美国：住房衰退是否开始减退？ - 彭博社

现在庆祝还为时尚早，但越来越多的迹象表明，住房衰退开始减轻对经济的影响。这并不意味着衰退会迅速消失，但从本季度开始，住房对整体经济增长的负面影响似乎会显著减少，可能是自一年前经济下滑开始以来的最小值。

在过去三个季度中，住宅建筑部分的实际国内生产总值每季度从经济的年化增长率中剥夺了1到1.2个百分点。显然，关于住房的报告仍然喜忧参半，但许多经济学家对住房开工、新房销售、抵押贷款申请和其他指标中的关键趋势感到鼓舞。一些分析师甚至认为，第二季度的拖累将是近期季度的一半。

在其他第一季度对增长的负担，包括疲软的资本支出、库存过剩和更大的贸易赤字，显示出减轻迹象的时刻，住房的负面影响减少将对整体增长产生积极影响——不仅在第二季度，也在下半年。

请记住，住房对经济增长的直接影响来自新房市场，这对建筑活动有贡献。现有住房市场的活动是需求和价格的一个重要指标，但它仅仅是资产的交换，并不会增加GDP，除非是它所创造的附属服务和其他活动。

目前，房屋建筑商仍处于低迷状态，利润下降，库存高企，许多人认为需要数年才能恢复到2005年达到的活动峰值水平。尽管如此，几个需求指标看起来更加稳固，这正是你在房屋建筑触底之前所期望看到的。

新房和现有房屋的销售在四月份呈现出相反的方向，但有迹象表明，整体需求在经历了去年的急剧下降后正在稳定。四月份新房销售激增16.2%，是14年来最大的月度增幅，年化销售率达到981,000套。现有房屋的购买下降了2.6%，年化速度为599万套。今年两个领域的销售数字受到天气变化的影响，但今年前四个月的单户住宅销售总量——包括新房和现有房——平均为550万套，约与去年最后四个月的速度相同。

一个支持需求停止下降的证据是每周购房抵押贷款申请的趋势，自二月份以来一直在上升。根据抵押贷款银行家协会的数据，截至5月25日，新的申请四周平均水平达到了自2006年初以来的最高水平。

此外，似乎 次级贷款的灾难并没有导致对信用的更广泛限制，从而抑制对优质借款人的房屋销售。次级抵押贷款几乎完全是可调利率贷款，过去一年申请量大幅下降。然而，固定利率抵押贷款的新申请量比一年前增加了40%。

这种模式与联邦储备银行最新的银行贷款实践调查相符，该调查显示，除了次贷领域外，消费者的贷款标准几乎没有收紧。即使在住房之外，商业部门的信贷条件仍然有利于融资新增长。无风险国债收益率与适度风险企业证券之间的信用利差仍然很窄。

未售出的新房和二手房库存仍然很高，这继续对价格施加下行压力。然而，在价格下调的帮助下，建筑商开始减少他们的库存。四月份，新房库存降至538,000套，比去年七月的峰值低6.1%。由于销售大幅增长，该月的房屋供应量从三月份的8.1个月降至6.5个月，但供应量仍远高于衰退前的4到4.5个月的常见水平。

房价下跌对可负担性的影响是显而易见的。根据全国房地产经纪人协会的数据，今年前三个月，基于固定抵押贷款利率、房价和家庭收入的可负担性达到了两年来的最高水平。

评估住房市场走势的一个大问题是政府的数据本身，尤其是新房销售数据，这些数据没有考虑房屋订单的取消。普遍的看法是，由于取消订单，销售情况比看起来要糟糕。然而，摩根大通的经济学家分析表明恰恰相反。摩根的研究人员直接从建筑商那里收集了净取消后的数据。他们发现，净销售在去年的第三季度触底，此后一直在缓慢上升。

由于政府的数字不包括取消交易，研究人员认为，这些数据往往在住房下滑初期夸大销售情况，当时取消交易激增，如2006年。然而，一旦取消的销售找到买家，也许是在降价后，政府并不将该交易记录为新房销售。因此，随着取消率的下降，销售数字往往被低估。四月份销售的赶超激增和抵押贷款申请的上升趋势往往支持这一模式。此外，如果销售被低估，那么库存的月份供应量将被夸大。

**即使住房对经济增长的直接拖累正在减小，**人们仍然对间接影响感到担忧，主要是通过房价下跌以及它们可能对消费者支出产生的影响。但即使在房价放缓超过两年的情况下，来自房屋净值的现金减少似乎对消费者几乎没有影响。事实上，即使是飙升的油价也没有对他们的信心造成太大影响：会议委员会的指数在五月份上升，并且比去年同期略高。

标准普尔（MHP）/凯斯-希勒指数显示，三月份房价比一年前下降了1.4%，在该指数跟踪的20个城市中，有13个城市的房价下跌。经济学家喜欢这个指数，因为它代表了相同房屋的重复销售的恒定组合，并试图控制质量改善的影响。不过，考虑到过去三年房价上涨了29.2%，过去五年上涨了64.3%。此外，股价的上涨和强劲就业市场带来的收入稳步增长，成为了那些可能担心房屋价值的消费者的重要补偿。

显然，房屋建筑商仍然任重道远。即使扣除取消订单，销售额仍远低于去年同期水平，摩根大通表示，这就是为什么5月份建筑商情绪的读数仍然处于低谷。然而，房屋建筑拖累减轻的迹象意味着，所有关于住房对经济影响的最坏情况可能永远不会发生。

詹姆斯·C·库珀