美国豪宅业主因违约上升而使用“短售” - 彭博社

拥有超过100万美元抵押贷款的房主违约率几乎是美国平均水平的两倍，一些人转向所谓的短售以出售房产，因为股市损失和薪资削减挤压了富裕借款人。

“富人不再像以前那么富有了，”迈阿密房地产经纪人亚历克斯·罗德里格斯（Alex Rodriguez）说，他在JM Group USA Inc.的房源中包括一处290万美元的房产，该房产被标记为短售，因为价格低于抵押贷款，导致银行出现损失。“人们已经到了无法承担200万美元房屋持有费用的地步。”

根据位于加利福尼亚州圣安娜的研究公司First American CoreLogic Inc.的数据，超过100万美元的抵押贷款中约有12%的付款在9月份逾期90天或更长时间，而低于25万美元的贷款逾期率为6.3%，所有美国抵押贷款的逾期率为7.4%。一年前，超过100万美元的抵押贷款逾期率为4.7%。

随着最大抵押贷款的违约率上升，像史蒂夫·霍尔茨克内赫特（Steve Holzknecht）这样的借款人正在转向短售，以退出现在超过房屋市场价值的贷款。在这种交易中，贷款方同意接受低于100%偿还的抵押贷款，以加快房产的出售。

53岁的霍尔茨克内赫特上个月将他位于华盛顿州柯克兰的7280平方英尺住宅的要价降低了55万美元，降至125万美元，低于他两笔抵押贷款的余额。霍尔茨克内赫特是四太阳公司（Four Suns Inc.）的前老板，该公司是一家两个月前倒闭的西雅图豪华住宅建筑商，他于2000年建造了这座工匠风格的住宅。他拒绝透露他的贷款方或他所欠的金额。

共同困境“在高端市场上看到这种情况并不罕见——房屋的售价低于建造它们的成本，”Holzknecht的代理人，西雅图Roanoke Group的乔·弗利克说。该物业在八个月前以185万美元的价格上市，他说。

33岁的国家橄榄球联盟亚特兰大猎鹰队的外线卫迈克尔·彼得森，四个月前以110万美元的价格在佛罗里达州坦帕附近购买了一座豪宅——几乎是卖方三年前所借抵押贷款金额的一半，根据房地产记录。猎鹰队的发言人雷吉·罗伯茨没有回复寻求评论的电话。

根据储蓄监管办公室的数据，2009年前六个月的短售几乎增加到40,000，比一年前的同一时期增加了三倍。银行监管机构没有按抵押贷款的大小划分短售。

负资产抵押贷款“你只是开始看到奢侈短售的冰山一角，”亚利桑那州斯科茨代尔的房地产经纪公司Property Advisors的所有者阿德里安·海曼说。“许多富人都在抵押贷款中处于负资产状态，他们再也负担不起第二或第三个度假屋了。”

根据第一美洲的数据，超过100万美元的房贷有114,000笔。数据公司表示，美国约四分之一的抵押房屋的贷款余额超过其当前价值，这被称为负资产或水下。

道琼斯工业平均指数在三月跌至12年低点，损失超过一半的价值。根据总部位于芝加哥的咨询公司Spectrem Group的数据，不包括主要住宅在内，拥有超过100万美元净资产的美国家庭数量在去年降至670万，创五年新低，而2007年创下920万的纪录。

金融服务行业是受到经济衰退影响最严重的行业之一。尽管高盛集团在今年前九个月为员工奖金预留了创纪录的167亿美元，但根据总部位于纽约的薪酬咨询公司Johnson Associates Inc.的说法，一些华尔街高管将面临薪资削减。

困境该公司表示，对对冲基金、资产管理公司和保险公司员工的年终奖金可能平均下降20%。加利福尼亚州罗斯的摩根巷房地产公司共同所有者特雷西·麦克劳林说：“有很多困扰。你有对冲基金的人，他们的基金蒸发了，一年半后他们仍然没有工作。”

全国房地产协会在11月23日的报告中表示，今年首次购房者税收抵免8000美元帮助了住房市场的入门级部分，使得10月份的二手房销售年化速度达到610万套，为2007年2月以来的最高水平。

总统巴拉克·奥巴马上个月签署了一项法案，将该计划延长至明年。新版本保留了首次购房者的福利，并为一些升级购房者提供了较小的抵免。该抵免不能用于价格超过80万美元的房屋。

奢侈市场被排除在外美联储在1月份开始通过购买1.25万亿美元的住房贷款支持债券来降低固定抵押贷款利率。根据位于弗吉尼亚州麦克莱恩的美国第二大抵押贷款融资公司房利美的数据，截止12月4日的一周，所谓的符合贷款的30年固定利率降至历史最低的4.71%。上周该利率上升至4.81%。

美联储的购买并没有影响市场的高端，因为它们排除了所谓的巨额贷款。根据新泽西州庞普顿平原的抵押贷款数据公司HSH Associates的副总裁基思·甘宾格（Keith Gumbinger）的说法，超过国会为全国最高价市场设定的72.975万美元限额的抵押贷款，成本几乎比符合贷款高出1个百分点。这是历史利差的四倍。

甘宾格说：“如果你处于负资产状态并且不在房利美和房地美的框架内，就没有再融资市场。” “高端社区都在遭受同样的问题，即在几乎没有可用资产的情况下收入减少。”

被市场困住加州尔湾的工程公司BORM Associates Inc.的联合创始人马苏德·博凯（Masoud Bokaie）在纽波特海滩一栋3664平方英尺、拥有大理石地板和花岗岩台面的房子上欠款260万美元，距离约10英里（16公里）。他在等待贷款方Luther Burbank Savings和Wells Fargo & Co.是否会批准短售。

他的代理人，位于尔湾的Coldwell Banker Platinum Properties的雪莉·卡梅伦（Shirley Cameron）表示，上个月他收到了“接近”贷款余额的报价，但她拒绝透露具体金额。博凯表示，当该地区的房地产价值持续下跌时，他不想每月支付包括房产抵押贷款和税费在内的7000美元净成本。

博凯在一次采访中说：“当市场朝着相反的方向发展时，这有什么意义？”

根据全国房地产经纪人协会的数据，美国的中位房价在10月份为173,100美元，比2006年7月的峰值低25%。与一年前相比，价格下降了7.1%，是今年最慢的降幅。

预计将有更多下降“低端停止下跌的原因是政府介入提供了可负担的贷款，”太平洋投资管理公司的董事总经理斯科特·西蒙（Scott Simon）说，该公司是一家位于纽波特海滩的投资公司，管理着全球最大的债券基金。“没有政治意愿来拯救一百万美元的房子。”

根据第一美国公司的高级经济学家萨姆·卡特（Sam Khater）的说法，奢侈住宅价格可能在2010年9月之前再下降5%。

这些下降可能导致巨额抵押贷款的损失，远远超过银行在中等价格房屋的短售或止赎中所承受的“削减”或全值折扣，迈阿密JM集团的代理人罗德里格斯（Rodriguez）说。

“当银行在一处300万美元的物业上遭受损失时，这比在一处15万美元抵押贷款的房屋上遭受的损失要大得多，”罗德里格斯说。