香港楼市第三轮调控 提高夹心层市民购房能力

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10月14日起，香港特区政府开始新一轮房地产调控。措施包括：

在稳定市场心理方面，提高投资移民门槛，剔除房地产投资项目；在增加土地供给方面，宣布未来10年每年提供可盖2万套住房的土地；在提高“夹心层”市民购房能力方面，推出提供资金扶持的“先租后买”计划……

2009年以来香港房地产市场屡创新高，港府今年已连续两次推出楼市调控措施，效果一般，本次调控已是年内第三轮。市场人士分析，其短期效果明显，长期效果待观察。

10月14日起，移民香港，买房不管用了。

当日，香港特区政府开始收紧投资移民计划门槛——投资额下限从650万港元大幅提高至1000万港元，房地产项目也被暂时剔出可投资类别。

这一政策的效果立竿见影。供职于香港某家大型地产公司的伍先生说，该公司的上海分部同移民顾问公司有直接的业务关系，相当一部分客户都是抱着移民香港的目的才选择在香港购房的，而今天一天，“上海那边没有一单生意！”

提高移民门槛 稳定市场心理

据介绍，提高投资移民门槛，剔除房地产投资项目，是香港特区行政长官曾荫权13日公布的施政报告中第一项生效的楼市措施。

恒生银行资深经济学家范婉儿表示，调整投资移民计划，清楚表明特区政府在房屋市场供需不平衡、流动性过剩的情况下，在投资一端为楼市降温的意图。

香港投资移民计划2003年10月推出，计划多年来共吸引资金约580亿元，其中房地产投资近190亿元。

曾荫权在报告中称，以买楼做投资的移民有逐步上升趋势，可能影响到港人的心理，“考虑到市民大众的关注，政府决定暂时将房地产于投资资产类别中剔除”。

特区政府保安局解释称，2003年以来，投资移民涉及房地产方面的投资只有189.68亿元，仅占全部投资的32.8%。因此，暂时不将房地产列为获许投资资产，不会对整体房地产市场产生重大影响。

移民顾问关景鸿表示，该措施即时生效，“对楼价及成交量都有些许冲击”，但影响只是短期性的，“内地客户资金充裕，即使投资成本增加也有能力应付”。更有内地来港投资人士称，投资香港房地产收益稳固，即使不为移民考虑，也可以考虑在港置业。

地产公司伍先生分析，如果说新政策对香港房地产市场有直接的影响，那最有可能是发生在九龙地区。因为未来的“高铁”将在九龙设站，往来内地方便，发展前景看好，很多内地客户都会选择在九龙地区置业，新政策很可能会间接带低九龙地区的楼价。“但这个改变不会很大，毕竟在香港买楼的大部分还是香港人。而对内地‘炒家’来说，不移民照样可以买房，身份并不是问题。”

至于何时重新收录房地产新项目，“政府会根据发展情况，包括公众的看法、房地产市场状况及海外做法等，在3年后进行定期检讨时，或若有需要在更早的时间内作出考虑。”

先租后买，保障“夹心层”

新政不仅调控部分需求，还调控供给以稳定楼市。

报告提出，未来10年政府平均每年提供可兴建约2万个私人住宅单位(套)的土地；通过卖地条款的住房面积限制，增加中小型住房供应；并推出“置安心”计划，提供5000套可以“先租后买”的住房来保障城市夹心阶层。

其中，“置安心”计划引人瞩目。这个概念是从英国首先推行的，后逐步在爱尔兰、美国、澳大利亚等地普遍出现。

简单来讲，这个计划就是协助城市“夹心层”以“先租后买”的方式置业，参加者可以用低于市价的租金租住政府推出的房屋，5年后再考虑购买，特区政府可以拿出半数的租金给予住户，用作购房的首付款。

“我更希望政府重新开建居屋(类似内地经济适用房)，但这样一个‘先租后买’的计划，也给我们这些社会中间阶层置业提供了一个选择”，家住新界葵涌的秦先生说，区内楼盘动辄就要200多万，虽然已经不断增加储蓄，还是难以应付首付。政府推出的“置安心”计划虽然也有多年后楼价上涨的问题，但非常有吸引力，肯定会有大批市民申请，“只是政府只提供5000个单位，轮候时间可能要很久”。

不过，有地产公司的职员认为，“置安心”计划能够提供的房屋虽然杯水车薪，但至少会起到一个稳定市场心理的作用。

此外，为了加强市场监管，报告还提出，立法管理一手楼销售，以实用面积为公开价唯一标准，限制“缩水楼”(开发商利用宽免政策增加楼面面积，如室内大飘窗)等等。

香港测量师学会房屋政策小组主席潘永祥表示，以实用面积计价在执行上问题不大，可以让买卖更为透明，而告别“大窗台”设计，更可以让本港住宅实现“实而不华”的目标。

短期有效，长期待观察

今年前8个月，香港的住宅价格同比上涨近26%，几乎回到1997年的房价高峰值。房价快速上涨引起香港市民和舆论的高度关注。

香港置业行政总裁李志成表示，由于美元弱势，加上各国采取宽松货币政策，形成史无前例的超长低息期，楼市已成为资金避难所，大批外来资金涌入香港，这是香港房价飙升的重要原因。

曾荫权表示，住屋是当前香港市民最关心的问题。“我们一定不会容许这市场，特别是我们主要的房屋市场泡沫化”。

2009年以来香港房地产市场屡创新高，港府今年已连续两次推出楼市调控措施，效果一般，本次调控已是年内第三轮。那么，效果将会如何呢？

地产公司伍先生告诉记者，虽然长期以来，市场上对《施政报告》中涉及地产的部分已有很多猜测，但具体到实际影响上来，估计要到半个月以后，那时候市场的反应会比较明显。

汇丰银行环球研究中国区经济学家郭浩庄表示，施政报告推出的组合拳旨在向市场和港人表明，特区政府正在应对楼市供需两端的不平衡问题，不过这些措施也说明，特区政府不会出台激进措施，以免引发楼市动荡。他还认为，根据历史经验推测，在全球货币形势、尤其是美国的货币形势恢复正常之前，特区政府或将继续采取措施稳定楼市。

(综合本报记者黄拯、新华社记者林建杨报道)