大都市办公市场样本数据的审查反映了这一说法：CBD的空置率在大约与郊区空置率较高的市场数量相当的市场中更高。由于各地办公空间普遍过剩，几乎没有新的建设，因此空置率可能是不同大都市区域相对健康状况的最佳指标。

而过去两年的变化对市中心来说也不太乐观。“如果说有什么的话，郊区办公空间的下降幅度更小，”琼斯说。

当然，国家层面的变化，可能更多是周期性的，掩盖了个别市场的成功故事。

底特律——也许是美国最麻烦的中心城市之一，也是全国最广阔的大都市区域之一——正在以创纪录的速度填满其市中心。尽管在曾经是全国最大城市之一的心脏地带，数十座摩天大楼空置，但最近的公告显示，密歇根蓝十字蓝盾、Compuware等公司将数千名员工从郊区迁入市中心，这表明该市的CBD可能确实在增长办公市场份额。

“我认为[底特律的趋势]是不可否认的，”格鲁布与埃利斯的执行副总裁弗雷德里克·莱斯维尔德说。莱斯维尔德驻扎在南菲尔德，专注于底特律市场，并预测尽管经历了数十年的废弃，其市中心的办公空置率将在六个月内低于郊区。现在有多达一百万平方英尺的巨大郊区办公空间可供使用，而且几乎没有迹象表明它们会迅速被填满。

但莱斯维尔德并不将这些变化归因于房地产市场传统智慧的转变。相反，他看到一些商业领袖在设定变革先例方面发挥了重要作用。“他们已经承诺在底特律落户，”莱斯维尔德说，“我认为这就是催化剂。”

多年的努力为现在底特律所发生的事情奠定了基础。“市中心的可追溯动量[在最近之前]并不能真正被追踪，”莱斯维尔德说。因此，也许底特律处于一个可能扩展到其他大都市地区的过程的前沿——如果当地领导人致力于这一努力。或者这只是不断变化的房地产周期中的另一个阶段。

琼斯和莱斯维尔德都同意，过去几年公司搬迁的主要部分是由于可用性突然增加。“在全国范围内，”琼斯说，“租金已经调整得如此之多，以至于你真的可以向上移动。”当公司从郊区办公园区搬到中央商务区时，他们遵循的是简单的经济逻辑：在大多数情况下，在市中心做生意比以前便宜。