业内人士称开发商囤地系房价难以控制根本原因

中国经济周刊2010年第46期封面

“囤”出来的财富

如果市场对于某种资源或产品的需求相对稳定，而你控制了一定数量的该资源或产品，那么，你就可以拥有了超越市场的定价权，使得市场机制失灵，也就意味着你能够获取暴利。这是从经济学的角度去解释所谓的“囤积居奇”。

但是，这个古老的手法发挥作用往往需要时代特征的配合：公共资源稀缺和供给不足、资金流动性过大、通胀或者通胀预期以及普遍存在的不安全感。

“房价虽然高，但是地价更高，而且钢筋、水泥等各种原材料也不知道翻了多少倍了。”经营着一家房地产公司的“张总”告诉《中国经济周刊》，“开发商是赚差价的，并不是房价上涨的钱都进了我们口袋，我们的利润率并没有太大变化，但是要经营一个项目的资金规模要比过去大很多。”

张总一通大倒苦水，“大多数开发商并没有从房价上涨中受益，开发门槛的升高反而还是得一些中小规模的开发商日子越来越难过，只有那么很早手里就囤了大量土地的开发商才是受益者。”他说。

张总给记者讲了他的好朋友老刘的故事。老刘和张总既是同学也是同行，各自经营一家规模中等的房地产公司，两人认识二十几年，可是最近，张总对老刘羡慕不已。“老刘最近赚大发了。”他说。

老刘的公司在2003年拿了一块地，但是由于种种原因，与当地政府以及另外一家企业打起了官司，于是法院要求在官司没有解决之前不得开发。但是，官司一拖就是六年，这让老刘感到非常郁闷。

可是，时钟飞转，因祸得福。这几年房价一路飙涨，这个地块如果是六年前就开发建设，售价最多也就在三、四千元每平米，而现在至少也可以卖两万三、四元。“那块地的楼面地价也就几百块，要是最近一两年拿地，楼面地价至少也要一万多一平米。”张总羡慕不已，“老刘这一块地赚了我们十块地的钱。”

如果说老刘只是得了个“意外的收获”，那么在政策允许的范围内“囤而不建”则是现在开发商们“潜规则”，“很多开发商都是不建房子、专炒地皮的，因为后者要比前者赚得多的多。”张总告诉记者。

当然，地价和房价快速上涨的原因是复杂的，但是土地作为典型的、稀缺且供给不足的公共资源的特性是主因。在经济高速增长之下，公共资源稀缺和供给不足所产生的矛盾会尤为突出，稀缺资源拥有者获得的收益要远远大于资源增值者的收益，这使得越来越多的人去抢夺资源，抢夺的人多了又进一步推高资源的价格，于是又有更多的人进场。

而过大的资金流动性会加剧这种对抢夺。根据国家统计局和央行公布的数据，从1999年到2010年间，我国GDP的年复合增长率为13%，而广义货币M2(广义货币，为流通中现金+银行活定期存款+储蓄存款+证券公司客户保证金之和)的年复合增长率为17%，也就是说，10年来，中国的货币量和实体经济规模间的距离在逐步拉大。

根据央行发布的《第三季度货币政策执行报告》，截止到今年9月末，中国广义货币(M2)余额高达69.64万亿元，同比增长19%，是同期GDP规模的2倍以上，创世界纪录。而且横向来看，我国目前广义货币存量已经超过美国，成为世界第一。

虽然巨额外汇储备也是诱导中国广义货币偏多的重要原因之一，但资金流动性过大，“钱太多了”已是不争的事实。资金在不同的投资领域流动，带来了巨大的风险，很多“实业家”在这种情况下被逼成了“投资家”。

“做实业非常辛苦，而且能够达到20%～30%的收益率就已经非常不错了。”一位已经成功转身的“投资家”告诉《中国经济周刊》，他过去经营一家小有名气的小家电企业，现在他已经把企业卖掉，参与了一些房地产项目，“收益率至少100%”。

但是，他也有自己的担心，“今天这个时代，人人都梦想成为巴菲特，认为用钱生钱才是王道。可是，人人都拿着钱去投资，项目在哪里？”他说，“好的项目太少了”。

保卫财富，先跑赢CPI

两个多世纪以前，著名经济学家亚当·斯密曾经写道：“财富和金钱，无论从哪一点看来，都是同义语。”但是今天，我们为什么感觉钱多了，可财富却少了呢？

“25岁生日的时候，我的生日愿望是中500万的彩票，那样我就可以不用上班去环游世界了。但是，我现在的愿望是中5000万，因为500万根本不够花，只够在北京买套像样的房子。”李伟在30岁生日当天在微博中写道。

李伟的感受并不是个人的。通货膨胀早已从一个专业名词演变成一个街谈巷议的公众话题。特别是经过了上个世纪80年代中期和90年代初的两次物价暴涨，很多人都因此拥有了财产保值增值的概念，也很少再有人会把财产以现金方式留存。

但是，财富的保值其实是包含绝对保值和相对保值两个概念的：绝对保值是指你的财富增长率跑赢了通胀率，没有因为CPI的变化而缩水；而相对保值则是考量与财富相对应的社会阶层的变化情况，即你的财富对应在整个社会财富排名中的位置没有下降。贬值、增值亦然。

王韩东的经历就是一例。由于父亲是做珠宝生意的，虽然算不上大富大贵，但是1999年上大学的时候，王韩东是班里唯一一个开着车去上课的学生，当时爸爸为了奖励他考上名牌大学，送了一辆“赛欧”给他。“那时还是挺招摇的。”他说。

毕业之后，王韩东进入了一家外企工作，收入不错，但工作比较忙，经常需要出差，所以一直没买房。“我爸因为身体不是太好，所以我毕业后生意也就没有再做了，因为当时觉得这些钱应该也够花了，而且现有的钱投资股市也有不错的收益。”他说。

但是最近，王韩东的爸爸正在考虑是否要“再次出山”。“我现在准备结婚，但是如果想要在父母家周边买一套好一点的房子可能要花掉我和父母大部分的积蓄。”王韩东家住在北京最好地段之一，周边的房价在5万～6万元左右。

“最近我爸常说，如果不炒股，而是在我毕业的时候把钱全买了房子，那我们家就不是今天的样子了。”王韩东说。

让王韩东更为感慨是，他明显感觉到他在同学中的地位，已经远远不是十年前的样子了，尽管他的收入还是班里最高的几个人之一。“现在吃饭肯定轮不到我买单了。”他说。王韩东之所以感觉自己“变穷”了，并非来自于他绝对财富的变化，而是相对财富的变化。

所以，跑赢CPI和通胀率，只是打响了财富保卫战的第一枪。