解决小产权房应遵循什么原则

近日，国土资源部副部长鹿心社就《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》有关问题接受专访，在专访中，鹿心社就小产权房问题提出了三项原则：第一，小产权房不符合我们国家的现行法律规定，不受法律保护。第二，将采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展。第三，要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。（新华社11月13日电）

所谓“小产权房”，是指在集体土地上建设的商品房，国家不发产权证。在各大中小城市，由于房价居高不下，小产权房一度热销，原因就在于价格便宜。小产权房不存在土地出让金，也没有土地征用费等相关税费，更没有地方政府和房地产开发商的中间暴利。

从根本上，“小产权房”源于我国土地产权的双轨制。城市土地国家所有，农村土地集体所有，这种产权格局，在城市化过程中，不可避免会发生矛盾和冲突。我们知道，城市化的过程，本质是农业用地变成工业用地的过程，这个过程的核心是土地价值几十倍、几百倍地升值。然而，在中国，农村集体土地要上市流转，地方政府是唯一的权力主体，作为土地的所有者，农民反而被“合法”地剥夺了应有的权益。有数据估计，仅非农建设占用耕地一项，从1987年到2002年，各级地方政府就从农民手中获得的土地净价收益达1.42万亿元以上。

鹿心社的这一番言论，沿袭了国土资源部对“小产权房”的一贯态度。有一段时间，建设部、国土资源部门的负责人曾不断出来“温馨提醒”，购买小产权房存在巨大风险，诸如不能按揭，没有完整产权，不能办理过户手续等。在“提醒”无效的情况，国土资源部又下发通知，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

可是，不久前，十七届三中全会上通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出了建立健全土地承包经营权流转市场和逐步建立城乡统一的建设用地市场。如果将来有一天，建设用地市场城乡合一，实现了国有土地和集体土地的“同地同权”，农村宅基地也可上市流转，这是否意味着，“小产权房”将取得合法地位？既然宅基地可以上市流转，就意味着农村集体土地取得了国家的产权认可。

“小产权房”松绑是大势所趋，无论是土地国有，还是土地集体所有，在宪法和物权法上都应该是平等的。凭什么农民集体土地不能上市流转，农民不能亲自掌控本应属于自己的所有权？

围绕“农村集体土地流转”的博弈关系，存在四个利益主体，农民，城市居民，开发商，地方政府和相关官员。禁止小产权房的合法化，从根本上来看，对征地官员有利，对地方政府有利，对房地产开发商有利，却损害了绝大多数农民和市民的利益。显然，判断“小产权房”应不应该发展，不是看法律怎么规定，而是看这个事情合不合理，是不是符合广大人民群众的根本利益。毫无疑问，这才是解决小产权房的核心原则。在我看来，让“农村集体土地”入市流转起来，甚至进一步，让农民小产权房与开发商的大产权房“同房同权”，这不但可以增加农民收入，还可以适时平抑城市房地产价格。

责任编辑：朱稳坦