美国住房库存不匹配 - 彭博社

路透社/凯文·拉马奎当人口普查首次开始测量美国家庭的规模时，回到1790年，平均每个家庭几乎有六个人。到1960年，这个数字降到了刚刚超过三。根据2010年初的估计——尽管数据也显示我们中的许多人在经济衰退中为了支付租金而合租——我们现在降到了大约2.6。

在过去几十年中，家庭规模缩小的背后，单人家庭的兴起起了很大作用。这一现象在未来几十年内被预测将达到可怕的程度，已经被在趋势故事中庆祝，被社会科学家研究，并被家庭价值观倡导者解析，他们在如此多的孤独人群中看到了社会解体的最新迹象。

彭博社城市实验室地震，无论大小，都在九月的紧张气氛中震撼墨西哥城范德比尔特大学租赁挣扎中的纽约市神学院以扩展校园纽约市市长埃里克·亚当斯在联邦腐败调查后被起诉新泽西交通局和阿姆特拉克列车在纽约市附近的出轨后延误但仍有一个群体尚未意识到这一点：房屋建筑商。美国家庭多年来一直在缩小，而我们的房屋却在扩张。扩张幅度很大。来自邻里技术中心的数据将家庭规模的趋势与关于房屋建设的人口普查数据进行了比较，显示新房的平均面积从1960年的1400平方英尺膨胀到四十年后的2100平方英尺。

阿瑟·C·尼尔森，犹他大学大都市研究中心的主任，预测未来20年美国家庭的平均规模不会继续缩小。X世代和Y世代的人们现在开始成对并生育孩子，许多人很快也会有婴儿潮一代的父母与他们同住。因此，他表示，下一代的家庭人数将达到2.5-3人。

然而，过去几十年的趋势使我们在未来几年面临人口结构与住房库存之间的显著不匹配。

“这并不好看，”尼尔森警告道。

如果未来的城市要容纳人们在他们想要的地方、以他们想要的方式生活，并且与所有其他需要挤进来的人一起或独自生活，那么它的样子将需要与今天大相径庭。尼尔森自己的研究支持了许多行业调查所显示的结果。大约38%的美国人希望购买或租赁一个附属单元，即联排别墅、公寓或公寓。37%的人表示他们希望住在小地块上（无论是小房子，还是大房子但院子空间很小）。而25%的人希望住在超过7000平方英尺的大地块上。

“这些调查告诉我们一些事情，”尼尔森说。“它们在需求分布上都是一致的。但供应情况如何呢？”

这不匹配。目前，只有四分之一的美国人表示他们想住在大地块上，但其中有43%的人确实这样做。只有28%的人实际上住在联排单位中，而大多数人想住在这样的单位里，只有29%的人住在小地块上，而还有数百万人希望有这样的机会。美国目前在大地块上的房屋数量比市场需求多出约3000万套。“这就是不匹配的地方，”尼尔森说。

他建议，麦克曼逊（McMansion）在特定的时间段内是合适的住房库存。这种大房子在大地块上在1990年代中期变得流行，正值成熟的婴儿潮家庭收入和家庭规模的巅峰期，在退休之前，所有孩子仍然在家。就人口统计学而言，那一时刻已经过去。其他趋势，包括油价上涨和少数族裔人口增加，现在正朝着相反的方向发展。

不过，尼尔森说，我们仍然可以利用麦克曼逊。他建议将其改造成下一代适合多代或多家庭住户的经济适用房。

毕竟，麦克曼逊通常有比卧室更多的浴室，这使得住宅空间可以轻松分割成私人单元，配有公共厨房和客厅。许多房子已经配备了安装第二个厨房或将一楼卧室改造的设施。停车位可以轻松容纳五到六辆车。尼尔森建议，仍然会有足够的空间。在1950年，平均3.5人的家庭面积小于1000平方英尺。明天住在6000平方英尺的麦克曼逊里，和12个大家庭成员或家庭朋友一起生活的人会过得更好。

“当你加总空间及其分布时，典型的麦克曼逊可以被三到五个家庭占用，拥有各自的优雅隐私和宽敞空间，”尼尔森说。

但是，所有想要独自生活的人怎么办呢？在没有再建更多麦克曼逊的情况下，尼尔森认为，这个国家真正的住房繁荣应该来自人们对现有住房进行改造，以包括附属居住单元：车库公寓、地下室套房或甚至后院工作室。

大多数城市的分区法规对这个想法是敌对的，但正是这种在我后院的住房库存将满足即将到来的单身人士，而无需扩展城市的占地面积。这也是增加密度的好方法，许多单身人士表示他们想住在：靠近交通枢纽。

加州大学伯克利分校的副教授凯伦·查普尔最近完成了一项可行性研究，研究在湾区快速交通系统五个地铁站半英里范围内建造次级单元。这些社区可以容纳数千个这样的单元——事实上，查普尔在她自己的后院建造了一个以展示它们可能的样子——但目前的分区法律只允许大约五分之一的单元被建造。

查普尔的工作揭示了现有住房库存中的另一个重大失衡：希望靠近交通的人的需求与那些能够做到的人之间的差距。大约三分之一的美国家庭表示他们希望能够步行到铁路交通，但目前不到10%的人能够做到。如果我们想满足这种需求，尼尔森说，从现在到2050年，每一个新的住宅开发都必须建在距离交通半英里以内（或者交通必须延伸到距离住房半英里以内）。

同样具有挑战性的是房屋拥有率的趋势，从1990年代中期的69%下降到今天的66%。到2020年，这一比例应该在62%左右。因此，我们不仅需要在交通附近建造住宅——在某些情况下还需要在他人的后院中建造——而且从现在到2020年之间的每一个新住宅也需要为租户而建。“这才是致命的，”尼尔森说。

而这不太可能发生。但在未来，不仅是房屋会看起来不同。从某种意义上说，人们也会有所不同。

“现代租户与10年前你想象的租户不同，”尼尔森说。“你想象的10年前的租户是一个边际收入、边际教育的夫妇，一个无法负担购房的小家庭，刚起步的单身人士，或者是最近离婚后需要找个地方安顿下来的人。”

在未来，租户将越来越像房主，因为麦克曼别墅看起来越来越像有吸引力的群体住房，而你的后院看起来越来越像一个你可能想要种植租赁单元的地方。如果这一切听起来很激烈，那么，这可能是将住房库存与人口走向重新对齐的代价。