止赎“救助”骗局 - 彭博社

作者 迪恩·福斯特 和 布莱恩·伯恩塞德

对于达雷尔·萨利来说，过去两年可谓是从坏到更坏。在被诊断出癌症后，这位弗吉尼亚海滩（弗吉尼亚州）居民经历了两次手术，使他失业超过一年，并且在抵押贷款上拖欠了几个月。萨利担心自己会失去家园，当他听到当地公司D&D Home Loans Corp.在一个基督教广播电台上的广告，承诺帮助面临止赎和其他财务危机的房主时，他感到振奋。“广告中提供的所有东西我真的很需要，”这位37岁的年轻人回忆道。

在与D&D的老板W.迈克尔·罗宾逊会面后，罗宾逊在访问期间引用了圣经，萨利签署了一堆文件，他以为这是罗宾逊与一位私人投资者安排的再融资的预付款贷款。萨利现在表示，他不知情地将自己房子的契约签给了罗宾逊的继子，使得罗宾逊的继子对萨利多年来积累的23万美元的房屋净值拥有了索赔权。“我感觉就像世界向我敞开，我被吞噬了，”萨利说，他是三名对该公司提起民事诉讼的D&D客户之一。罗宾逊表示他在这笔交易中没有经济利益，并坚称他的继子只是因为萨利无法偿还预付款后才拿走了契约。“我更像是一个白衣骑士，站出来帮助某人，而现在我却被抹黑，”罗宾逊说，他的继子后来将房子的所有权归还给了萨利。

像萨利这样的情况越来越普遍。随着住房市场崩溃的全面爆发，数百万房主面临止赎，房地产行业的阴暗面逐渐显露。虽然有很多合法的、主要是非营利的机构帮助困境中的房主，但也有越来越多的欺诈机构在这个受困群体中捕食并获利。虽然关于这些骗局的统计数据难以获得，但执法机构确认止赎诈骗正在急剧上升——如此之快，以至于最近超过10个州已制定法律以保护房主。

数百万目标

在大多数州，一个人说服另一个人将其房产过户并不违法。而且，如果帮助房主的承诺是口头作出的，证明是通过欺骗手段进行的可能会很棘手。因此，许多受害者除了通过民事诉讼几乎没有其他救济途径。但随着预计未来几年止赎数量将飙升至超过200万，越来越多的政策制定者正在努力通过制定更严格的惩罚措施来防止这种情况演变成流行病。马萨诸塞州州长德瓦尔·帕特里克（Deval Patrick）于6月11日提交了一项立法，旨在将虐待性“止赎救助”计划定为犯罪。“在接下来的几个月里，我们将看到一个越来越多的人口可能成为这些计划的猎物，”马萨诸塞州检察长玛莎·科克利（Martha Coakley）说，她在6月1日向该州的消费者法律添加了紧急条款，以禁止那些所谓的救助者从交易中获利的止赎救助。

虽然这些计划在机制上各不相同，但都遵循类似的模式。一个个人或团体以帮助房主避免失去房屋的名义，劝说房主将产权转让给救助者或其他指定买家。随着像 PreForeclosure.com 和 All-foreclosure.com 这样的网站的兴起，这种做法变得更加容易，这些网站在抵押贷款机构向法院提交“受托人出售通知”时，立即向订阅者提供房源列表，这是止赎过程的第一步。这些网站汇编公共记录，为陷入困境的物业投资者提供合法线索，以及为房主提供服务，同时也让不道德的个人直接接触潜在目标。

追逐权益的“鸟狗”

在这些名单上出现几天后，绝望的房主就会被成群的所谓白衣骑士围攻。专门处理破产和止赎的西雅图律师梅丽莎·A·休尔斯曼表示，在贷款人通常需要三个月的时间进行止赎的过程中，她的一些客户每天会接到多达20个来自承诺帮助他们保住房子的公司的电话或信件。这些公司非常精明，仔细锁定那些税务记录显示已在家中居住多年的房主，这表明他们可能拥有一笔不错的权益。“他们知道不要去追逐去年[用次级贷款]再融资或购买的房屋，因为很可能是100%的贷款，没有权益可供剥离，”亚特兰大律师迈克尔·P·弗罗曼说。

通常，救助者会协调他们所说的通过指定投资者进行再融资，或者安排一项带有租购计划的契约转让，声称这将允许房主在未来买回他们的房屋。但通常在一堆交割文件中埋藏着一个所谓的放弃声明或赠与契约，房主实际上是在将他们的房屋签署给投资者。在这一点上，救助者向前房主收取足够高的租金，以确保他们可以驱逐他们并口袋物业中积累的权益。

这些操作中的一些相当复杂。一些公司通过房地产研讨会或深夜电视信息广告招募员工，工作内容包括作为“敲门者”，拜访陷入困境的房主，或作为“猎犬”，充当假买家。以房地产投资者优势（REIA）为例，这是一家位于马里兰州福特华盛顿的公司，由内森尼尔·X·阿诺德经营，去年申请破产并关闭了。该公司的官方网站宣传研讨会，参与者支付1,995美元成为其“房地产交易与利润系统”的“信用合作伙伴”。在推销中，REIA寻求信用良好的个人作为这些交易中的敲门者和猎犬。作为回报，他们将获得固定费用或利润分成。（阿诺德的律师没有回复《商业周刊》的多次电话。）

REIA的一位信用合作伙伴乔·纳波利塔诺在两年前敲响了罗伯特和露丝·博伊的前门，当时露丝正在电话中试图与他们的贷款人协商付款计划。这对半退休夫妇面临失去他们在马里兰州莱顿斯维尔购买的三卧室平房的危险，该房子是他们在1971年购买的。在几次再融资后，他们的付款已经膨胀到2,800美元，抵押贷款为375,000美元，而医疗问题使博伊夫妇拖欠了四个月的款项。虽然他们最初对纳波利塔诺代表REIA的阿诺德提出以475,000美元购买房子的提议持怀疑态度，但他们认为租购计划是拯救他们家的唯一办法。因此，博伊夫妇同意了出售。“他们告诉我们，房子将在六个月内回到我们名下，”露丝·博伊说。

事情并没有按计划进行。相反，在FSG的指导下，纳波利塔诺和他的女婿共申请了总额为475,000美元的第一和第二抵押贷款；在偿还了博伊家族364,000美元的未偿贷款后，FSG据称将剩余的101,000美元收入囊中。博伊家族在交易结束时震惊地发现，作为“回租”协议的一部分，他们的租金将是3,600美元。尽管纳波利塔诺的律师亚历山大·戈登四世表示他的客户赚了5,000到15,000美元，但他认为纳波利塔诺被阿诺德的团队欺骗，因为他最终承担了抵押贷款。“他明白自己是在阻止人们无家可归，”戈登说。

与此同时，博伊家族进行了反击，去年在马里兰州蒙哥马利县的巡回法院提起了民事诉讼。去年十月，一名巡回法院法官命令FSG向博伊家族支付390万美元作为精神损害赔偿，但由于该公司的破产，他们不太可能看到这笔钱。阿诺德在法庭文件中否认他的计划违反了马里兰州的“止赎保护”法律，这一问题将在审判中决定。博伊家族仍然住在这所房子里，并希望有一天能再次拥有它，现在他们每月支付2,600美元作为临时和解的一部分，而纳波利塔诺则额外支付1,200美元。罗伯特·博伊说：“这个孩子不会再犯这个错误。”

与布莱恩·格罗在亚特兰大和科尔曼·考恩在马里兰州莱顿斯维尔合作。