专家称地王效应存在泡沫不应作为购房参照物

本报记者 夏珺 于猛

11月4日，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块，只用了15分钟就以11.9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得，264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平，14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

近期，“地王”现象在北京、广州、上海、杭州等城市不断上演，土地价格被不断刷新。被笼统冠为“地王”的地块究竟是怎样的土地？为什么有些开发商2007年拍出的“地王”已超过约定动工期限，至今仍未动工，现在还不断拍出“新地王”？“地王”频出的背后，开发商打着什么算盘？如何节约集约利用土地，防止土地闲置，尽快形成商品房供应量？本报记者对这些问题展开了深入调查。

制造泡沫——

被放大的“地王”效应

“地王”信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。

但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。

2007年9月，万科击退20余家当地开发商，以27.2亿元购得福州一地块，创下福州单幅地块价格最高纪录。据报道，当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米。

今年6月，经过50轮激烈竞投，广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地，高出底价2亿多元。这块仅仅6000多平方米、面积不足一个足球场大的土地，被媒体冠为“珠江新城新地王”，成为今年珠江新城房价上涨的助推器之一。新“地王”刚诞生，已有楼盘迅速推出80多套新房，另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5%，而城建地产在“地王”周边推出的豪宅销售也火了起来。

“这是一个被放大的‘地王’现象。仅用少量保证金拍下这块地，就能在市场上掀起那么大的风浪，多少有些讽刺味道。”中国土地勘察规划院地价所所长赵松说。“‘地王’信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买‘地王’周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。”

记者查阅一些“地王”的资料发现，有些所谓“地王”，单价并不高，只是面积大、总价高；有的面积小，单价稍高、总价低，和周边楼盘比，地价成本并不算高，但是也被一些人蓄意炒作为“地王”。在上半年疯狂的楼市中，不少开发商甚至“变相高价捂盘”，“抱团”等待新地王。

“舆论片面夸大了‘地王’现象。”赵松说，“什么才算天价？按照规定，一块土地出让前必须由规划部门给定包括控制红线、容积率、使用用途等各种条件，从一定意义上讲，规划决定了地价。我们看到很多所谓的‘地王’容积率很高，这表明，开发商可以建设更多、更高层的房子，均摊到商品房销售的成本中，楼面价并不高，有些‘地王’土地用途是商住综合，不是纯居住用地，其价格与周边房价的对比没有意义。”赵松认为，一定要理性认识这个价格不是一般的价格，不应该作为老百姓购房的合理参照物，别被所谓的“地王”忽悠了。

“在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，土地交易市场极易成为投机市场，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大，对经济运行造成伤害。” 中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光说。