北京回龙观，经适房的失败样本？

[导读]北京回龙观，一个关于房价、效率、公平与生活品质的政府实验，也是一个经适房的失败样本？

中国各地正陆续出现经济适用房的停建现象。经济学家茅于轼坦言最反对经济适用房，认为这是一个糟糕的政策。而北京昌平的回龙观业主们，正是这个政策的最前沿见证者。

1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑为代表的19个首批经济适用住房项目在北京房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房大规模开发的序幕。10年过去了，价格相对低廉的经济适用房始终在京城楼市扮演着一个非常特殊的角色。而在其他地方，由于经济适用房价格高于周边商品房，沈阳、济宁等地方政府，已经停建该类住宅。

经适房政策10年流变，固然反映着一个国家“住房政策”的脚印，但活生生的生活状态，更能体现一个时代的住宅状况的变迁。住在北京北部郊区昌平的回龙观业主们，是中国经适房改革最前沿的见证者。这十年来，他们的生活发生了什么变化？

30万人的睡城

“当时听到经济适用房的概念，感觉房子的结构应该比较简单，让人联想到简易房之类的房子，也没有觉得价格很便宜，因为按照1998年的价格，回龙观区域的房价大约在1200-1800元/平方米，但回龙观经济适用房的价格却在2600元/平方米。到现场看了之后，觉得这些房子档次挺高的，尽管已经看过很多地方的房子，甚至在管庄订了一套房子，后来还是决定购买回龙观。”就是这样，风雅园二区的战义成为第一个入住回龙观文化居住区的业主。

张丽萍也是第一批入住回龙观的业主，“当时的回龙观就是一片玉米地和麦田，开发商建起了一个叫做‘经济适用房’的住宅项目，尽管价格不便宜，但相比原来看过的一个在温泉地区的项目而言，这里的房子是有产权的，再加上对房子质量和社区环境感到特别满意，便订了下来”，虽然现在看来有些不可思议，但在五年前，有产权的确是吸引张丽萍购买经济适用房的重要理由。

当年经济适用房是一个新鲜事物，很多人都抱着观望的态度。开发商为此还推出了很多优惠政策，如一次性付款有折扣优惠80元，一层送花园，顶层送阁楼等等。战义在2000年5月18日第一个搬进回龙观后，在很长的一段时间里，他是这个社区惟一的住户，几乎天天都有人来他们家咨询，这样的状况持续了近一年。政府部门的主管领导多次到他们家视察，时任总理的朱镕基也是他们家的座上客。

现在的回龙观房价已经攀升到8000元/平方米，常住人口30多万。居住在观里的大多数人是教育和IT行业的知识分子，地区内却缺乏行政部门、商务和科技类大公司。回龙观一直被公认为“睡城”。白天，偌大的居住区空空荡荡，马路鲜有车辆，只有等到夜幕降临，周围才热闹起来，有了一丝城市的感觉。

“我的很多朋友都打算在城里重新买房了。”虽然回龙观离城区海淀已经不远，搭乘地铁15分钟就可到达五道口商圈，但是张正言谈之间还是喜欢把“城里”和“观里”分得很清楚。

张正是陕西人，从西安交大毕业之后，只身来到北京闯世界，十几年前的研究生还有些分量，他很容易地就被一家国企录用了，不但能拿到4000多元的“高薪”，单位还帮忙解决户口问题。“当时单位组织团购经济适用房，我就报名参加了。”张正的家庭并不富裕，但在北京买房一直是他的梦想，他从亲戚朋友那里东拼西凑借了5万块钱，凑齐首付，两年之后他在一片荒地边上，第一次看到自己的房子。

“从某种层面上，我很感谢这个项目，房子预订不久，我就跳槽到了外企，工资翻番，我就是利用房屋建设的那两年，努力攒钱把债务还清，等搬到新房的时候，我已经完成蜕变，从一个北漂变为有房一族，在北京扎下根来。”在回龙观，很多人都有着跟张正相似的经历：外省青年、集体户口、身处人生的上升期。

但经济适用房的局限性，又让他们不得不在度过自己的上升阶段后离开这里。刘永舜正在海淀看房子，39岁的他准备把自己的家搬到城里去，“因为小孩要上学了”。回龙观没有合适的小学，没有图书馆，没有文体活动场所，很多时候，回到回龙观，就意味着只能待在家里，这对小孩的成长非常不利。

毕业于中国农业大学的刘永舜现在是一个农场主，他在延庆租下200多亩的土地种植美国黑花生和水果玉米，专供北京各大超市，效益不错。他的妻子曾经因为上班路途过于遥远而不得不辞职，那是一条斜穿京城的漫长路线，从昌平的回龙观到大兴的亦庄，每天光在路上就需要花费7个小时。现在，刘永舜不想因为自己的孩子再受到影响，“对很多人来说，经济适用房就是人生的过渡阶段，没钱的时候满足住房梦想，等成长起来，有了更高层次的生活追求，就会搬离这里。”

居住小区亟待升级

事实上，经济适用房更多的是承担着市场和行政的双重责任。天鸿集团总经理助理、回龙观房地产开发部的主要负责人杨宝林表示，当年北京市政府要进行大规模的旧城改造，单纯的经济补贴并不能保证拆迁者能够买到居住场所，如果没有大批量房源作为后盾，北京的城市功能升级将陷入停顿。从这个角度来说，经济适用房在北京城市升级建设过程中扮演了一个具有深远意义的角色。

2000年3月，《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》颁布，当年全市危改实现新突破，仅崇文、宣武、丰台三区五片拆除危旧房13233户，约37.59万平方米。2001年，市委市政府决定扩大危改试点范围，又新启动了德外市政路、海运仓、东花市等危改试点。

与此同时，大批的经济适用房项目开始上马，经过市场短暂的观望后，在商品房价格年年攀高的背景下，价格低廉的经济适用房的确成为了众多危改拆迁户的第一选择。

张丽萍说，当时的业主对这个新建的小区满意度普遍比较高。社区采用低密度高绿化规划；多数户型都是南北通透；路面设计到目前为止都没有出现过返修，平整耐用，渗水性能很好；一层的下水道引进新加坡的先进经验；室内的墙内外加的保温板厚达两公分，这些条件在当时业主看来是一般社区难以比拟的。

不过，随着北京房地产市场的逐渐成熟，人们对房屋质量的要求也越来越高，经济适用房项目的市政、道路、治安等缺陷开始愈发明显。回龙观居住区的外围问题也开始暴露，市政、道路、治安都让很多业主担心。“当年这里的很多市政设施都是为当地农村服务的，随着社区的扩大，已经无法满足生活需要。” 刘永舜分析道。30万人是一个小型城市的人口量级，却缺乏最基本的配套设施。很长一段时间里，这里不但没有城市管理部门，连个派出所都没有，回龙观早期的业主，几乎都有夜间下班回家被抢劫的经历。那时的回龙观周围一片荒地，马路上没有路灯，很多人从地铁站出来，要步行两公里才能回到家。

直到现在，张正所居住的小区还没有去地铁站的便捷方式，仅有的一趟公交车要35分钟才能到达霍营地铁站，而且班次很少，每半小时才发一次车。为了解决上班出行难，张正联合几位业主，组织起了小班车，跟几位黑面的司机达成协议，10分钟一班，坐满即发车，每人车费一元，4分钟到达地铁站。