昆明规定开发商明年起需公布每套房屋单价

本报记者 雷成

从明年1月1日起，市民点开昆明市房产信息网，将可以查询到全市所有准售房源的详细信息，包括每一套房源的建筑面积、建筑面积单价以及总价。

近日出台的《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》规定，从明年起，取得商品房预售许可证后，房地产开发商必须在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的，必须重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关将不予登记备案。

记者点开昆明市房产信息网看到，已有4个在售楼盘公示了项目地址、开发商名称、发证日期、每套房源的幢号、房号、建筑面积、每平方米单价以及总价等详细信息。昆明市住房和城乡建设局相关负责人表示，设置价格申报与明码标价制度，旨在禁止坐地涨价和违规炒作，以规范房地产开发企业的自主定价行为。

有购房者认为，在此政策下，房地产开发商将无法再以不透明的“均价”、“起价”为噱头吸引购房者，捂盘惜售、随行就市等投机行为也将在一定程度上得到遏制。不过也有人质疑这不过是一场“程序秀”，无法从根本上平抑畸高的房价。

最大意义在于力图弥补信息不对称

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授认为，房价公示政策的最大意义在于力图弥补开发商与购房者之间的信息不对称。

“一座楼盘开盘前，有多少套房，每套房的单价是多少，购房者一概不知，卖出了多少套也全凭售楼小姐‘忽悠’。开发商往往故意屏蔽信息，制造房源稀缺和热销的假象。”昆明市民叶先生说。

叶先生曾被开发商宣传的所谓“最低价”误导过。四年前，他看中了昆明市二环外的一处新开楼盘，“1580元起”的价格被印在广告牌上满城皆是。“当时二环外的房子都卖到了每平方米2000元以上，所以开盘前一天购房者就排起了长队。我父亲在售楼处外面站了通宵，第二天进去一看才知道，900多套房子中，总共只有两套单价为1580元的房子，面积小，户型不好，室内几乎见不到阳光。”最后，叶先生只能以2500余元的单价买下了该小区的一套住房，这远远超出了他的预算。

入住第二年，叶先生想在小区买一个车库，却被告知“车库和停车位全卖光了”。可是就在今年上半年，开发商却在小区贴出了告示，出售“最后一批”约30余个车库，价格却从四年前的6万元涨到15万元。

业内人士介绍，信息不对称是开发商人为制造出来的状态，购房者知道得越少，开发商“坐地起价”就越有可能。房地产营销的第一步是“蓄水”，在正式销售之前进行认筹，或叫“内部认购”，不把价格定出来，只含糊告诉你排个次序，优惠几万元，其实是试探市场反应和购房者的心理价位，同时回笼部分资金。第二个做法是搞销售控制，几百套房子分几期来卖，行内叫组“货包”，每个“货包”里配搭不同楼层、不同朝向的多种组合进行推盘。第三个做法就是“挤压式卖场”。一个楼盘人为地分成无数次开盘，几百套房子挤压在一天卖，几千人来抢，造成一种恐慌和饥饿心理。所有的手段都是为了制造信息尽可能不对称，为下一步的涨价找到堂而皇之的理由。

而房价公示政策正是找准了制造信息不对称的两个重要“脉门”——“货包”和“销控”。

熟知房地产营销的昆明田野房地产咨询公司总经理文剑武说：“一旦要求房源和房价一次性全部公示的话，销控和货包基本上没法做了，开盘的重要性就大大降低。购房者获得的信息增多，投资行为可以更加趋于理性。”