央行催促北京各银行上报房贷执行细则

11月5日，央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。一家中型银行个贷负责人说，他们在上报央行房贷细则时，将提及他们面临的困惑。

不过，各家商业银行的取向已越发明显。本报记者从多家商业银行获悉，对于第二套房，银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)，即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成，这表明第二套房贷政策松绑很可能宣告失败。

但接受本报记者采访的多位业内人士、专家学者表示，当前房地产市场正处于调整格局中，矛盾的焦点不是二套房贷是否松动，而且如何合理引导预期，使得房价理性回归，在此基础上，房贷、税收等政策才能发挥更大作用。

对此，一家大型银行个贷人士建议，目前，商业银行可以采取的策略是紧跟市场，理性发展，不能总想着跑马圈地，而是“活着就好”。

“二套房”不会松绑

交行最新公布的房贷细则，是一个明显的信号。

交行称，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)规定。

根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。

知情人士透露，此前，交行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会，目前尚未得到反馈。

“如果已有一套房子，但觉得太小，想再买一套改善一下，但第一套房一时卖不出去，这时的第二套房贷款利率会是多少？”面对这样的直接提问，另两家银行人士直接回答，贷款利率将是基准利率的1.1倍。

此外，光大银行曾出台比较明确的二套房松绑的政策，但好景不长，光大银行相关人士透露，这个政策目前已暂停，要根据相关政策进行调整。此前，光大银行对于第二套房的政策是首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。

针对光大银行撤回房贷新政实施细则的做法，一家大行个贷人士评价，“(这是)必须的，(因为)房价下行风险更大”。

该人士称，从市场表现来看，各家银行在对当前宏观经济的认识、理解，以及执行科学发展观所采取的具体行动等方面，均存在偏差，这在短期内会影响市场，长期将损害商业银行经营的健康机体。

“银监会下发71号文(《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》)后，我们已向分行下发了一个细则，是根据最新的政策来制定细则。”另一大型股份制银行零售银行相关人士委婉地表达了他们的政策方向，原则上首次贷款的客户利率可以下浮30%，首付两成，但违约多、信用差等客户不在其中，对于第二套房执行央行359号文。不过他又表示有些政策还需要等监管层协调好再确定，二套房政策也不会一刀切，要综合考虑客户的情况。

外界一直难以理解的是，在银监会71号文下发后，农行的房贷细则为何在第二天又重新公布在网站，而且内容完全一致。分析人士认为，从某种程度上理解，农行的房贷细则也未违背银监会的71号文，并且在执行的过程中还需要进一步细化，所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。

不过，也有银行还在等待监管层对政策分歧点进行明确。“我们现在还没有细则，如果要上报央行，首先要说明如果我们对改善型住房进行利率和成数优惠，就可能会面临监管的风险。”某中型银行人士说。