推动消费者支出的房屋净值贷款恢复 - 彭博社

约翰·黑尔在西雅图附近的四卧室房屋价值约200万美元，已支付90%。他仍然花了九个月的时间才找到一家愿意给他提供25万美元房屋净值信用额度的银行。

房价上涨和经济改善将推动美国房屋净值贷款在今年出现适度反弹，这在本十年上半年的消费者支出中占约2%。这一次，贷款人和房主在将其净值转化为现金时将更加谨慎，这将抑制经济在自大萧条以来最严重的衰退后的任何提振，Bankrate.com的高级金融分析师格雷格·麦克布赖德表示。

麦克布赖德在佛罗里达州北棕榈滩接受采访时表示：“房屋净值借贷不会再像几年前那样成为经济的拐杖。这不是一个消费者能够疯狂消费的经济。”

根据位于宾夕法尼亚州西切斯特的穆迪经济公司的预测，像黑尔这样的借款人将利用他们房产的价值，在接下来的12个月内，贷款人将发放约360亿美元的新房屋净值贷款。这将使贷款的未偿余额从本季度8673亿美元的两年低点增加4.2%，达到9035亿美元。

根据穆迪经济公司的数据，2008年房屋净值贷款在高峰时达到了约340亿美元。这一次的不同之处在于资金的使用方式，弗雷迪·麦克的首席经济学家弗兰克·诺萨夫特表示，这是一家位于弗吉尼亚州麦克莱恩的政府运营的抵押贷款买家。借款人现在不太可能将房屋的净值用于奢侈消费。

消费者支出

根据前美联储主席艾伦·格林斯潘和美联储经济学家詹姆斯·肯尼迪在2007年的一篇论文，从2000年到2005年的房地产繁荣期间，消费者通过房屋净值贷款在汽车或电视等购买上花费了约6773亿美元，或每年约1130亿美元。还有3762亿美元，或每年约630亿美元，用于房屋装修。

诺萨夫在一次采访中表示：“消费者在经历了我们所经历的艰难衰退后，更好地管理自己的个人资产负债表。许多家庭承担了过多的债务，超出了自己的能力，现在人们专注于偿还这些债务。”

根据位于西雅图的房地产数据提供商Zillow.com的数据显示，2010年任何房屋净值贷款的增长必然会限制在那些房产价值超过其所欠债务的房主身上。在第四季度，超过五分之一的美国有抵押贷款的房屋出现了负资产净值。

美国银行

美国银行公司是美国最大的贷款机构，首席执行官布赖恩·莫伊尼汉在昨天的纽约投资者会议上表示，该行持有430亿美元的房屋净值贷款，其中债务超过了房产价值。他表示，该行每季度正在注销约15亿到20亿美元的房屋净值贷款。

莫伊尼汉表示：“既拥有房屋净值又希望借出的人群非常有限。”他的银行位于北卡罗来纳州夏洛特，拥有1490亿美元的房屋净值贷款组合。

经济学家Chris Lafakis表示，2010年房屋净值贷款可能会有“适度”的增长。

“外面有很多困扰，但失业保险的初始申请正在减少，大多数房价下跌已经过去，银行基本上已经完成了收紧贷款标准，”拉法基斯说。

经济增长

劳工部在3月5日表示，2月份失业率保持在9.7%，低于10月份26年来的最高点10.1%，而雇主在这个月裁减的工作岗位少于经济学家的预期。美国经济在第四季度以5.9%的年增长率扩张，这是六年来最大的增幅，商务部在2月26日表示。

根据全国房地产经纪人协会的数据，房价可能在今年首次上涨，自2006年以来，提升房主的权益。预计美国的中位房价将在第二季度从当前的167,600美元上升至177,200美元。该总部位于芝加哥的贸易组织表示，全年将上涨2.8%。

“贷款人总是会寻找在他们认为价格会上涨的地区进行房屋净值贷款的机会，”加利福尼亚州沃尔纳特溪的PMI集团首席经济学家大卫·伯森说。

房价下跌

根据全国房地产经纪人协会的数据，美国房价去年下降了13%，中位数为172,500美元，这是自1930年代以来最大的年度下降。该下降紧随2008年9.5%的下降之后，NAR表示。

“在2006年和2007年购买房产的人因为价格下跌而失去了他们的权益，但如果你在2003年或2004年购买，你可能仍然有足够的权益”来申请房屋净值贷款，经济学家的拉法基斯说。

海尔，西雅图附近的房主，自2000年购买房产以来，房产价值已经翻倍。他表示，他计划利用房屋净值贷款的资金来翻新他的客厅、厨房和浴室。在他上个月获得明尼阿波利斯的美国银行公司批准之前，有三家贷款机构拒绝了他。

“这花费的时间远比我想象的要长，”65岁的海尔说，他在华盛顿州伊萨夸拥有一家名为J Link的商业发展公司。“对于像我这样的情况——有净值的人——这应该是显而易见的。”

[email protected]*; 纽约的Prashant Gopal在[email protected]; 纽约的John Gittelsohn在**[email protected]*