房地产暴利土地财政恐难辞其咎

马涤明 作者

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，房价真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，这个暴利包括政府土地出让金（土地拍卖的暴利）和开发商的暴利，回到经济适用房的价格就算是真实的了。全国平均下来每平方米价格是2000元—2500元左右比较合理，肯定会引起需求量比较大的增加，这样物价也不会涨。资深地产专家罗准也认为，一般商品房的高层建安成本近2000元，加上大小套费、财务成本、契税、营销费用，各地情况不一，约在1000元上下，如果以10％的利润率来算，其价格应该在3300元左右。(12月24日中国网)

如果这种分析成立，则高房价主要源于两种因素：一是地产商的利润率，二是地方政府的土地出让金。也就是说，地产商与地方政府联手制造了高房价。房价越高，地产商的利润率和地方土地出让金的收入也越高，因此地产商与地方政府都反对限制炒房和调控房价。

商人逐利天经地义，那么政府呢？理论上说，财政收入取之于民用之于民，因此，地方政府努力提高财政收入也无可厚非。然而，以土地拍卖获取暴利来提高财政收入则很难完全解释为取之于民用之于民。一是它直接加重了群众住房负担，二是以官员政绩为出发点的创收目的，与人民利益并不完全一致。三是预算外财政体制下，土地税费的收益很可能大量被取之于民用之于官，比如公款吃喝、公费旅游、集团福利及明里暗里的补贴等。

业内对开发成本一直讳莫如深，甚至还有人拿5％的利润率忽悠人。中国社科院专家面对媒体给出的数据分析，我相信他们应该是负责任的。如果是这样的话，那么不论前段时间万元以上的房价，还是现在五六千、七八千元的房价，相对于2000－2500元或3300元左右的合理房价匡算，都高得叫人咋舌。现在的房价中，地产商的利润率是个什么水平我们还是无法知晓，但房价中所含的暴利性质的土地出让金应该是房价不能落地、楼市难以软着陆的障碍之一。实际上，不管是地方官员以“房价下跌百姓是最大受害者”等种种托词维护高房价，还是去年地产商争相以“囤地为王”，进而推动了地价的水涨船高，也都证明了这一点。

当然，土地出让金助推高房价早就不是什么秘密，然而现在需要反思的问题则是，怎样解决地方土地财政与群众住房难的矛盾。虽说地产商利润率与土地收益都在市场化运作，但是政府行政干预市场、甚至政府托市以力保土地收入，则阻碍着市场的正常运行，阻碍着中央关于房地产业健康发展目标的实现。从这一角度说，改革土地财政与相应的财政预算制度，是房地产业能否健康发展的本质性问题。

责任编辑：朱稳坦