为什么这次衰退不同 - 彭博社

作者 克里斯托弗·帕尔梅里 和 道恩·科佩基

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首先会收到提醒通知，告知借款人抵押贷款付款逾期。然后电话开始响起。稍后会收到一本小册子，甚至可能还有一张DVD，解释房主的选择。大约在第四个月，会有人敲门。

不要称他们为催债者。如今，行业有一个更温和的称呼，“债务顾问”，用于形容那些在街头努力遏制抵押贷款止赎潮的人们。抵押贷款巨头Countrywide Financial Corp.（CFC）的高级董事总经理史蒂夫·贝利表示：“你需要保持收入流动，保持希望。”

随着房地产市场的持续低迷，这已成为从房主、贷款人到代理人和投资者的共同口号。之前也有过经济崩溃，但这次明显不同。房价从未如此广泛下跌：全国中位房价在3月份比一年前下降了0.3%，全国房地产经纪人协会预测2007年将下降0.7%，这将标志着自大萧条以来的首次年度下降。而止赎申请越来越普遍，房地产跟踪公司RealtyTrac计算显示，2006年止赎申请激增42%，达到120万件。前景不容乐观；根据穆迪经济网（Moody’s Economy.com Inc.）的数据，第一季度有200万房主至少逾期30天未付款，比去年增加了26%。

止赎从来不是一个吸引人的选择，但现在它甚至更不具吸引力。随着全国房价下跌，贷款机构对持有可能进一步贬值的房产感到谨慎。而且，与以往周期不同的是，最近发放的大部分贷款并不是由联邦保险的储蓄机构或银行持有，而是由积极推动贷款机构停止损失的对冲基金和其他大型投资者持有。此外，伴随繁荣而来的第二抵押贷款的急剧上升意味着在止赎程序中，贷款机构之间越来越多地为残羹冷炙而争斗。这种压力促使一些人想出创造性的替代方案来避免止赎，从调整贷款条款到补贴卖家。

水下流行病

许多陷入困境的房主是最近购房的首次购房者或投资者，他们的投资超出了自己的能力。来自圣地亚哥的房地产经纪人维基·库克（Vikki Kuick）有一套三居室公寓的挂牌，该公寓的业主三年前以447,000美元的价格购买作为投资物业。自那时以来，他们的可调利率贷款的月供从约2,000美元上涨到3,800美元，而他们的租户仅支付1,800美元。库克表示，她收到了370,000美元的报价，并已将其提交给这对夫妇的贷款机构。如果贷款机构同意，第二抵押贷款的持有者将获得象征性金额——少至1,000美元。“如果进入止赎，[第二贷款机构]可能会得到零，”她说。

多年以来，房屋首次以低于抵押贷款价值的要价进入市场。财务紧张的业主希望进行所谓的短售，即贷款机构免除差额。全国统计数据稀缺，但根据在线机构ZipRealty为《商业周刊》进行的一项研究，迈阿密有1,100个这样的挂牌，亚特兰大近1,000个，华盛顿地区有700个。在萨克拉门托，房地产经纪人帕特里克·哈克（Patrick Hake）统计出1,079个，占市场上总房屋的10%以上。“如果房价下跌，短售更好，因为它们可以比止赎更便宜、更快地完成，”抵押贷款咨询公司Clayton Holdings Inc.的债券组负责人凯文·J·卡诺夫（Kevin J. Kanouff）说。

快速是好的，考虑到贷款机构面临的前所未有的压力。在以往的经济低迷中，大多数贷款由联邦保险的贷款机构拥有。现在大约56%的所有未偿贷款，价值5.7万亿美元，已被打包成抵押贷款支持证券，而1980年仅为12%。抵押贷款银行协会首席经济学家道格拉斯·G·邓肯表示：“华尔街非常严峻，这促使贷款机构迅速行动。你行动得越快，损失就越小。”

在如此巨大的利益面前，贷款机构正在拼命减少拖欠并避免止赎。在达拉斯，EMC抵押贷款公司（BSC ）是华尔街投资银行贝尔·斯特恩公司（BSC ）的一个部门，最近成立了一个“修改小组”团队——贷款修改的简称——由50名专门的工作专家组成，他们在全国各地帮助房主重新谈判。花旗集团和美国银行（BAC ）承诺通过非营利组织美国邻里援助公司向陷入困境的房主提供总计10亿美元的新低息贷款。Ocwen金融公司（OCN ）为其他贷款机构收取500亿美元的抵押贷款付款，最近将其贷款减免部门的规模翻了一番，并派人到现场与借款人进行面对面的会议，以防止问题发生。它甚至会给员工发奖金，如果他们能够避免止赎。EMC总裁约翰·维拉表示：“我们想保护贷款，避免完全损失。”

每个人都受到影响

这对每个人都很好。每次止赎给贷款人、政府和房主造成的估计损失为80,000美元。即使是邻居也会受到影响，因为止赎可能对房产价值产生连锁反应。一处止赎可能会使附近房屋的价格下降1.4%。

尽管如此，由于许多贷款被打包并作为池子出售，行业在某种程度上束缚了自己的手脚。为了利用会计和税收优惠，许多贷款人对抵押贷款支持证券写入了限制；通常在此类投资中，仅有5%的贷款可以重新谈判。一些包含次级贷款的池子已经有8%或更高的逾期率。虽然可以改变交易，但这既耗时又昂贵。“曾经借款人与贷款人之间的简单、往往是个人的关系，如今变成了一个涉及许多方的复杂结构，包括服务机构、投资者、受托人和评级机构，”联邦存款保险公司主席希拉·C·贝尔在国会作证时表示。

通过让借款人留在他们本不该购买的房子里，贷款人可能只是让每个人在未来面临更大的跌落。但目前的重点是寻找一些替代止赎的方案。随着房地产市场遭受记忆中最严峻的风暴，大家都在努力坚持。

与玛拉·德尔·霍瓦尼西亚合作