住房对经济的新风险 - 彭博社

2007年开始时，从投资者到经济学家再到政策制定者，所有人的心中都悬挂着一个重要问题：住房衰退会使经济陷入困境吗？住房的繁荣与萧条无疑是这一商业周期的定义特征。这次的衰退独特之处在于，历史上从未发生过如此规模的住房下滑而不伴随一般经济衰退。这一次，市场因过去的过度建设、投机和飙升的价格而在自身重压下崩溃，而不是因为经典的触发因素，如高昂的抵押贷款利率、紧缩的信贷和上升的失业率。到目前为止，经济已经吸收了这一冲击，但并非没有痛苦。

在年中的这个节点，重新审视住房的困境是值得的，因为一切都发生了变化。到目前为止，有一些意外情况，包括第一季度经济表现低于预期，以及对美联储降息的希望破灭。此外，新的住房相关风险也出现了，包括长期利率上升，以及最近因次级贷款崩溃而引发的金融市场后果，这些都让投资者对未来的发展感到越来越紧张。

尽管如此，住房衰退似乎最有可能仍然局限于住房部门，但有一些新的警告。更高的抵押贷款利率意味着这次衰退现在肯定会比之前预期的持续更长时间。这意味着，住房建设下降对整体增长的直接影响在下半年将更为严重。此外，房价下跌和次级贷款问题扩散所带来的间接影响也值得新的关注。总的来说，这些风险提高了赌注。

现在，经济学家们意见不一 关于下半年经济的走向，而住房前景则是这些预期之间的分歧。根据蓝筹经济指标调查的51位预测者的平均观点，他们认为经济将在今年最后两个季度以每年2.8%的速度增长，但预期差异很大。10位最乐观的经济学家预计增长将达到每年3.4%的强劲速度，而10位最悲观的经济学家则预计仅为2%的增速。因此，这两组经济学家对通货膨胀和利率的看法正好相反。住房很可能成为决定谁是对的关键因素。

根据抵押贷款银行家协会的数据，固定抵押贷款利率从5月初的6.1%上升到6月底的6.6%，这0.5个百分点的上升无疑会影响住房需求，但影响不会太大。例如，这使得最高符合贷款标准的41.7万美元（超过此金额的贷款被视为“巨型”贷款，并且利率更高）的每月成本从2527美元上升到2663美元。对于愿意每月支付这么多的优质借款人来说，额外的136美元不会成为主要负担，但这足以意味着一些购房者将无法满足贷款的收入要求。

即使在利率上升之前，5月份新房和二手房的销售也较4月份有所下降。新房的需求下降了1.6%，回吐了前一个月12.5%的大幅增长。5月份二手房的销售小幅下降了0.3%，但这一水平是四年来的最低点。

随着抵押贷款利率在六月上升，建筑商的信心已经受到重创，降至自1990-91年经济衰退以来的最低水平。美国最大的住宅建筑商Lennar Corp（LEN）原本预计在第二季度能勉强实现盈利，但在6月26日却公布了亏损，并暗示第三季度可能还会出现亏损。像许多建筑商一样，Lennar正在努力控制其库存，部分通过销售激励措施，而对于Lennar来说，今年的销售激励措施已经从2006年的20,200美元翻倍至44,600美元。

但即使是略微减弱的需求也将使膨胀的库存成为更广泛经济日益严重的问题。等待买家的新房库存影响着建筑活动和价格。未售出的现有房屋是房价下滑的主要原因，这将削弱家庭财富，并使再融资困难重重。

出售新房库存所需的月份在五月上升至7.1个月，而2006年全年平均为6.4个月，2005年为4.5个月。现有房屋的供应数据更令人担忧，从8.4个月跃升至8.9个月，达到自1992年以来的最高水平。从2002年到2005年，经济崩溃之前，供应平均约为一半。

毫不奇怪，房价继续下滑，且降幅在加速，这一趋势很可能在未来几个月继续。标准普尔/凯斯-希勒现有房屋价格指数较一年前下降了2.1%。在过去六个月中，年降幅甚至更快，达到了4.8%。经济学家更喜欢这个指数，因为与一些流行的指标不同，它控制了销售组合的变化，这可能会扭曲总数，并且它包括多种基础抵押贷款，如次级贷款。

新的住房相关危险 在前景中是更紧的金融条件。贷款机构已经提高了对抵押贷款借款人的标准：对次级客户要求较高，对优质贷款要求较低。不断上升的止赎和华尔街日益严重的次级问题将导致更严格的标准，使更多潜在购房者被排除在市场之外。

但还有一个更广泛的担忧。像贝尔斯登的次级危机（BSC）这样的更多金融崩溃的可能性，可能会在信贷市场中蔓延，使其他企业和消费者的借款成本上升。此外，连锁反应可能会压低股价，这将对企业和家庭造成伤害（见BusinessWeek.com，6/26/07，“股票：数字确实会说谎”）。

这是一个最坏的情况，但显而易见的是，所有这些将对下半年的房屋销售和建筑施加新的下行压力。住房开工在第二季度开始稳定，四月和五月的平均开工实际上高于第一季度水平。新房销售也是如此。现在，住房对经济增长的拖累，预计在第三季度不会减轻，反而可能重新加剧。

然而，与过去一年不同，来自住房的任何新打击都将在经济其他部门增强的情况下出现。制造业正在增强，因为企业正在重建库存。资本支出在去年底放缓后正在重新加速，消费者支出也保持良好。

事实上，韧性的消费者是住房没有拖垮经济的主要原因，而关键在于强劲的就业市场。例如，在住房价格在崩溃之前增长最快的州，住房建设已经暴跌。然而，摩根大通的分析师（JPM）指出，除了一个州之外，所有这些州的失业率现在都低于两年前。佛罗里达州，作为住房崩溃的典型案例，其失业率下降得甚至超过全国平均水平。暗示是：除非住房崩溃波及劳动市场，否则消费者和其他经济领域将继续保持增长。

詹姆斯·C·库珀