加强城市产权的理由 - 彭博社

路透社/马里奥·安祖尼人们往往对自己的社区有一种所有权的感觉，特别是当他们在房屋投资上投入了大量资金时。这种感觉使城市财产权处于灰色地带。居民们非常愿意对私人财产所有者施加限制，告诉他们可以和不可以在土地上做什么。他们愿意批准限制性的分区规则，并游说反对许可，这些做法显著降低了潜在的土地价值，却从未梦想过要补偿业主和潜在开发者。房主们长期以来在这种态度上得到了各类意识形态人士的支持——进步派的“大社会”贫民窟清理者、保守派的郊区建设者以及新城市主义的郊区批评者都接受对土地使用进行严格政府控制的重要性：谁可以在什么地方、以什么样的结构、用什么颜色的百叶窗做什么。大多数富裕国家几十年前就对经济规划和严格监管感到厌倦，但向更自由秩序的转变从未进入城市发展。新的规划范式取代旧的规划范式，但很少有人承认可能根本就存在过多的规划。改善美国城市发展的一个有效策略是，居民和规划者在处理发展规则和法规时增加谦逊。通常，在这种情况下采用的规则会产生显著的负面后果。更具体地说，一个好的第一步是加强城市财产权。实现这一目标的简单方法是声明一个社区可以限制土地上的开发，前提是它愿意购买相关土地或支付土地所有者以遵守限制。在与 NIMBY主义相关的关键问题之一是社会成本与私人成本之间的差距，以及私人成本与私人利益之间的差距。当一群NIMBY人士游说政府限制某块土地的开发时，NIMBY群体成员的私人成本很低——只是花时间发起请愿和参加市政会议——而收益却很高：对社区当前、理想状态的法定保护。但社会成本却很大：潜在的人口流失、生产力损失、就业机会流失、税收收入损失等等。当个人通过政府游说来限制开发时，这种做法既便宜又值得。NIMBY主义对NIMBY来说是一个很好的选择；但对其他人来说却是糟糕的选择。然而，加强财产权将更紧密地将私人成本与私人利益对齐。一群NIMBY邻居如果被迫购买一处物业以限制其开发，只有在他们对此感到非常强烈时才会进行购买，特别是如果他们认为阻止开发的收益值得支付相关土地的成本。但是等等，你可能会争辩：如果潜在的开发者通过在一块特别有利可图的土地上建设可以赚取数十亿，那邻居们又如何希望购买这块土地以保持其未开发或低开发状态呢？显然，在这种情况下，NIMBY群体要阻止开发会更加困难，但一般来说，这是一件好事。当土地价值因开发潜力而非常高时，这表明需求非常高。在这种情况下，阻止这种高需求的成本也相当高。正是在这些情况下，经济最容易受到NIMBY的伤害，因为他们在限制开发时面临的成本很低。另一个潜在的批评可能是，在开发机会最有利可图的情况下，建设者也会有最大的动力为他们的项目游说，从而抵消NIMBY的努力。显然，大型建设者常常能够在邻里压力下成功建造大型项目。但这个批评只有在一定程度上成立，因为这种谈判中存在的基本不对称性。在开发的受益者中，许多人超出了建设的直接区域，包括潜在的新居民和所有受益于更快速增长和创新的人。另一方面，成本则集中在靠近开发的少数邻居身上。这些少数邻居通常只由少数地方官员代表，而这些官员有强烈的动机让他们满意。没有人代表那些可能希望在尚未建成的开发项目中生活或经营的居民或企业。但他们的利益应该受到重视。此外，在最佳情况下，城市往往会在密度投资上不足，因此对新开发的任何限制都会使城市越来越远离应有的状态。当开发者建造一座新建筑时，交易中的参与者——从承包商到新物业所有者——都能受益（否则，他们不会进行交易）。但城市中的其他居民和工人也同样受益。与日益增加的密度相关的城市市场潜力的增加无法被个别建设者捕获，因此他们往往会生产出比社会所希望的更少的新建筑，即使在没有严格开发规则的情况下。如果说有什么的话，城市应该竭尽所能地抵消负面NIMBY情绪的影响，正是出于这个原因。开发斗争的恶劣性表明，简单地将NIMBY人士扫除并不一定是最务实的方法。邻居们会被听到。在大多数情况下，城市必须努力满足现有居民的要求，无论这些要求是否合理。因此，另一种选择是严格执行财产权，但改变其分配。城市可以规定，靠近新项目的邻居有权获得补偿，以弥补开发的所谓成本。作为对新开发的宽松规则的交换，城市可以根据项目密度向开发者收费，并将收入直接分配给居民，或用这些资金资助社区项目。以这种方式对密度征税并不理想，但通过让当地居民在新开发中拥有直接的经济利益，城市可能更容易满足对新空间的需求。城市可能会发现，通过提前规划以为最低限度的新开发留出空间，更容易管理邻里的利益。法律学者 罗德里克·希尔斯和大卫·施莱希尔 提议城市政府采用分区预算。他们指出，支持改善城市政策的人往往会反击NIMBY努力限制新建设，且并非没有偶尔的成功。然而，尽管关于大型项目的高调斗争有时会朝城市主义者的方向发展，但在较小的案例中，居民往往赢得新的分区限制，这削弱了大型案例的开发收益，甚至更多。对于活动家来说，克服来自许多不同邻里团体的强烈游说压力实在太困难。政府可以采取预防措施，确保通过使用分区预算来维护分区改善。每年，地方政府官员可能会采用一个计划的可允许容量扩展水平——一个预算——然后用来在NIMBY水域中航行。居民的需求可以以城市喜欢的任何方式得到满足，只要潜在开发的净变化符合预算。如果没有其他，分区预算计划将邻里团体转变为在塑造规划决策方面的对手，而不是盟友——这是一个有用的结果，只要这些团体能够被说服接受增加开发的一般效用。爱德华·格莱泽主张对这一提案进行变体，涉及历史保护指定。NIMBY团体通常迅速寻求以历史理由保护被开发的物业。有时，邻居们是对的；在过去，快速开发已经从城市景观中抹去了重要而受人喜爱的建筑。通常，他们寻求的是阻止开发的最快和最便捷的方法，通过保护那些历史价值可疑的建筑。为了避免这种策略，格莱泽建议设立历史保护预算，以便在任何给定时间，城市只能保护一定数量的物业。如果居民希望将新结构添加到名单中，他们必须仔细考虑并权衡现有历史建筑的价值，以确定他们最关心哪些。这将产生强烈的激励，避免将平庸建筑指定为特别。

需要注意的是，反对建设的态度往往会滋生反对建设的态度。当一个城市的需求快速增长时，阻止新开发的公众抗议不会消除这种需求；它只会将其转移。转移后的需求通常表现为对其他社区的开发压力，这进一步引发更多的反对建设的愤怒。在一个开发规则通常更为宽松的城市，对任何特定社区的压力会更小。