AvalonBay在公寓市场过剩消失时加大投资 - 彭博社

— 阿瓦隆湾社区公司，作为美国第二大上市公寓拥有者，计划在今年启动4亿美元的建设，押注于创纪录的空置率将导致2012年的租赁短缺。

该公司在第四季度开始了马萨诸塞州和新泽西州的项目，首席执行官布莱斯·布莱尔在一次采访中表示，经过九个月的暂停。今年将启动多达七个项目，因为竞争对手在等待市场改善或融资可用。

阿瓦隆湾总部位于弗吉尼亚州亚历山大市，尽管8%的公寓空置率创下历史新高，但仍在开工，研究机构Reis Inc.表示。美国建筑商在2009年启动了92,000个单位，比2008年下降了58%，是自1974年政府开始收集数据以来的最低水平。布莱尔表示，随着就业市场的复苏和婴儿潮一代的孩子们离开家或共享公寓，寻求自己的住所，需求将上升，供应将减少。

达拉斯的公寓市场咨询公司Witten Advisors LLC创始人罗恩·维滕表示：“我们将拥有的公寓数量少于市场的需求，这将推动租金上涨。”

布莱尔手握3亿美元现金和10亿美元的信用额度，能够承担逆势而为。由于银行被不良贷款淹没，私营开发商的建设融资枯竭，而这些开发商占据了他的大部分竞争对手。根据华盛顿联邦存款保险公司，2008年第三季度，美国银行的建设和土地开发贷款的冲销增加了70%，达到76亿美元。

困难时期

“今天为新的开发项目融资和我在房地产行业30年来的任何时候一样困难，”密切控股的Trammell Crow Residential Co.的总裁兼首席执行官查尔斯·R·布林德尔（Charles R. Brindell Jr.）说，该公司在美国开发了超过225,000个多户住宅单元。

Trammell Crow平均每年约有6,700个新单元，但在2009年没有启动任何项目，这是这家总部位于达拉斯的公司33年历史上的第一次低迷。布林德尔表示，该公司无法为计划在去年进行的四个东北项目安排融资。

该公司正在寻求为2010年的2,000个租赁单元融资，去年将员工人数削减了一半以上，降至275人，他说。

租金下降

有效租金，即租户在减免后支付的金额，在2009年下降了2.9%，降至964美元，这是自1980年纽约的Reis开始收集数据以来的最大降幅。经济是最大原因。由于美国失业率在10月达到26年来的最高点10.1%后，现为9.7%，对处于青少年后期到30岁初期的被称为Y世代的人来说，住在家里或合租公寓更具吸引力。

根据Reis的数据，在2011年之前，需要填补超过147,000个空置单元才能使租金上涨。在2007年，市场吸收了约99,000个单元。

到2012年，美国租金可能会增加约6.5%，空置率可能会降至5%以下，顾问Witten表示。

根据穆迪经济网（Moody’s Economy.com）的预测，2011年第四季度的就业增长将达到年化3%的速度，而2009年则损失了4.3%。位于宾夕法尼亚州西切斯特的经济顾问预计，2011年和2012年将形成300万个家庭，而前两年为190万个。

纽约，波士顿

根据位于达拉斯的公寓研究公司Axiometrics Inc.的总裁罗纳德·G·约翰西的说法，包括纽约和波士顿在内的市场在就业改善时有望实现高于平均水平的增长，他的预测基于2012年美国就业增长约1.8%的数据。

根据Axiometrics的预测，纽约大都市区的有效租金在2012年可能会跳涨8.6%，而2011年则上涨了6.7%。波士顿的租金将在2012年上涨5.6%。相比之下，Axiometrics预计美国的租金在那一年平均将增长3.7%。

克里斯汀·戴维表示，她希望成为新租户之一。这位22岁的年轻人自从5月大学毕业以来，一直住在新泽西州科洛尼亚的父母家里。她27岁的哥哥斯科特也住在那里，还有家里的八个月大的小狗查理。

