开发商承诺政策房面积成北京拍地考量因素

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“限地价、竞政策性住房面积”，北京新近拍卖的一块居住项目用地，设置价格高限，不再比谁出价更高，而看谁配建的保障房面积多。

在商品房用地出让过程中，加入更多的民生考量，严格控制地价，吸引开发商参与保障房建设，上海、深圳等一线城市也在进行类似探索。

值得提醒的是，在二、三线城市地价涨幅压力越来越大的情况下，多数地方并未开始相应的土地出让改革。

北京：不再“价高者得”

日前，北京市顺义张镇建筑规模达117979平方米的居住项目用地(土地面积8公顷)经3家企业多轮竞价，达到价格高限后，北京天正华特房地产开发有限公司最终以1.6亿元及配建1.56万平方米租赁房竞得该宗地。这标志着，北京全新的土地出让方式“限地价、竞政策性住房面积”终于实现。

去年以来，高价地频出，今年4月，北京市提出将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。改进过去“价高者得”的挂牌出让方式，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

据了解，这一土地出让方式的核心是设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。开发商承诺的政策性住房面积、未来商品住房销售价格等因素，作为重要评标条件加以考量。

据有关部门统计，2009年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式占2%，根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌，分别占交易地块总数18%和80%。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松说，“采用该种出让方式一方面可有效抑制地价快速上涨，另一方面，还可增加政策性住房供应量。从这个意义上讲，是个好事。”

他认为，这种出让方式，直接控制了居住用地的价格，增强了土地参与宏观调控的灵活性。以往不设定价格上限的情况下，如果几家企业都看重某地块，轮番竞价很容易制造出高价地。

一线城市：严格控制地价

在商品房用地出让中，注入民生考量因素，探索者并非北京一地。同属一线城市的上海、深圳等地也在积极尝试。

为了平抑越来越高的地价，并借以稳定房价，今年4月底，上海近年来首幅以纯招标形式出让的莘庄镇一地块开标，投标金额仅占评标环节30%的分量。在业内看来，上海重拾土地招标出让，意味着地价不再是能否竞得地块的决定性因素。

日前，深圳有关部门负责人也表示，今后将全面采用“定房价、竞地价”或“定地价、竞房价”等方式，引入代建制、“交钥匙”等建设模式，吸引有实力的开发商参与保障性住房建设。

“一些城市探索土地出让制度的完善体现了政府的调控意志，通过各种手段控制地价，都是为了达到抑制地价急速上升的目的。” 赵松说。

国土资源部有关部门负责人表示，国土部会及时总结北京等试点城市的经验，针对新问题灵活调整。

土地拍卖不再以价高者得，这对抑制地价过快上涨具有一定的积极作用，对适当降低房价上涨的预期可能产生比较好的效果。

业内一些人士也担心，这种方式本身存在较大的行政操作空间、灰色交易空间，可能会导致土地出让中出现一定程度的不公平现象。 “下一步，要研究如何增加透明度、程序设置的公平性以及如何加强监督，切实防止暗箱操作，预防腐败的发生。”赵松说。

“其实，影响地价的因素很多，土地供应方式只是其中之一。土地供应的总量、结构、布局、时序，都会对土地价格产生一定影响。” 中国人民大学公共管理学院副院长严金明说，当前的住房制度改革，从过度的市场化向保障民生转变，明确了住房的居住属性，把有限的土地和住房资源用在民生保障上，不仅是中央的方针，也成了一些大城市长远发展战略的一部分。

二、三线城市：问题不容忽视

一线城市土地出让方式改革悄然进行，然而据记者了解，绝大多数二、三线城市并未加入该改革队伍之列。

中国土地勘测规划院今年三季度的监测报告表明，城市间居住地价呈现层次性差异，一线城市地价增幅持续回落，部分二、三线城市上涨明显。

报告显示，三季度，全国105个主要监测城市综合地价环比、同比增速加快、放缓的城市约各占一半。就居住地价而言，三季度，约有1/3监测城市居住地价环比增速较上季度有所放缓，约一半监测城市的居住地价同比增速放缓。同期，石家庄、昆明、南宁、长春、保定等二、三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。

随着一线城市房价和地价越来越高，开发商的拿地成本和难度都在不断上升。从这两年监测数据看，去年年底以来，二、三线城市的地价就在不断上升。

赵松认为，在一线城市调控的重压下，部分投资可能转向二、三线城市，给这些城市的地价带来压力。地方政府和有关部门要密切注意这种变化，改革土地出让方式，强化民生考量，增加保障房供应，稳定市场房价，真正把中央的调控政策落到实处。