建设者的篝火 - 彭博社

作者 玛拉·德·霍瓦尼安

封面故事播客

伊丽莎白和阿曼多·莫托正在经历一场房地产噩梦，面对一种新型怪兽：作为贷款人的大型房屋建筑商。2005年11月，这对有四个孩子的夫妇同意以54万美元的价格购买位于马里兰州克拉克斯堡郊区的一栋新建三卧室房屋，靠近华盛顿特区。建筑商比泽尔住宅公司（BZH ）没有将他们送到银行，而是提供了自己提供的抵押贷款，这种安排助长了全国范围内的长期住房繁荣。

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但当看起来莫托夫妇可能在财务上不符合贷款资格时，事情发生了令人不安的转变。根据这对夫妇的说法，比泽尔在贷款申请文件中夸大了他们的收入，错误地声称他们正在从他们要离开的房子中收取租金收入。“我不想歪曲自己，”伊丽莎白在2006年7月14日与比泽尔外部抵押服务的电子邮件中说。但最终，这对夫妇签署了文件，并在不久后完成了克拉克斯堡房屋的交易。

他们现在对此感到后悔。莫托夫妇搬到了克拉克斯堡，但他们未能成功出售他们在马里兰州罗克维尔的旧房子。他们在这两处房产上有近100万美元的抵押贷款债务。伊丽莎白说，家庭收入为14.5万美元，他们“正处于两栋房屋的止赎边缘”。“我们太穷了。”

Beazer，作为十几家大型上市建筑商之一，已经开始或加大了抵押贷款业务，以便让更多买家入住新完工的房屋，但拒绝讨论具体客户。这家位于亚特兰大的公司还有比Mottos更需要担心的事情。8月1日，由于传言称其准备申请第11章破产保护，其股票下跌近18%——Beazer迅速否认了这一传言，称华尔街的流言“恶劣且毫无根据”。就在五天前，Beazer透露，证券交易委员会已将对其抵押贷款业务的非正式调查提升为正式调查。该公司警告称，可能会面临刑事处罚。今年早些时候，Beazer收到了来自司法部的传票，要求提供与其住房贷款相关的文件，该公司还受到北卡罗来纳州检察长办公室的民事调查。

Beazer的投资者关系和企业传播副总裁Leslie H. Kratcoski在一封电子邮件中表示，公司“打算继续全力配合所有相关调查，但目前没有进一步的评论。”

在华尔街的煽动下

一群多样化的角色共同推动了过去五年中一次千载难逢的住房繁荣。传统的抵押贷款公司和银行释放了大量贷款，许多贷款对象的信用历史不佳，他们并没有仔细阅读关于不断上升的利率的细则。华尔街通过购买大量住房贷款进行证券化，煽动了这种往往鲁莽的承保行为。现在，随着繁荣的消退和止赎率的上升，大型住宅建筑商作为贷款人的重要角色也愈发受到关注。

除了分拆出许多现在半空的子区，建筑商还以从未有过的程度进入了抵押贷款业务。华尔街提供了与其他贷款人相同的鼓励。即使在去年住房供应开始超过需求时，建筑商仍通过推动可调利率、仅付利息和其他风险贷款来保持销售活跃。在某些情况下，他们吸引了无法承担传统抵押贷款的客户。在其他情况下，建筑商被指控违反联邦贷款标准，以促使客户签字。KB Home (KBH ) 在2005年7月支付了创纪录的320万美元和解金，以解决住房和城市发展部对该建筑商的抵押贷款部门夸大借款人收入等做法的指控，以获得贷款批准。KB否认有不当行为，并在和解前出售了其贷款业务。

“房屋建筑商真的开始将这些更具攻击性的抵押贷款强加给潜在买家，以促进销售，”Opteum Financial Services (OPX ) 的抵押贷款研究和交易负责人G. Hunter Haas IV说，他对这一过程有内部视角。Opteum作为华尔街与建筑商之间的中介。位于新泽西州帕拉默斯的公司为开发商提供抵押贷款运营的融资，然后将贷款转售给投资银行，这些银行将其打包为证券并推销给对冲基金和保险公司。整个过程为市场增加了流动性，使开发商更容易进行大规模建设和销售。

但到今年年初，Opteum的住房贷款业务开始恶化。投资银行及其客户拒绝承认建筑商发起的贷款，因为这些贷款被认为太不稳定，可能会违约，哈斯解释道。一些房屋的价值低于建筑商所声称的价值，而一些借款人的收入并没有在申请中注明。“房屋建筑商变得马虎，而华尔街则更加审慎，”哈斯说。今年六月，Opteum决定退出住房贷款经纪业务。

在市场转变之前，最大的开发商的不断壮大使他们更容易获得华尔街对其抵押贷款业务的融资。过去二十年，曾由一些小型地方公司主导的行业，出现了像Pulte Homes（PHM）、Lennar和Centex（CTX）这样的规模可观的上市公司，每家公司的市值在75亿到85亿美元之间。去年，十家最大的建筑商的总收入为988亿美元，而1992年仅为93亿美元。上市公司在2006年建造了27%的新房，而1992年这一比例为8%。在丹佛、拉斯维加斯和凤凰城——直到最近仍然火热的市场——上市公司建造了55%或更多的新房。

