为什么房利美和房地美感到不安 - 彭博社

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房利美（FNM ）和房地美（FRE ）在动荡的金融市场中被视为住房戏剧的救世主。今年早些时候，他们介入购买了数十亿美元的次级贷款，一些政治家宣称这对组合是一个强有力的支点：“房地美和房利美不是问题。[他们]是好的一部分，”马萨诸塞州众议员巴尼·弗兰克（D-Mass.）在最近的一次听证会上说道。

但这并不意味着他们免于痛苦。与大型私营部门参与者一样，这些政府赞助的公司拥有或担保45%的所有住宅抵押贷款，近年来承担了更多风险。现在，他们持有相当大一部分次级和其他潜在有毒债务——证券和大部分流动性差的贷款，这些贷款可能在最近由两家贝尔斯登对冲基金引发的火灾销售后受到影响。考虑到更广泛的住房市场的状况，未来可能会有更多麻烦。这对持有其抵押贷款支持证券的股东和投资者来说将是坏消息。“我们不知道他们的资产负债表上有多少垃圾，”研究公司Graham Fisher & Co.的乔什·罗斯纳说。“看起来他们是自伤。”房利美拒绝发表评论。房地美的一位发言人表示：“我们在抵御即使是严重和持久的信用风险上也处于良好位置。”

在市场竞争和监管要求的驱动下，这两家公司已成为可调利率抵押贷款（ARMs）及其包含的MBSS的大买家。这些项目在2006年占房地美交易量的18%，在2005年占房利美的22%，这是最新的数据。这一比例自2001年以来几乎没有变化。大部分来自于最具异国情调的品种，如支付选择ARMs和仅付利息贷款。

随着房价下跌，可调利率抵押贷款（ARMs），无论是优质还是次级，尤其令人担忧。根据美国银行证券公司的数据，约3000亿美元的由机构担保的可调利率抵押贷款将在2011年前自动重置。未知的是有多少房主会违约。根据房利美自己的估计，在2007年头三个月重置的次级可调利率抵押贷款中，有18%已经出现问题。

这两家公司也更加明显地进入了低文件贷款市场，这类贷款几乎不需要借款人收入的证明。近年来，这一领域被证明存在大量滥用现象。抵押贷款资产研究所的一项研究发现，90%的所谓自报收入贷款的借款人虚报了他们的年收入，以便获得更多资金。在近60%的低文件贷款中，借款人的收入被夸大了超过50%。

房利美和房地美向更高风险抵押贷款市场转变的很大一部分原因是政府的可负担住房任务，这要求这两家公司为低收入借款人、首次购房者以及居住在移动房屋或经济困难社区的人提供大量贷款。它们的监管机构——联邦住房企业监管办公室估计，房利美持有2920亿美元此类抵押贷款，占其投资组合的40.6%，因为这些贷款流动性较差，无法轻易重新打包并出售给投资者。房地美拥有680亿美元的这些贷款，约占其投资组合的9.5%。

房利美和房地美的高风险贷款问题正在加剧。止赎案件在增加，因此出售它们所拥有的房屋变得更加困难。有些房屋的价值几乎为零。尽管贷款尚欠59000美元，房利美在底特律市场上挂牌出售一处“迷人的殖民地风格”房产，售价为7000美元。这处房产在5月被收回，已遭到洗劫，厨房水槽和排水管被盗。同时，Le Valley房地产公司的代理人Debbie Leslie今年已将房地美在密歇根州弗林特拥有的一处房屋的价格下调了五次，从10900美元降至5250美元。抵押贷款为26250美元。“我们在等待看看底线在哪里，”Leslie说。

这样的暴露正在产生影响。弗雷迪在第一季度将其贷款损失准备金增加了1.25亿美元，以应对更高的止赎率；该公司在此期间报告了2.11亿美元的亏损。房利美仍在经历本十年初的会计丑闻，尚未公布2006年或2007年的财务数据，但在公布时可能会面临类似的命运。OFHEO主任詹姆斯·B·洛克哈特三世表示：“从数字中可以看到，不仅对他们的投资组合产生了影响，还有他们的MBS。”

作者：道恩·科佩基