小屋的缓和 - 彭博社

对于艾丽斯·拜尔斯来说，与她的四个兄弟姐妹共同拥有一处位于华盛顿州格雷兰的两卧室海滨小屋，这个小屋是她们1985年从父亲那里继承的，“就像被送入地狱。”他们在从安排探访到是否消灭木匠蚂蚁的所有事情上都存在分歧。经过10年的争吵，拜尔斯受够了，提议其他人将她从这处财产中买断，这处财产还包括相邻的海滩和沼泽地块。他们拒绝了，于是她将自己五分之一的股份——当时价值至少3万美元——转让给了她的兄弟，并在距离不远的拉米岛上买了一所房子。

无论是在太平洋上的小屋还是在诺曼底的城堡，原本应该是梦想遗产的东西可能会变成噩梦。为了避免这种情况，家庭需要一个管理和维护房屋的系统，支付所有相关费用，并为那些想要退出的人制定退出策略。

保持财产和家庭完整的最佳方法始于原始所有者。大多数律师建议，不要让继承人共同拥有财产，而是将财产留给一个独立实体，例如信托或有限责任公司（LLC），并给予继承人该企业的股份。计划还应包括出售或转让股份的方式。出于税务原因，财产不应放入公司，密歇根州萨顿湾的律师斯图尔特·霍兰德说，他是即将自助出版的 拯救家庭小屋：继承规划指南 的作者。

无论是什么车辆，最大的问题是：“家庭将如何负担得起保持这处财产完整？”波士顿律师斯蒂芬·斯莫尔（Stephen Small）说，他是家族持有土地的专家。一些捐助者设立了一个由现金、证券、商业利益或人寿保险收益资助的基金。简·艾伦·芬斯特（Jane Allen Fenster）和她的兄弟是他们从父亲那里继承的希尔顿海德（南卡罗来纳州）房子的共同所有者，他们计划将该财产放入信托，以供他们的成年子女（他们各有两个）使用，并留出足够的钱用于一年的开支。该信托将允许他们互相买断或将财产出售给第三方。

一种更简单的方法是将财产留给遗产，并给予家庭成员优先购买权，芝加哥梅耶、布朗、罗威和毛律师事务所的信托和遗产律师霍华德·麦基（Howard McCue III）说。你可以将这个选项限制为，比如说，一年，并优先考虑希望作为一个团体购买房屋的人，麦基说。

两个小屋，16个亲属

解决这个问题的方案有很多。考虑一下西奥多·塞奇威克（Theodore Sedgwick）的后代，他是一位参议员、国会议员和法官，他位于马萨诸塞州斯托克布里奇的联邦风格房屋已经在家族中存在了超过200年。纽约律师罗伯特·塞奇威克（Robert Sedgwick）说，他的父亲和其他几位家庭成员在1940年以名义金额从一个表亲那里购买了这所房子，并将其放入信托，以惠及所有法官的后代。

从那时起，慷慨家庭成员的遗赠和终身赠与为其主要基金提供了支持，而一位在艺术领域工作的塞奇威克家族成员则居住在这里。作为交换，这位租户负责维护房屋和附近的家族墓地，在家中举办家庭婚礼和葬礼，并安排其他塞奇威克家族成员的访问，他们可以在客房翼度过周末和假期。

拥有者越多，所需的组织就越多。哈里·德鲁克（Harry Drucker）在芝加哥地区管理公寓，与其他15个兄弟姐妹和表亲共同拥有两处位于密歇根湖畔的房产，其中一处是他的外祖父在1930年代建造的。如今，这两间小屋像一家小企业一样运营，来自家庭成员和其他客人的使用费用为其运营提供资金，并支付每年20,000美元的物业税。

德鲁克说，事情并不总是这样，他对在小屋里嬉戏的童年记忆犹新。德鲁克的祖母将这些房产留在一个没有其他资产的信托中。当孙子们还小的时候，他们的父母，其中几位是受托人，必要时会提供资金——用于更新电线或修理屋顶。没有决策机制，也没有处理受益人去世或离婚后事宜的办法。

在祖母去世近20年后，孙子们在长大后与受托人达成一致，纠正这些缺陷。他们将所有权转让给一个有限责任公司（LLC），并制定了详细的运营协议。协议规定，孙子们只能将他们的LLC权益出售或赠予祖母的后代——这一条款排除了与家族联姻的人拥有产权的可能。

和谐的机制

对于许多家庭成员共同使用的房屋，律师建议制定一份协议，预见可能出现的所有问题。提前确定如何分配时间段——无论是抽签还是轮流使用热门时段，西雅图的格雷厄姆与邓恩律师事务所的律师温迪·戈夫（Wendy Goffe）说。即使是软性问题，比如是否雇佣女佣和园丁，“也有可能引发家庭冲突，和金钱一样重要，”戈夫说。你可以区分需要投票的决策（例如，超过一定金额的资本支出）和不需要投票的决策（如紧急维修或基本维护）。

不可避免地，人们使用房子的方式存在差异。在德鲁克的家庭中，任何孙子孙女都可以以市场价租用小屋，但要参与日常管理的投票，他们必须在过去五年中待满三周。迈克·赖利去年与他的两个兄弟继承了位于不列颠哥伦比亚省温哥华岛的一处房产，他预计自己将负责管理该物业，并且会是待在那里的最多的人。目前尚不清楚他的兄弟姐妹是否会补偿他进行看护的费用。一个可能性是让他积累劳动权益，如果他们将来出售房子，他将有权获得更大的份额。

另一个潜在的棘手问题是，如果一个继承人想要退出该怎么办。可能的选择包括让其他家庭成员支付评估价值的全额，或者施加折扣和分期付款计划，霍兰德说。拥有一个家庭友好的买断条款可以促进传统，但仍然允许优雅地退出。这无疑会为爱丽丝·拜尔斯节省很多烦恼。

德博拉·L·雅各布斯