哈尔滨楼市：房价短暂平稳后或将加速上涨

哈尔滨市这些天的大雪，使气温骤降，很多市民都选择在家里或单位“猫冬”不出屋，然而这丝毫没有降低买房人的热情，每家中介公司的销售业绩都很好，哈市各个区房产交易所也人满为患。为什么哈市的房产如此“火爆”?近日，记者采访了21世纪不动产哈尔滨区域分部泰海店店长梁立辉，分析了当前的二手房交易市场火爆的原因，以供参考。

首先，营业税即将调整。今年2月份，哈尔滨市政府出台了《关于促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见》，意见中将我市享受优惠政策普通住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下，同时放宽住房公积金贷款条件。住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元。贷款最长期限由20年调整为35年。7月14日又出台了《黑龙江省人民政府关于促进全省房地产市场健康快速发展的补充意见》，明确自2009年1月1日至2009年12月31日，个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不满2年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋价款的差额征收营业税，个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。由于这项政策即将到期，到期之后营业税调回购房评估价全额的5.55%,到时不论是房主还是客户承担这都将无形中增加买房的成本，从而刺激房价上涨，很多客户都选择在近期交易。

第二，哈尔滨部分银行收紧房贷。今年初哈尔滨市政府出台的《实施意见》中还包括加大信贷对住房消费的支持力度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。现在哈尔滨市部分银行的首套房贷政策也已悄然调整，有银行规定，首付4成及4成以上才可享受7折利率的优惠。从本月起，已正式对首套房贷政策进行调整，即对不同贷款客户实行差别化利率政策，首付4成及4成以上的客户才能享受7折利率，首付2成的利率优惠幅度调整为8.5折。据统计，哈市80%以上的买房人都是通过贷款方式购房，利率折扣的调整必然会增加购房的压力，所以有好多客户都选择在7折利率调整前购房。

第三，群力地王效应。今年9月份，高盛公司以12亿元购得群力新区一宗土地,拿到了哈尔滨“地王”的称号，并开发名为“群力观江国际”的高档社区，时隔一个月一家重庆企业以18亿元竞得群力新区又一宗土地，刷新了哈市仅保持了一个月的“地王”纪录。地王的不断产生，首先会引发房地产行业市场竞争；其次对消费者来说，“地王”的产生使得地价在房地产开发投入时占的比重越来越大，无疑会直接抬高房价；有人算过，群力观江国际其楼面地价为：12亿÷16万÷3.2≈2500元/平方米，而该价格加上建筑成本、各种税费、运营成本等等之后，其楼价至少在每平方米5500元以上。甚至有人估算，高端楼盘的建筑成本更高，因此其价格可能在每平方米6000元以上。也就是说，这个项目的造价就已经与现在群力一些项目的售价持平，以开发商利润30%计算，那么基本售价就达到了10000元/平方米。所以群力观江国际将带动群力及周边房价大幅上涨。

以上几点，是近期房产成交量增加，房价上涨的主要原因，21世纪不动产哈尔滨区域分部泰海店店长梁立辉认为，哈尔滨在国内属于二线城市，前几年的房价水平总体较低，今年下半年出现的上涨应属于“补涨”，目前房价仍低于全国平均水平。再有每年春节过后，各地的房地产价格都有会大幅上涨的状况，对于二手房来讲，我们业内有句话就是“哈尔滨的二手房价格一天都没有降过”，只是涨幅放缓还是加速的问题，没有听说谁买房子赔了，只有没买房子的都后悔了，把房子卖掉的房主想用同样的价格，再也买不回原来的房子，在这里我给想要买房子的朋友一句话，那就是能在今年买房的，绝对不要拖到明年了。(哈尔滨日报房产网)