忙碌的开发商为华尔街提供股权承销业务，发现他们在投资银行界有了朋友。“一旦建筑商变得更大且稍微可预测，他们就能够从各种信用市场借款，从华尔街借款，并更容易扩展，”标准普尔股票研究的建筑行业分析师托马斯·W·史密斯说，该公司与商业周刊同属麦格劳-希尔公司。

在繁荣期间，大型建筑商在华尔街的眼中几乎没有犯错。道琼斯美国精选住宅建筑商指数从2002年10月到2005年7月飙升了290%，因为10家最大的开发商的利润增长了三倍以上。但当越来越多的新分区住宅空置时，超越季度预期的压力并没有减轻。标准普尔的史密斯表示，向财务边缘买家提供贷款是一些开发商试图支撑其财务表现的一种方式。“你试图在高水平上支持收益，因此贪婪可能会进入人们的思维，”他补充道。

现在，崩溃正在造成惨痛的代价。1月份，行业分析师预测，10家最大的建筑商在2007年的每股收益将平均为3.69美元；最新的预测则是损失1.18美元。

纯粹的过度建设，作为每个房地产泡沫的症状，是全国各地新鬼城最明显的解释。但增加的建筑商贷款助长了这一趋势。由于开发商不单独列出其贷款收入，统计数据稀缺，但一些分析师跟踪“捕获率”，即由建筑商自己融资的房屋销售百分比。根据美国银行证券的丹尼尔·奥本海姆的说法，市值最大的开发商普尔特住宅去年的捕获率为90%，高于2000年的64%。第三大建筑商Centex在截至3月的财政年度的捕获率为80%，高于61%。

当边缘买家拖欠付款时，开发商通常已经将他们的贷款出售给华尔街。但人类的后果可以在全国各地的社区中找到。

最近在俄亥俄州哥伦布附近由Dominion Homes Inc.（DHOM）建造的几个开发项目，满是空房子、杂草丛生的院子和前窗上贴着霓虹橙色的止赎贴纸。根据借款人的说法，Dominion经常提供“买下”抵押贷款，免除或减少早期付款。一对年轻夫妇，特拉维斯和凯莉·冈瑟，表示这种诱惑帮助说服他们借了2004年为位于威廉斯溪的Dominion房屋支付的全部$180,300。凯莉曾间歇性地担任执行助理；她的丈夫是一名水管工，最近去伊拉克为一家私人承包商工作。凯莉声称Dominion告诉她，这对夫妇的初始月付款为$1,160，每年将增加$100，到2006年为$1,360。实际上，付款每年增加超过$200，达到了$1,599。她说Dominion的销售人员描述的年度业主协会费用为每年$50，但实际上膨胀到了$285，而税收则是公司预测的两倍。

尽管她感到被误导，凯莉承认她和特拉维斯并没有仔细审查贷款条款的细则。“我想要有树木成行的街道的房子，”她说。今年早些时候，冈瑟夫妇在止赎中失去了他们的Dominion房屋，正在搬到附近的租赁公寓。

俄亥俄州帕塔斯卡拉的消防员阿德里安·李正在谈判以避免他在2004年从Dominion购买的新四居室房屋的止赎。“我知道我买的房子超出了我的承受能力，”他说。李承认他对自己的困境也有责任，他说Dominion的销售团队：“他们没有向我解释[$163,800]的贷款。在买下抵押贷款后，我不知道我的付款会这么高。那些帮助你获得房子的人不会帮助你维护和保住它。”

邻居的止赎

Lori M. Steiner，一位来自Dominion的高级副总裁，在一封电子邮件中表示，位于俄亥俄州都柏林的公司不讨论个别客户。但Dominion表示，它会认真审查每一笔销售，以确保买家在财务上准备好承担他们所寻求的抵押贷款。该公司表示，它在哥伦布地区进行了广泛的研究，并且那里的止赎激增反映了与其融资业务无关的更广泛的经济问题。俄亥俄州因制造业工作岗位的流失而受到打击，拥有全国最高的止赎率之一，与加利福尼亚州、佛罗里达州、密歇根州和德克萨斯州并列。

即使一些对自己的贷款感到满意的购房者也声称，他们受到建筑商向其他人放贷的伤害。南卡罗来纳州洛克希尔的律师Robert V. Phillips代表南卡罗来纳州哥伦比亚市一个分区的居民，他们在联邦法院诉讼中声称，由于Beazer对其他客户的放贷行为不当，导致他们房屋的价值下降。该诉讼寻求集体诉讼地位，声称Beazer的销售人员鼓励潜在买家“在贷款申请中伪造信息。”这使得“分区…不可避免地会经历一个显著高于全州平均水平的止赎率”，并且这伤害了原告房屋的价值，诉讼称。

Beazer已提交动议请求驳回该诉讼，指出原告并未声称受到误导或直接受到公司的伤害。“投诉，”Beazer辩称，“是基于对因果关系的推测性指控和结论性陈述。”

德·霍瓦尼西亚是银行编辑