陷入困境的房屋建筑商 - 彭博社

当卡拉住宅公司开始建设位于伯奇山的地平线社区时，这是一个为活跃老年人打造的社区，计划非常宏伟：228个宽敞的住宅，并不是典型的千篇一律的豪宅。但四年后，这个位于新泽西州老桥的项目已被卡拉放弃，卡拉现在正处于第11章破产保护中。十几栋房屋尚未完工，前门在风中摇摆，半建成的俱乐部外挂着一块鲜红的标志，上面写着“人类居住不安全”。“这并不是一个好情况，但我们都在一起坚持，”开发项目的70多位业主之一弗兰克·拉姆森说。“让我们痛苦的是，不知道另一个建筑商需要多长时间才能介入。”

拉姆森并不是唯一感到焦虑的人。住房市场的下滑让全国的房屋建筑商感到意外，许多人因无法开发的昂贵土地和无法出售的未完成房屋而过度扩张。财务压力开始显现。从亚利桑那州到阿肯色州，过去六个月中，数十家小型和中型建筑商申请破产。其中的受害者包括凤凰城的特纳·邓恩住宅公司，其资产被边疆住宅公司收购。而在四月底，穆迪投资服务公司的信用分析师警告称，许多大型建筑商可能在今年晚些时候违反其债务协议，面临违约风险，除非贷款人通过授予豁免或重新安排贷款来拯救他们。事实上，一些建筑商绝望到甚至向对冲基金寻求帮助，以高利率和苛刻条款的新贷款来解困。

华尔街对这个行业确实有其担忧。今年，信用违约掉期的价格——实际上是债券持有人对冲风险的工具——在包括普尔特住宅公司（PHM ）、托尔兄弟（TOL ）和D.R.霍顿（DHI ）在内的几家大型建筑商中急剧上升。托尔兄弟首席财务官乔尔·H·拉斯曼表示：“购买掉期的人可能认为风险更大，但实际上购买我们债券的人并不这样认为[因为我们与国债的利差正在缩小]。”

但对于整个行业来说，可能还有更多潜在问题，因为许多建筑商与合作伙伴签订了土地交易，积累了数十亿的债务，这些债务并未在他们的资产负债表上显示出来。“我认为在接下来的6到12个月内，我们会看到更多的[破产]申请，”代表当地建筑商AmericaBuilt Construction Inc.申请第11章破产的图森律师埃里克·斯洛库姆·斯帕克斯说。“我有几个客户想下周见我，我知道这不是社交访问。”

行业困境的程度将取决于住房市场的走向。目前，分析师和高管们都不确定衰退会加深到什么程度。但趋势并不乐观。全国房地产经纪人协会现在预测，今年新房销售可能下降18%，这一情景比2月份预测的9%的下降更为严峻。尽管如此，当前一代建筑商在这次经济下滑中进入时，其资产负债表远比1980年代末最后一次住房危机时的同行要好。而且，除非市场完全崩溃，贷款方也可能会提供安全网，做出让步以在短期内维持大型建筑商的生存。“我预计贷款方会愿意与他们合作，”惠誉评级分析师罗伯特·鲁拉说。“他们希望在市场回暖时维持这种关系。”

不过，这些生命线可能会付出很大代价，即更高的利率、特殊的贷款修改和严格的条款，这些条款限制了从建筑商重新购买股份的权利到其承担新债务的能力。

对于一些人来说，白衣骑士可能是对冲基金。考虑一下位于俄亥俄州的Dominion Homes Inc.（DHOM），这家建筑商去年售出了价值2.57亿美元的房屋。当Dominion在去年八月接近违约时，面临2.16亿美元的银行债务，对冲基金Silver Point Finance购买了这些贷款并谈判了严格的条款。大约9000万美元的再融资利率为15%，而Dominion之前支付的利率为9.25%。该交易还规定，如果Silver Point愿意，可以获得Dominion 15%的股票。“[该基金]愿意去其他受监管机构不愿去的地方，”FTI Consulting Inc.的律师和重组顾问罗纳德·F·格林斯潘说。Dominion的首席财务官威廉·科内利承认新利率很高，但表示这“使我们有机会在经济下滑期间继续运营，并为复苏做好准备。”

如果业务没有稳定下来，更多的建筑商可能会发现自己陷入与Dominion相同的困境。已经有一些分析师对许多建筑商消耗现金的速度表示担忧。穆迪的信用分析师约瑟夫·A·斯奈德指出，在他公司评级的21家大型建筑商中，有11家在2006年出现了负现金流，因为许多建筑商面临着无法出售的高于预期的房屋库存。总部位于达拉斯的Centex Corp.（CTX）在放弃全国超过37,000个地块的选择后，承担了1.5亿美元的费用，并将其他土地减记约3亿美元，导致2007财年的利润暴跌79%。“我们仍然在许多市场中看到不确定性，”Centex首席执行官蒂莫西·R·埃勒在4月30日对分析师表示，警告说该行业可能正处于三年的调整期中。

未来可能会有更多的血腥屠杀。许多大型建筑商还在合资企业中持有少数股权，使他们能够为未来的需求囤积土地，同时将数十亿的债务保持在资产负债表之外。金融研究与分析中心的分析师阿丽莎·盖耶·加尔佩林估计，Lennar Corp.（LEN）可能需要承担高达9.1亿美元的56亿美元债务，这些债务通过未在其账簿上的合伙关系产生。

一个担忧是，如果一个合作伙伴遇到财务问题，Lennar和其他房屋建筑商可能会发现自己与要求他们偿还合伙企业总未偿债务的贷方进行斗争。佛罗里达州的建筑商Technical Olympic USA Inc.（TOA）正与其贷方之一德意志银行（DB）陷入诉讼，后者声称该建筑商在675百万美元的债务上存在“多项潜在违约”，这些债务是由失败的合资伙伴所欠。就其而言，首席财务官布鲁斯·格罗斯表示，Lennar通过与强大的机构投资者如加州公共雇员退休基金（CalPERS）合作来降低风险，并已构建交易以确保其不对合作伙伴承担责任。“我们的合资企业非常具有战略性，旨在与其他投资者分享上行机会和下行风险，”格罗斯说。就目前而言，华尔街主要考虑的是下行风险。

作者：迪恩·福斯特和道恩·科佩基