空房子的另一个原因 - 彭博社

在繁荣时期，房屋建筑商部分地通过声称他们只是满足快速上升的需求来为他们的建筑狂潮辩护，特别是来自年轻已婚夫妇、新近离婚者、最近移民以及其他需要自己居住地方的人们。事实上，在截至2006年6月的一年中，美国人形成了160万个新家庭，家庭被美国人口普查局定义为一群共同居住在房屋或公寓中的人。

但这种筑巢狂潮并不可持续。7月27日的人口普查报告显示，截至2007年6月的一年中新家庭形成数量下降了44%，仅为891,000个。这低于五年趋势的每年110万到120万个新家庭。家庭增长的突然下降有助于解释为什么从建筑商和次贷买家到银行和对冲基金的参与者如今都陷入如此困境——以及为什么疲软的房地产市场可能会持续多年。

确实，家庭形成的下降并不是住房市场转软的唯一原因。在短期内，人口结构变化与住房需求之间的联系可能会受到各种因素的影响，包括利率、整体经济状况以及有多少人购买额外的房屋进行投机。

然而，从长远来看，住房需求与婚姻、出生、移民和收入增长的趋势非常接近。现在看来，建筑商误读了证据，以超过长期人口趋势的速度进行建设。“投资者和投机者的涌入远远超过了当时任何人的预期，”全国住宅建筑商协会首席经济学家大卫·赛德斯说。

偷取未来

现在是报复的时刻。根据各种估计，过剩供应的消化可能需要两到三年。正如南加州大学政策、规划与发展学院的城市规划和人口统计学教授道威尔·迈尔斯所说，繁荣从未来窃取了销售，因为人们比几年前更早地购买了房屋。迈尔斯说：“压力必须来自那些已经跨越关键生活门槛并需要一个家的人的重建。”他估计，房屋购买需要大约三年才能回到人口趋势线。

要理解家庭形成放缓的影响，只需看看数据。根据人口普查局的数据，在刚刚结束的12个月中，空置房屋和公寓的数量激增了100万。这些额外的空置房是压低房价的主要力量。

如果美国人继续以去年快速的速度形成家庭，将会有70万套房屋被占用。空置房将增加300,000套，这样住房市场只是下滑而不是崩溃。

建筑商们正在迟迟纠正他们的过度建设错误，通过削减建设来实现，这在2004年和2005年末每年启动的单位超过200万套。新房开工率现在约为每年150万套——但即使这样，如果家庭形成保持在当前的低迷水平，可能也不足以迅速清理混乱。

事实上，更严格的抵押贷款标准、对购买房屋后价格下跌的恐惧以及一般与住房相关的紧张情绪可能会阻止人们独立行动。这与近年来的情况正好相反，当时房屋增值的前景吸引了许多人进入市场。因此，寻找新客户的房屋建筑商可能需要很长时间才能等到。

彼得·科伊