商品房预售制存漏洞 预售时间后移可先行

新华网昆明１０月２６日电（记者 李倩）购买过预售商品房的人都有同样的经历：房子还在图纸上就得向开发商支付购房款；房子好不容易拿到手，却发现布局、结构、面积等与当初的规划大相径庭。更有甚者，有些“开发商”利用商品房预售制的漏洞进行诈骗，如位于昆明市晋宁县的“中国知青生态城”楼盘项目在未取得任何手续的情况下进行虚假宣传，致使部分购房者受骗。

各界人士纷纷呼吁，随着商品房预售制越来越多侵害消费者权益，当下应先将预售时间后移到主体工程完工后进行，条件完全成熟时再全面推行现房出售制。

预售制引发的诈骗案频频发生

记者２２日从昆明市晋宁县了解到，该县已采取责令停工、限期拆除非法占用土地上建筑物、经济处罚等措施查处涉嫌欺诈的“中国知青生态城”楼盘项目。据晋宁县副县长张剑扬介绍，７月１６日，玉溪市和晋宁县工商局对该楼盘进行了调查。经查，项目由云南知青养生养老有限公司负责承建。该公司从未进行过工商登记注册，未办理土地使用权、建设许可证等，也未提供环保、水保等相关审批手续，却擅自在昆阳镇余家海占用１５５７．６３平方米土地建盖房屋。期间还擅自修改了２００８年６月５日与晋宁县政府签订的《投资协议书》，把余家海村委会土地加入其中，并谎称已取得土地、城建、环保等部门的批文，制作了大量宣传材料，在玉溪、红河、重庆、上海等地大肆宣传。目前仅在玉溪就销售了７套，涉及资金１８万元，其中付６万元全款一套，付２．５万元定金４套，付１万元定金２套。

一名受骗的玉溪购房者说，幸好发现和处理得及时，不然被骗的人远不止这些。现在有些不法分子利用老百姓想买房、买好房、买便宜房的心理进行诈骗，行为相当恶劣。相比预售商品房，购买现房看来要更安全些。

预售商品房欺诈案近年屡屡发生。２００３年，重庆银泰物业发展有限公司在开发“世纪佳宛”等房地产项目时，以销售无证的在建房屋及虚拟房屋、收取承包商工程保证金等方式，非法获得２５００余万元，该案直至２００８年才进入一审判决；２００８年，河北省邢台市邢台康乐房地产开发有限公司未取得《预售许可证》却进行预售，预售款约１．９亿元，其负责建设的毓秀苑小区完工时间一拖再拖，不仅一房多售，开发商还卷款潜逃……

昆明市公安局经侦支队民警徐云辉说，当前房屋销售市场合同诈骗等犯罪呈多发态势，犯罪手法多样，涉案金额巨大、受害人众多。受害者不仅是房屋投资者，还有许多是普通消费者，一旦受骗，对他们的生活和心理都会带来较大的负面影响。

预售制加剧购房者与开发商的矛盾

云南圣元律师事务所律师王冰说，诈骗案件是一种极端表现，而由商品房预售制引发的纠纷在日常生活中多不胜数：有的开发商采用夸大其词的广告和宣传吸引购房者，当购房者付清房款后，常常遇到无法按期入住；难以取得房屋两证；房屋的结构、面积、绿化、配套等与合同约定不符；随意更改预售方案、时间、价格和规划；房屋出现开裂、漏水等质量问题。这些问题使得购房者与开发商的矛盾日益加剧。

记者采访了几名房地产资深人士，他们认为预售制的弊端还体现在以下几个方面：第一，在当前房价不断上涨的趋势下，开发商人为压低项目的预售规模，甚至发展为分层、分单元办理预售许可；第二，有些开发商利用预售制的漏洞，从银行套取、诈骗银行信贷资金；第三，由于缺乏完善的住房登记制度，有的开发商为牟取更多利润，常使出一屋多卖、一屋多押的伎俩；第四，有些开发商毫无投资能力，在施工时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商，在取得预售许可证时，先后收取定金、预收款、首付款和整个房款，又将成本转嫁给购房者；第五，房地产开发商大多申请了银行贷款，也就意味着将房地产的风险转嫁到银行身上，一旦房地产业发生巨变或开发商携款潜逃，银行将会面临危机；第六，众多的房地产开发企业凭借预售制和银行贷款存活，无法形成优胜劣汰的机制。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授说，为了规范房地产市场，国家出台了一系列规定，对商品房预售的条件和程序进行了要求，开发商在未取得预售许可证之前不能非法预售商品房。可有些未获资质的开发商仍采用认购、排号、发放贵宾卡、预约等方式向购房者变相收取定金、预订款等费用，相关部门一再禁止却禁而不止。

逐步取消预售制

不少人士希望彻底取消预售制，改为现房出售制。“长远来看应该取消，但现在不是最佳时机。”张洪说，预售制在解决房地产融资渠道单一、缓解开发商资金压力、加速建设资金周转等方面起到了重要作用，加之期房价格普遍低于现房价格，而建成后的价格势必有所上涨，这些因素也被不少购房者所接受。更重要的是，我国房地产市场正处于供不应求阶段，取消预售制会提高开发商的融资门槛，导致短期内供应量紧张、房价上涨，也可能形成房地产市场的寡头垄断局面，或是开发商护盘惜售，延缓出市节奏等。“要认真研究后再逐步取消，以免房地产市场大起大落波及到消费者。”张洪提出，“当下能否将预售时间后移，如把预售时间推移到主体工程完工、部分配套完成后再进行。”

王冰认为，商品房预售制的根本性缺陷在于立法仅仅设置了该项制度，却在法律条款中没有明确相应的监管手段和处罚措施。现行政策下，开发商违反相关规定，只需承担与购房者签订的购房合同违约责任，而这份合同由开发商提供，购房者无权选择和更改。合同设定的违约成本相当低廉，放任了开放商肆意违约的心态。而且即使发现开发商存在违规行为，建设部门没有执法权，在造成重大后果前，其他部门又难以介入，使得一些开发商有空可钻，因此很有必要明确处罚措施和标准。可借鉴国外一些城市的经验，引入保证金制度和第三方托管预售金制度等。

“应整合各部门资源，形成强有力的监管体系。如工商等部门应在事前对开发商的资金状况和开发能力进行严格审核，建设部门应在施工期间对其质量进行把关，并审查建设内容是否与合同相符，司法、消协等部门应保证开发商和购房者能进行公平的房屋交接等。”王冰说。

责任编辑：宋妍