《见家长》支持的抵押贷款 - 彭博社

大卫·拉根和他的妻子乔斯林拥有一套他们三年前以125,000美元购买的起始住宅，位于德克萨斯州登顿市外约15英里处的一个新开发区。从那时起，他们的孩子——詹姆斯，2岁，和麦肯娜，七个月——也加入了他们，房子变得拥挤。拉根一家希望在登顿的一个更成熟的社区找到一套更大的房子，并且有良好的学校。这样的房子可能至少要花费180,000美元，这对他们来说是一个挑战。

因此，作为一名认证财务规划师，拉根正在与他的父亲杰瑞达成一项协议，杰瑞将成为他尚未购买的房子的投资者。这项协议被称为共享权益融资安排或共享权益抵押贷款，是家庭成员（通常是父母）帮助他们的孩子应对当今房价的越来越流行的方式。

最终条款仍需商定，但这是框架：父亲将投入50,000美元作为首付款，而拉根一家可能会根据他们当前房屋出售的收益进行补充。无论如何，权益共享将允许这对夫妇在不拉伸财务的情况下购买更昂贵的房子。父亲将收回他的投资，并根据他在购买价格中的股份获得增值的份额。如果拉根一家购买一套200,000美元的房子，那么父亲的50,000美元投资将使他获得25%的增值。“这让我的家人能够住在一个我们原本负担不起的更好的社区，”拉根说。“这让我的父亲能够参与房地产增值，而不必自己去购买。”

确实，过去15个月全国房价下降了2%，但这并没有让年轻家庭的住房更加负担得起。自1993年以来，全国的中位房价已经翻了一番，达到了212,800美元，而在许多地区，这一数字更高。例如，在旧金山和奥克兰，房屋的中位价格为737,000美元。纽约市大都会区的可比数字为470,000美元。即使在德克萨斯州的登顿县，这一数字也接近159,000美元。“我们有很多年长的客户表示他们希望帮助他们的孩子，”亚利桑那州斯科茨代尔的注册财务规划师贾里德·罗斯凯利说。“而孩子们告诉我们，他们希望从父母那里获得帮助。”

更安全的选择

共享权益交易可以作为近年来一些更具创意的融资技术的明智替代方案。许多年轻房主采用了只付利息的抵押贷款、附加贷款、可选择的可调利率抵押贷款以及其他此类花哨的产品，发现自己在便宜的诱惑利率到期后，随着市场利率的上升而财务压力加大。

与此形成鲜明对比的是，权益共享交易为房主提供了一个财政保守的方案。投资者，通常是父母，通常会投入现金，以帮助买家积累至少20%的首付款。这使得买家能够获得常规的30年固定利率抵押贷款。权益共享者将收回他们的初始投资加上10%到50%的利润。

这些交易是灵活的。通常，书面合同规定房主负责抵押贷款支付，并获得相应的税收减免。谁来支付财产税需要在房主和投资者之间协商解决。（拉根和他的父亲计划50-50分摊。）许多权益贷款人坚持设定一个结束日期，届时投资将通过出售或再融资偿还。

在某些情况下，父母的名字在贷款上，而在其他情况下则没有。例如，Ragan的父亲不会出现在抵押贷款上，他们的协议也不会包括父亲拿回钱的日期。“一切都可以谈判，”来自加利福尼亚北部昂贵的马林县的认证财务规划师弗吉尼亚·格哈特说。“这就是为什么你应该让律师参与其中。”

确实，父母和孩子需要谨慎行事。首先，顾问表示，如果这意味着将退休资金置于风险之中，父母甚至不应该考虑以这种方式投资。总是有可能没有增值。最重要的是，父母不应该让情感影响他们的财务判断。

爱的代价可能很高。看看罗斯凯利客户的经历。她是一位60岁的离婚女性，靠投资收入生活。几年前，她给女儿提供了4万美元作为第一套房子的首付款。母亲期望在房子出售时能拿回4万美元加上20%的利润，但协议并没有书面记录。几年后，女儿卖掉了房子，但她没有偿还母亲，而是把钱借给了她的男朋友，他正在创业。关系破裂了，他的生意也失败了，钱没有追回。罗斯凯利说，这种安排“让母女之间产生了矛盾。”

目前，共享权益融资主要是富裕父母与年轻成年子女之间的临时法律协议。1970年代曾尝试推广“共享增值抵押贷款”，但由于条款对投资者不利，这种贷款从未流行开来。

在接下来的几年里，一种更正式的共享权益安排可能会重新获得生机。至少这是激励像纽约大学经济学家安德鲁·卡普林这样的房地产学者的愿景。他和其他一些专家正在设计标准化的共享权益抵押贷款，这将允许外部投资者购买一部分权益增值。卡普林估计，大约25%的首次购房者可能会发现这样的安排具有吸引力。当这些安排出现时，追求利润的投资者将会提出比父母更严格的条款。

与此同时，富裕家庭继续谈判自己的交易。如果做得好，这是一种双赢的融资方式。

作者：克里斯托弗·法雷尔