我国多次楼市调控被指收效甚微 新政遭遇执行难

多次调控叫好不叫座

房产新政遭遇执行难

《中国经济周刊》见习记者 刘德炳|北京报道

尽管时下秋意绵绵，但一直渴望买上房的张文元还是感受到了一丝暖意。

9月29日，国家多部门联手推出了信贷、税收、市场监管等多项房地产调控措施，如：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。

从具体措施和倾向性来看，张文元打心眼里为这些政策叫好，但与此同时他也有个忧虑：近年来相关部门多次出台措施以勒住“高房价”这匹脱缰的野马，但收效甚微，甚至今年4月出台的号称史上最严厉的调控政策执行近半年来，全国房价依然以岿然不动的姿态继续在高位运行。这一次，会不会也是这样呢？

对此，多位专家认为，本轮调控政策很好，但下层执行不到位往往令政策的威力大打折扣，这是调控无力的重要原因。

多家开发商喊“狼来了”

这一步棋大大超出了许多业内人士的猜测。继今年4月17日后，不到半年的时间，业内人士眼中的“二次调控”就靴子落地，这一时间点比不少业内人士预测的提前了至少半个月。

对此，国家有关部委表示，这是为了落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产市场调控成果。

但巩固的含义颇令市场各方有些费解。

事实上，在9月份，全国房地产市场如南京、上海等地地王频出，北、上、广、深等多个城市成交火热，房价并未出现松动迹象。

“一般量在价先，成交量走低，房价才可能下降；反之，成交量的迅猛增长有可能引发房价进一步攀升，因此此时多部门出台调控措施，对于打击房价过快增长，其影响将是非常大的。”华业地产副总裁陈云峰表示。

慢城别墅营销总监曹锋杰认为，在“4·17”调控之后，随着各种政策的打压，开发商的资金链普遍吃紧，不少房企甚至面临倒闭的风险，政策效果初步显现。但金九月的到来，成交量上升又让开发商整体赚得盆满钵满。其实，4月出台的史上最严厉的房产调控之所以未能让房价下降，一个很重要的原因就是从2009年至今年4月，开发商在热销中积累了足够多的资金，足以在一段时间内抗衡政策的风险。因此，如果二次调控是在10月份中下旬出台，开发商又将迎来成交旺季，届时开发商的资金量将更加充足，那本轮调控将遭遇到更大的阻力。

各大公司刚刚公布的数据显示，9月份龙头房企万科的销售额和保利地产的认购额均历史性地突破了100亿元，而金地集团9月单月的销售额甚至超过了上半年6个月的销售额总和。

不过万科北京公司营销总监肖劲则表示，“9·29”调控政策是对“4·17”房产新政的深入落实，这体现了决策层坚决打击房价过快上涨的决心，将对市场预期和成交量产生较大的打击。据悉，北京万科原定以15600元/平方米开盘的长阳半岛项目，最终将定价下调至15100元/平方米。

尽管一位在SOHO建设领域有名的开发商公开喊狼来了，但各地的反应，却涨跌不一。“十一”期间，对全国楼市具有风向标指示意义的北京、上海成交环比大幅下跌，而深圳却环比大增。

从节后的市场来看，多地成交正小幅恢复，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。

中国指数研究院的一位专家指出，结合库存和市场需求而言，北京单日期房住宅成交达到300套就意味着北京成交比较活跃，不过他也指出，政策显现效应尚待时日。

首付提高影响最大？

“从9月底出台的政策来看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低于30%”，易居(北京)地产研究所副所长牟增斌表示，“这将极大地抑制需求，包括刚性需求和投资需求，而且这一政策最容易执行到位。”

记者就此向工、农、中、建四大国有商业银行求证，中国农业银行北京朝阳支行、中国工商银行北京朝阳支行、中国银行北京海淀支行、中国建设银行北京海淀支行均表示，从9月底政策下达以来就开始执行首套房商贷首付不低于30%的政策。

不过在贷款利率上，各家银行略有不同。中国农业银行北京朝阳支行工作人员表示，对于首付30%的客户，其利率可以享受基准利率的8折优惠。而中国工商银行北京朝阳支行工作人员则表示，对于首付30%的客户，其利率可以享受基准利率的8.5折优惠。

曹锋杰认为，事实上，有些改善性需求或投资性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成后，资金的杠杆作用就减小了，以前用一倍的资金可以撬动银行4倍的资金量，现在则只能撬动银行2倍的资金量，其收益明显降低，同时风险增大了，因此能制约部分投资需求。

甚至有业内人士指出，在首付提高等政策的作用下，退房现象将会明显增多。如9月初北京大兴某楼盘一度出现了10多套退房，该楼盘负责人表示，4月份出台的二套房首付提高后，部分买房人首付款不够，因此只能退房。

不过中国银行海淀支行的工作人员对此给予了否定，据其介绍，在调控中银行一直坚持区别对待，在政策出台之前的房贷是按之前的政策操作，“9·29”后按揭贷款首套房是按30%的政策执行。而退房就意味着首先必须签约，即先要签订购房合同和贷款合同，已经签订的合同不会突然改变，因此退房与首付提高无关。

曹锋杰指出，首付提高其实是意味着楼市预期的改变，直接地说，就是预计有更少的人买房了，而相配套的系列政策都能对市场预期起到一定的作用。

不过，牟增斌认为，“9·29”调控政策的出台对楼市具有较大的抑制作用，但除了比较容易执行的信贷政策之外，其中很多政策过去也一直在强调，从以往的走势来看，关键是下层在执行中走样或者因各种原因未能执行，大大影响了调控效果。