困在家中

戴维和两个朋友在纽约州波基普西的马里斯特学院毕业后给自己四个月的时间寻找稳定的工作和可以负担得起的曼哈顿公寓。他们将最后期限推迟到1月。本月，戴维辞去了她不快乐的工作，她在电话采访中表示，搬家“真的取决于我能多快找到另一份工作并存一些钱”。

“当我们开始上大学时，我们说毕业后会有自己的地方，”戴维说。“我很感激能和父母在一起，并有机会存钱，但在四年的大学生活后，我已经习惯了自由。”

AvalonBay开发的公寓数量超过其他上市房地产投资信托基金，并且是唯一一个有大量新开工项目的公司，纽约BMO资本市场的高级REIT分析师理查德·安德森表示。美国最大的公寓房东Equity Residential、总部位于休斯顿的Camden Property Trust和科罗拉多州的UDR Inc.则更依赖于购买和运营物业。

“开发存在风险，”安德森说。“许多其他房地产投资信托基金（REIT）更倾向于收购。”

股权住宅

股权住宅由亿万富翁投资者萨姆·泽尔创立，虽然它计划在去年收购的曼哈顿切尔西社区的一处物业上建造111个单元和零售，但它正在强调收购。

“在开发方面，我们在2009年的重点是完成、租赁和稳定我们现有的交易，”总裁兼首席执行官大卫·J·尼瑟卡特在2月4日与分析师和投资者的电话会议上说。

这家总部位于芝加哥的公司去年完成了六个项目，成本为6.7亿美元，并且还有四个项目在开发中，他说。

阿瓦隆湾能够开发，因为它在住宅REIT中拥有最佳的资产负债表之一，BMO的安德森说。

“这真是一个非常优秀和复杂的组织，强大的管理团队和资产负债表，”这位分析师表示，他对该公司的评级为“市场表现”，并不持有该公司的股票。“他们并不总是表现优于市场，但由于其核心属性，他们通常以高于同行的价格交易。

股票交易

阿瓦隆湾在纽约证券交易所综合交易中上涨0.1%，至78.10美元。过去12个月，该股上涨了82%，而彭博房地产投资信托指数上涨了73%。

根据彭博社汇编的数据，该公司的股票交易估计的运营资金的21倍，这是REIT使用的现金流量指标。股权住宅的交易倍数为17，而UDR的倍数为15。

AvalonBay专注于空置率相对较低的紧张市场，布莱尔（Blair）上周表示，51岁。在第四季度，该公司在马萨诸塞州的诺斯伯勒（Northborough）启动了两个公寓项目，该地距离波士顿40英里（64公里），以及新泽西州的西朗布兰奇（West Long Branch），那里是蒙茅斯大学（Monmouth University）的所在地。

随着建筑成本比高峰期下降约20%，布莱尔表示，公司可以“以有吸引力的价格进行建设，并进入一个有吸引力的市场。”除了新泽西州和马萨诸塞州，该公司还计划在纽约、康涅狄格州以及可能的西海岸进行开发。

供应增长

随着像Equity Residential这样的开发商完成在2008年经济危机前启动的单元，供应将会扩大，Reis的研究主任维克多·卡拉诺（Victor Calanog）表示。Reis预计2011年租金增长1.1%，到2012年将达到3.4%。随着需求激增，开发商将会以新供应作出回应，他说。

卡拉诺表示：“当融资改善时，机会出现的地方，建设将会迅速进行。”Reis的预测依赖于到2011年建筑融资的放松。

达拉斯MPF Research的研究副总裁格雷格·威利特（Greg Willett）表示，开发商可能不会过度建设，因为增加建设需要时间。

威利特说：“在重大建设方面，我们确实需要暂时休息一下。但我们不需要休息三到四年。如果那样的话，我们就会进入短缺模式。”