华盛顿-巴尔的摩大区域的案例 - 彭博社

感谢马里兰州上周五，马里兰州发布了 最新的PlanMaryland草案，这是该州雄心勃勃的努力，旨在“鼓励智能增长并抑制城市蔓延。”新草案考虑了自上一个版本发布以来收到的意见，该版本于四月发布。它为将马里兰发展成沿既定道路、交通和水基础设施战略性布局的高密度住宅区提供了有力的论据。如果成功，到2035年的马里兰将被强大的橙红色华盛顿-巴尔的摩超级区域所主导：

一些背景信息。在过去几十年中，马里兰的土地开发速度是人口增长的三倍。到2035年，该州将增加一百万居民——它已经是全国第五高密度的州——但除非侵占特拉华州，否则无法增加更多土地。目前，超过四分之一的州土地已被开发。大多数开发用于低密度（每个住房单位至少半英亩）或非常低密度（每个单位5-20英亩）的单户住宅。按照目前的增长速度，到2035年，马里兰将失去超过40万英亩的土地用于这种类型的开发。“开发潮流不断向外扩展，”新草案说，“削弱了核心社区和边缘的自然资源。”

彭博社城市实验室地震，无论大小，都在九月的紧张中震撼墨西哥城范德比尔特大学租赁挣扎中的纽约市神学院以扩展校园纽约市市长埃里克·亚当斯因联邦腐败调查被起诉新泽西交通局和美铁列车在纽约市附近 derailment 后延误这种城市扩张的一个问题是，它在居民生活和工作地点之间造成了一个广泛而昂贵的差距。目前，77%的马里兰州居民单独通勤。随着人口增加导致拥堵，到2035年，这一数字将增加到84%，平均通勤时间将不到40分钟。这张图片显示了大多数马里兰州居民距离就业中心的距离：

为了服务于这种以汽车为中心的增长，州政府需要花费数十亿美元建设数千英里的新道路。除了建设成本外，建设道路以服务于城市扩张还会相对降低现有交通系统的有效性。这对无法负担靠近主要公共交通线路的低收入居民来说尤其是一个负担，因为在马里兰州，拥有一辆汽车的成本预计为每年8500美元。

PlanMaryland 提出的解决方案是增加已经拥有道路、水系统和交通接入的地区的住房密度——换句话说，就是在已有基础上进行建设。这意味着通过将资金集中在密度至少为每英亩3.5个住房单元的“优先”区域，向外扩展城市。如果这种类型的增长在每个马里兰县捕获80%的开发，而低优先级区域的开发不超过每20英亩一个单元，州政府到2030年将节省30万英亩的土地。

根据该计划，这也将节省大量资金：每年约15亿美元用于道路、学校和其他基础设施。一项去年进行的分析[PDF]由州规划部门比较了当前增长的成本与到2030年智能增长的成本（PFA代表“优先资金区域”）：

仅在道路成本方面，郊区将节省40亿美元，外郊将节省70亿美元。家庭也将受益。 2005年书籍城市扩张的成本估计如果到2025年该地区预计的低密度开发中仅有四分之一变为高密度，华盛顿-巴尔的摩地区的居民将节省约6000美元。随着企业与优先区域的住宅相结合，社区将变得更加适合步行，这反过来又使住宅更有价值，根据最新的克里斯托弗·莱因伯格的智慧。

那么有什么不好呢？如果你是地方当局，显然有很多。PlanMaryland已经在县委员会中引发了愤怒，他们担心这将剥夺他们的规划权。很难看出如何会这样。首先，PlanMaryland并不需要新的法律；计划中的一切只是更有效地执行现有法律。而且州规划者不会单方面行动；地方政府将提名优先状态的区域。然而，“不要告诉我们该怎么做”一定是州从地方领导那里听到的最频繁的抱怨，因为计划的最新草案直接解决了这个问题：

我们并不想暗示该计划是来自州政府的消息，认为它“知道一切”并需要“纠正”地方政府。相反，这份文件实际上是政府——无论哪个级别的政府——的一个显著承认，表明其各个机构有时在相互对立的方向上工作，并且在努力实现更智能增长的共同目标时并没有发挥出应有的效果。我们相信，PlanMaryland 是公众所说的他们在政府中想要和应得的；也就是说，领导层愿意进行批判性的自我评估，并审视如何更好、更有效和更高效地工作。

公众还有60天的时间对当前草案进行评论，然后州规划者将最终版本提交给强烈支持该计划理念的马丁·奥马利州长。一些地方人士呼吁更多的时间——甚至多达一年。考虑到官员们已经有四个月的时间来审查该计划，合计六个月的审查时间，这样的请求看起来更像是一种拖延策略。走完俄勒冈小径花了六个月；审查一份合理长度的关键州计划应该花费更少的时间。（而且，没有伤寒。）

在许多方面，地方当局表现出的恐惧反映了该计划的力量。虽然生活质量的批评者常常抱怨公共支出，但PlanMaryland展示了显著的公共节省。没有他们的常用论点，反对者别无选择，只能称该计划为对他们个性的腐蚀。好吧，新草案也解决了这个问题——

我们不相信良好的规划与个人财产权是对立的。城市扩张……并不是个体行为的结果。这是许多相似但明显分开的行为的集体结果。一个能够提供更好选择的计划将提供更多选择并减少影响。

— 尽管奥马利州长最近对此进行了 更有力度的回应：

“这不是一堵墙，禁止各县做出愚蠢的土地使用决策。他们仍然可以自由这样做，但我们不会再对此进行补贴。”

所有图片由马里兰州提供