当建筑商破产时 - 彭博社

肯·纽曼，纽曼住宅公司的总裁兼首席执行官；伊利诺伊州沃伦维尔。在他售罄的开发项目——伊利诺伊州糖果溪的胡桃树林中展示。信用：罗克·约翰逊当帕特里克和贝蒂·安·瓦格纳一年前从芝加哥西北区搬到伊利诺伊州郊区的安提阿克，距离50英里时，他们认为他们的五个孩子会喜欢新小区社区中心的三个游泳池和沙滩排球场。在他们四卧室家的厨房里，帕特里克坐在一张大松木桌旁，打开一张光滑的地图。“这是他们说会有俱乐部会所的地方，”他用手指戳着纸张。但娱乐中心只是一个开放的坑，他们的邻里异常安静。街对面，两栋房屋仍然被建筑包裹包裹着，后面是土堆；另外两栋已经完工但空置，前面挂着“待售”标志。

欢迎来到俱乐部土地，这是一个由纽曼住宅公司构思的600英亩开发项目，该公司在2004年计划在距离威斯康星州边界不到一英里的这个郊区建造多达950套售价在30万美元和40万美元之间的住宅。但这一切从未发生，可能永远不会发生。如今，这家曾被评为全国第35大住宅建筑商的沃伦维尔（伊利诺伊州）公司已破产。法院批准的拍卖正在清算其所有财产。待售资产中包括三分之二的俱乐部土地地块，这些地块从未售出——以及那个承诺的俱乐部会所的地块。

破产的建筑商

尽管在2005年的销售额达到5.18亿美元，纽曼仍然是全国住房崩溃的又一受害者，这场崩溃使数十万房主陷入止赎，动摇了美国最大银行的基础，并使整个经济陷入混乱。在过去几个月中，至少有六家建筑商申请破产。它们包括著名的建筑商莱维特与儿子，该公司在纽约长岛创建了莱维特镇，成为郊区规划社区的典范；佛罗里达州好莱坞的图萨；以及伊利诺伊州郊区的金博尔大厅。

尽管主要的上市建筑商仍在运营，但行业领袖DH Horton（DHI）、Pulte Homes（PHM）、Lennar（LEN）和Centex（CTX）也在亏损。任何转机似乎都遥遥无期。6月17日，政府报告称5月份的房屋开工量比去年下降了32%。建筑商、买家和投资者将在6月25日获得市场的下一个信息，当时政府将报告5月份的新房销售；预计同比下降43%。

如此多其他房屋建筑商的挣扎对纽曼的债权人几乎没有安慰，他们可能永远无法收回他们的钱，因最大客户的失败而被迫倒闭的分包商，像安提阿这样的村庄不再能依靠纽曼开发项目的物业税，或是那些曾希望拥有郊区社区却发现自己处于困境中的购房者。39岁的电工瓦格纳感到受伤。“这是我一生中最糟糕的经历之一，”他叹息道。

纽曼的梦想

在许多方面，导致瓦格纳和许多其他沮丧的房主处境的男人是肯尼斯·P·纽曼。来自威斯康星州的矿业工程师和偶尔的户外运动爱好者，现年51岁的纽曼于1992年创办了以自己名字命名的公司。在两年内，他通过在郊区建造配备娱乐中心和游泳池的入门级住宅而声名鹊起。纽曼性格强烈且进取，梦想成为美国最大的房屋建筑商。

在2000年代的房地产繁荣时期，贷款机构非常乐意支持他。Neumann Homes从每年建造300套房屋增加到市场高峰时的1,900套。然而，Neumann如此执着于追求他的梦想，以至于对借贷超过自己承受能力的风险视而不见，如果住宅市场出现下滑。他以泡沫价格购买了过多的农田，并在2005年接管了底特律的建筑商Tadian Brothers，正当该市场开始崩溃。无意中，Neumann通过与多个贷款机构交叉抵押他的项目，为他最终的失败奠定了基础，以至于他在底特律的错误投资可能会拖垮整个企业。

