法学专家称新拆迁条例意见稿过多采纳“市长们”意见

民法专家刘克希

[A 危旧房改造 新街口也可能属“基础设施落后”？](https://>点击查看更多新闻图片12月30日，《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》(下称“二稿”)征求意见的时间将会截止。昨天，长期关注这一条例的著名民法专家、省人大常委会法工委副主任刘克希寄出了他的意见和建议。他说，“二稿”虽有诸多进步之处，可在整体制度设计上，“二稿”过多地采纳了“市长们”的意见，可以说是一个“市长稿”，还不如“一稿”。为此，他提出了六大建议。<em data-scene=)

刘克希认为，“二稿”最实质、也是最大一处修改，是第八条第五项的规定。该项规定将“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”，界定为“公共利益”，从而可以征收房屋。

对旧城区改造，刘克希个人持赞成观点。“二稿”的问题在于，什么是“基础设施落后”？刘克希认为，城市的基础设施有较为明确的定义，通常包括能源设施、给排水设施、交通设施、环境设施、邮电设施、防灾设施等方面，但是“基础设施落后”却是一个不确定的、相对的概念，什么是落后，怎么来界定，由谁来界定？这个弹性实在太大了。

若根据这一条，地方政府几乎可以指着城市中的任何一个地方，说那儿“基础设施落后”，需要进行“旧城区改建”。比如，政府就可以指着商贸最繁华、各种先进业态最集中的新街口等居民区或商业区，说这里的交通设施、能源设施落后，从而就可以“公共利益的需要”为名，对这个“地段”进行“征收”，进行“旧城区改建”，被拆迁人却没有任何拒绝的理由。

刘克希说，原来“一稿”对虽然没有从实体上作具体界定，但程序上设计了非常科学、公正的“三重保障程序”，足以保护危旧房所有权人的权利。

■刘克希建议：如果认为原来的“三重程序保障”尚有不够科学、严密之处，或者认为保护得“过头”了，那完全可以通过修改完善来完成，而不应当全盘否定。

B公共利益 “公共利益”界定不仅仅是程序问题

的界定是条例的最大关注点。刘克希说，“一稿”对公共利益的界定，在第一章总则部分，仅次于立法目的、法律适用两条之后，在第三条作了规定，这是正确的。“二稿”的变化是，在第二章的“征收程序”中对公共利益作了规定。将“公共利益”仅仅作为一个程序性问题，规定在“征收程序”中，直接削弱了界定“公共利益”，显然是不妥的。

“因为对公共利益的界定，主要是一个实体问题，而不是一个程序问题，至少不仅仅是一个程序问题。”刘克希说，根据宪法和物权法规定，符合公共利益的需要，才能征收，从而才谈得上拆迁、补偿，这是前提。也就是说不符合公共利益的需要，就不得征收不得强拆，而只能通过平等协商购买，这是大前提。将“公共利益”的界定放在“征收程序”一章中规定很不合适。刘克希说，“二稿”对公共利益的界定，不光存在普遍质疑的过于宽泛的问题，在立法技术上也不符合立法规则和通行做法。

■刘克希建议：“一稿”是符合行政法规起草规范的。所以，建议将“公共利益”的界定，仍按“一稿”作为本条例第三条。

C 适用范围“征收”就不适用这个条例了吗？

刘克希说，根据宪法和物权法的规定，征收涉及两个方面，首要的是征收条件，次要的才是补偿。

“一稿”在第二条明确规定“实行征收”和“给予补偿”二者都适用本条例。无论从法律规定、法律精神还是立法技术看，都是正确和必要的。

但是，“二稿”删去了这条规定。取而代之的第二条规定“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿”，而更为重要、更需要规范的“征收”却不见了，这与条例名称《国有土地上房屋征收与补偿条例》也不相符，“二稿”似乎成了单一的‘补偿条例’了。”

■刘克希建议：“二稿”在条例规定上存在缺陷。恢复“一稿”第二条规定，即“实行征收”和“给予补偿”都适用本条例。

D “回迁”权利 补偿给1万新房卖3万怎么“回迁”？

很多人注意到，“一稿”当中很多有利于被拆迁人的条款被删除，比如第十九条及第二十九条中关于补偿方式的相关规定，赋予了被拆迁人享有选择补偿方式的权利，其中包括“回迁”，即“因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利”。“二稿”中这些内容被删除。取而代之的是第十八条第二款：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

实际上，根据“二稿”规定，地方政府把这个地段征收、拆迁后，并未给予该地段上的被征收、被拆迁人任何有别于其他公民的权利，被拆迁人和其他在这个地段买房子的公民处于完全同等的地位，开发商在这儿建好房子以后，包括被拆迁人在内的任何公民都有权购买，被征收人没有因为被征收而受到任何照顾。刘克希说，这个条款根本没有价值，完全是多余的。

前段时间，南京市凤凰西街片区拆迁，每平方米只补偿1万元左右，而中海地产在此处新建成的住房，每平方米卖到3万元。事实上，对这个片区被征收人而言，显然是无力购买被拆迁地段上新建住宅的。

■刘克希建议：恢复被征收人享有补偿方式选择权的规定，并规定旧城区改建地区建有住宅而被征收人要求回迁的，其购买新房的价格不得超过征收补偿价格的10%至20%。