房屋净值：消费者的派对可能结束 - 彭博社

房地产崩溃会对消费者支出造成重大打击吗？真相时刻即将到来。疲软的房屋销售、停滞或下跌的房价以及更严格的贷款标准正在限制家庭通过提取房屋净值获得的现金量。一些经济学家认为，这笔现金在近年来强有力地支持了消费。

根据投资银行瑞银（UBS ）的数据，2006年第四季度，这种净值提取的金额降至税后收入的2.1%。更重要的是，许多次级贷款借款人，尤其是那些拥有可调利率抵押贷款的人，转向他们的房屋以获取额外现金。

虽然消费者支出疲软的迹象不多，但瑞银经济学家詹姆斯·奥沙利文（James O’Sullivan）认为，这种情况可能很快会改变。到目前为止，净值提取的下降主要是由于房屋购买减少，导致销售后剩余的钱变少。但现在，来自房屋净值贷款和现金提取抵押贷款再融资的资金正在减少。他表示，这类贷款的资金“更可能迅速转化为消费”，而不是来自房屋销售的资金。毕竟，许多卖家会将现金用于购买另一套房屋。

房屋净值提取减少对消费的影响也会有滞后效应，任何早期的影响可能已被去年底能源价格的下跌所抵消。奥沙利文预计，减少房屋净值提取的拖累将在第二季度显现，导致今年消费者支出大约下降0.5%。高盛（GS ）的简·哈齐乌斯（Jan Hatzius）认为，这种拖累在2008年只会变得更大。

然而，其他经济学家仍然保持乐观。建筑和制造业以外的稳健就业增长、健康的收入增长以及过去财富增长的滞后效应预计将弥补股权提取的下降。此外，高收入家庭占消费的多数，且不太可能受到住房下滑的影响。我们很快就会知道哪一方是正确的（见BusinessWeek.com，2007年2月19日，“走出地下室的住房”）。

作者：詹姆斯·梅林，纽约