即使在2005年出现麻烦的迹象后，Neumann仍然继续了两年，希望能得到缓解。除了底特律之外，其他市场也开始恶化。芝加哥郊区的房屋销售在2006年下降了26%，降至19,034套，而去年则惊人地下降了40%，降至11,387套。

崩溃与毁灭

到2006年，关于Neumann Homes出售或濒临破产的传闻开始流传，部分原因是其在芝加哥最远郊区拍卖1,000英亩土地。在伊利诺伊州纳珀维尔的Minuteman Press，老板Ray Kinney看到他从Neumann那里收到的应收账款从60天延长到90天，然后是120天。他一直在为这家建筑商24小时运营他的商店，印刷宣传册和名片。但Kinney最终不得不说不。“我们没有收到付款，”他会告诉前来下订单的Neumann员工。“我们不能付你，”他们会回答。

为了避免破产，Neumann出售了更多土地并裁减了更多员工，将员工人数从2006年底的324人减少到11个月后公司破产申请前夕的100人。但公司的22个在建项目已承诺给八家主要贷款机构——包括美国银行（BAC）、Cole Taylor和First Midwest Bank——在12个独立的信贷设施下。Neumann Homes几乎没有剩余的股权。“几乎所有东西都被抵押了，”代表贸易债权人的律师Jonathan P. Friedland在Schiff Hardin时表示。

诺伊曼等待得太久了。去年11月，这位目标是在2020年前成为全国第一家住宅建筑商的人终于屈服了，将他的公司带入了第11章破产。诺伊曼住宅公司破产了。它欠款2.869亿美元。塔迪安的收购抽走了诺伊曼在业务中的8800万美元股权。他今天表示，同意对底特律收购进行追索贷款是一个致命的错误。回想起来，早些时候在他仍有现金时将公司置于破产保护，可能会拯救这家公司。那么他为什么不早点采取行动呢？“对我来说，”他回答，“破产意味着你没有钱。”

后果

这次破产并不具争议性，至少在这些案件中是这样。诺伊曼住宅公司技术上处于第11章破产状态，这种状态通常会导致财务和业务重组，使公司能够作为一个持续运营的实体重新出现。但该公司实际上处于清算状态，没有复兴的计划。正如一位律师所描述的破产法庭程序，“这只是葬礼的场景。”

一些房屋和土地已被转交给贷方，他们将雇佣建筑商和房地产代理来完成和销售这些物业。作为交换，贷方同意将他们的索赔减少2000万美元。希尔科房地产正在拍卖诺伊曼在伊利诺伊州、密歇根州和科罗拉多州剩余的20个项目，涵盖2000个住宅用地和2800英亩的空地。如果有人出价，银行将收回一些现金——尽管远低于他们借出的金额，反映出土地价值的急剧下降。也有可能出价会低得让贷方拒绝，并收回土地。

留置权人或有权对财产进行止赎的担保贷款人，预计将与贷款人进行还款谈判。至于无担保债权人，他们唯一的希望是这些财产在拍卖中能卖出高价，以便在担保债权人获得他们的款项后，能有剩余的钱给他们。他们可能一分钱都得不到。

背负重担

在安提阿，居民们经历了一个艰难的冬天。村庄同意清理街道，但当雪融化时，四处都是残骸，2006年10月从威斯康星州基诺沙搬到纽哈文的空巢老人丽莎·库尔廷说。库尔廷是一个负责学生旅行的公司的运营总监，她说她再也无法忍受看着这片混乱，于是在四月的一个星期六收集了21袋垃圾。然后她花了60美元将这些垃圾运走。

负责纽哈文业主协会的威尔·马蒂诺担心一个拥有小联盟大小的球场、一个足球场和一个网球场的公园永远无法建成。“这就是我们搬到这里的原因，”马蒂诺说，他的两个儿子当时还都在穿尿布。公园的选址就在他家门口，这样他就可以方便地看着孩子们在那儿玩耍。最近的球场现在距离两英里。

诺伊曼说他已经不再从事住宅建筑，因为市场恢复可能需要数年时间。一旦他的事务解决，他表示，他正在寻找清洁能源的商业机会。但购买他房屋的人仍然被困在其中。

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